自10月住建局公布的二手房网签成交暴涨20%之后，本以为西安二手房会持续进入“高烧”状态。

但是据房博士统计观察，11月挂牌量倒是蹭蹭上涨，目前已突破19.5万套，逼近20万套，不到半月就上新近5万套，而成交却.....

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4涨16跌！

西安各区房价涨跌曝光

关于二手房的房价，一直都是西安人民比较关注的事，从走势图上不难看出，2023年西安二手房房价经过2、3月和7月的短暂回升之外，一直都是走低的状态。从10月的房价来看，基本跌回年初的水平，甚至比年初还低219元/㎡，整体维持在1.6万元/㎡。

具体到区域，房博士统计了西安目前20个区11月的房价涨跌情况，更真实，更具有参考性。

图|房博士制作，数据来源诸葛找房

从上图不难看出，11月仅雁塔区、曲江新区、浐灞、沣东新城4个区域二手房房价微涨，涨幅都不到1个百分点，其中沣东新城涨幅最大，较上月上涨0.53%。

高新、港务区等主城多个热门置业区域略降，这些也是二手房挂牌量较多的区域，基本代表整体二手房的房价方向。

其中，远郊区域高陵、临潼、沣西、泾河、空港二手房价下跌比较明显。可见，西安限购的放开对远郊区域是一大“冲击”，这些区域的的房东要哭死，高站位买房板上钉钉，还不好卖。

整体来看，不论整体还是区域，西安二手房的房价下降的大方向不变，房博士建议，房东要认清形势，不要盲目涨价，不然只会更难卖。

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13天上新4.8万套

成交仅有1424余套

除了房价，还有一个因素更能显示二手房的行情，那就是挂牌量和成交情况。

图|截图11.13

据诸葛找房数据显示，目前西安二手房挂牌量已突破19.5万套，总量可观。

图|截图11.13

具体到区域，挂牌量主要集中在未央区、高新区、雁塔区，三区累计近10万+的挂牌量占据西安二手房供应“半壁江山”，二手房库存压力很大。但是对于购房者来说，供应量的增多也是机会，挑选的余地比较大。

进入11月，西安二手房平均每天以3667套的速度在增长，单日最高新增6639套，增长速度惊人，政府出手规范二手房市场交易，原文件点击：重磅！官方发布最新二手房交易事项通告！房东信心大增，不再观望，纷纷挂牌出售，导致挂牌量激增，13天时间新增4.8万套。

图|房博士制作，数据来源诸葛找房

供应大增！价格更“内卷”

有房东透露，现在根本就没有卖不出的二手房，只是你想不想卖的问题，价格足够低，够诚心。

有的房子挂牌一个多月，看房子的人很多，但很多购房者就卡在价格上。

房博士发现现在的买房人，对比二手房的时候，对比的不仅仅是同小区，而是整个板块。所以，房东如果想要把房子快速卖出去，光降到小区最低价还不行，要降到周边小区同类产品的最低价，这样才有卖出去的机会，不过越是这样，购房者才会有捡漏或者置换的机会。

据统计，11月，西安二手房降价房源日均1321套，单日最高降价2134套，最低426套，波动比较大，看来房东还是在要不要降价的边缘徘徊，有房东比较果断，直接降价40万、30万、16万，而且这些房源楼龄并不老，都是2013、2014年的房子，比那些老破小要强多了。

就连地铁口的二手房也在大量降价，最高降价40万，以下是地铁口二手房降价TOP20,有需要的加企微回复【降价TOP20】领取。

反观，那些楼龄二十几年的“老破小”房东比较保守，降价1万以内试水，不急于出手，显然诚意不足。

当然，表现在成交上数据也很不乐观，100个“老破小”，90天共成交100套，篇幅有限，房博士只作了莲湖区部分展示，如果想要高新、曲江、未央、雁塔、经开等其他区域的，扫码加企微回复【老破小】领取。

房子越卖越多，背后的真相是.....

其一：老破小“难卖”。据统计，挂牌的楼龄超10年以上的二手房就8万多套，而5年内的次新房不到1万套。通过上文100个老小区90天去化情况来看，老破小成交比较难，有的甚至挂了好多年都卖不出，老破小去化难，拉了二手房去化的“后腿”。

其二：成交的速度赶不上新增的速度。房博士统计了11月1日—12日的真实成交数据，发现平时的成交高峰都在周末，周内比较平淡。其中，11月5日受二手房政策的影响，创下182套的成交量。整体来看，12天共成交1424套，而新增的却达4.8万套，这个成交量不到10月的14%，去化周期拉长，去库存问题日益加剧。

图|房博士制作，数据来源诸葛找房

其三：新政后释放大量需求。限购放松后，大量的需求释放，尤其是想要置换的需求，想抓住这次机会，早日把现有的房子买出去，入手新房改善产品，导致挂牌量增加。

其四：拥有多套房产的业主，进行优化资产配置。新一轮房改的来袭，让很多持有多套房产的业主不想被套牢，宁愿割肉大降价甩卖，也不愿再持有，大量出货，导致挂牌量增加。

其五：市场低迷，购房者持观望态度。市场行情多变，大多数购房者持观望态度，好多都在等会不会降的更低？这种情况愈演愈烈，导致二手房成交周期不断拉长。

之前，房博士统计过100个超难卖的小区，90天连1套都卖不出，成交周期拉长，详情如下(部分展示)，有需要的可以加企微回复【超难卖】领取。

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西安的二手房

是时候该出手了吗？

其实，近期，有好多网友追问房博士，西安的二手房现在是不是该出手了？

房博士要说的是，要想入手西安的二手房，必须搞清楚哪几类房子比较受欢迎，哪几类房子不能碰，这样才能在19万套二手房中淘到真正属于自己的房子。

西安这几类二手房可以闭眼入

1、老牌地段的优质二手房。

比如高新、南郊这些成熟的地段，租售比很高，这些区域的业主不缺钱，跌了出租收租金，涨了再卖都可以。所以，这些地段的二手房暴跌的可能性很小，只能是微跌，保值性比较好。如果这期间有业主“改善置换”或者“急用钱”，才有可能大幅度降价，这样的机会虽然不多见，但不是没有，购房者及时入手准没错。

2、地铁口的二手房。

在西安，无论什么样的房子，只要距离地铁比较近，不管是售价还是租金都会水涨船高。所以，地铁口的二手房但凡有降价出售的，要么就是年龄比较老的房子、还有就是急用钱、或者娃着急上学的，这类房子你买了不吃亏，可以考虑上车，尤其是生活在西安的人，根据自己的通勤需求去买。

3、重头戏来啦！带学区的二手房。

在西安，为了孩子上学，家长可是拼了命的，哪怕是小两室、房龄老，只要你的学区够硬，西安人就可以买单。

因为，学区房的房价通常比较稳定，抗跌性较强，因为买学区房不仅仅是买一套房子，而买的是未来对孩子的投资，这是每一个家庭都必须要做出的决策。

无论是普通百姓还是中产阶级，都希望能够为家庭选择一所方便的、舒适的、有良好教育资源的学区房。

但是，学区房的筛选也很重要，选错了，孩子的将来就被你耽误了，所以，为了方便大家更直观地感受西安学区房的房价变化情况，房博士汇总了西安初中+小学对应的150个学区房近90天成交情况，也许能帮大家避过很多坑。