徐汇的实力，无需多言了。

拆迁财大气粗，产业一路开花，经济节节攀升。

郊区大部分发育不足，老城区多少有些垂垂老矣。

怎么转眼到徐汇，总是如此欣欣向荣，让上海一再“地倾西南”。

光芒过剩的徐汇，也有灯下黑——华泾。

“华之门”四轨交汇的宏大规划下，华泾仅入市了2盘，倒是一旁的梅陇，“蹭”得很起劲。

随着仅有的住宅用地殆尽，华泾又陷入了沉默。

直到最近，一则华泾规划变更的消息，让华泾回到公众视线。

规划落空、“背刺”业主......还未正式崛起的华泾，好像又滑铁卢了。

事实真是这样吗？华泾现状如何？

我们今天一起来看看这个典型的“凤尾”板块。

01

华泾，人口与房子是关键

行走其中，华泾既有的状况和很多市区与郊区的中间地带一样，有一种“空而不荒”的感觉。

走在龙吴路这条串联吴泾、华泾、徐汇滨江的南北主干道上，大车集卡不断，灰尘、噪音、凹凸不平的地面让人眉头紧皱，严重拉低着居住体验。

临着龙吴路的新公园西岸自然艺术公园，更东边的世博绿色出行林，更南侧的华泾龙湖天街，给华泾带来了一些鲜活的气息。

但因与嘈杂的车流并行，总体只让人感觉到跳跃与割裂。

华泾的居住氛围在何处？我在华泾处于外环以内的部分——华发路找到了答案。

学区，是华泾属于徐汇的证明

作为徐汇的末等板块，华泾身上几乎找不到徐汇的影子，除了学区。

在华发路上，徐汇中学（南区）、上汇实验学校、华泾小学与明丰新纪苑、华发小区、徐汇臻园、馨宁公寓以及一些生活底商交错分布，真正实现了家门口的好学校。

华泾小学+徐汇中学（南区）的弱小强初组合，能让不少家长兼顾教学水平与购房预算。

比起市区只能用来挂学区的老破小，馨宁公寓这种动迁电梯房似乎是同等总价段里更香的选择。

外环线外，印象欧洲、融创领馆壹号院、漓江山水花园等低密高阶社区基本对口安高路第一小学华展校区、紫阳中学。

除此之外，华泾还坐落着全市民办一哥、上海中学嫡子华育中学，以及近两年上海高考黑马——位育中学高中部。

整体来说，华泾的住宅分布实在过于稀疏，这让它本就丰富的教育资源辐射得更加均匀，几乎覆盖到所有小区。

学区加上宏大规划，让它的二手成交价格在好行情时上涨了，在差行情时稳住了。

住宅稀疏、人口不足是华泾的软肋

学区能覆盖近乎全部住宅是华泾极大的优势，却也反衬出它的短板。

工作日的下午，街道上行人稀少，路边的小商业多有空关。

居住区城市界面清爽整洁的同时，也显得些许冷清。

根据最新数据，华泾镇的常住人口大约为7万人，而整个徐汇的常住人口是111万人。

根据《华泾社区人口规划》，至2030年板块常住人口将增至18万，其中25-40岁人群占比超50%。

可住宅少注定了华泾无法承载更多的常住人口。

况且除了学区，华泾也还不具备让人心甘情愿定居于此的理由，反而有诸如地处边缘、交通杂乱之类的硬伤让人轻易萌生退意。

它就是这样，既有徐汇的强势，又带着郊区的通病。

让常住人口翻一翻，只能走郊区的“老路子”——用产业强硬地将人们拉到、留在此处，导入一批首次置业的家庭。

其余的，再慢慢盘算。

“华之门”规划变动是华泾的未雨绸缪

“华之门”规划砍减商办，转而多了住宅和科研用地的原因，大概率来自华泾住宅少、人口少的困局。

华泾多年来只有一个龙湖天街苦苦支撑，广大西南片区确实缺乏大型新商业。

商业不是不能有，但是不是可以别太大了。

这么大的体量未来由谁来消费，市中心的居民无需到此降级消费，梅陇等西南片区尚未崛起，华泾自身的消费力更是存疑。

四轨交的交叠之势固然强大，但哪怕是很多市区，也面临着商场人流下降、商办空置率高的挑战，华泾对抗消费市场下行的筹码又有多少？

时至今日，人们已不需要消费主义的幻梦，更需要实打实的创造财富的能量。

所以，适当改变小部分土地的性质，是一种清醒的未雨绸缪、及时止损，而非“背刺”。

02

华泾的未来，还是很能打

当年华之门消息释放，很多人欢欣鼓舞的同时，也担心过如何消化的问题，如今人们又无法接受它的“毁约”。

任何风吹草动，都能让敏感的买房人风声鹤唳。

实则，对于一个新增体量超过300万平方米的巨型区域开发而言，这些规划变化无伤大雅。

华泾仍是徐汇最具潜力的地带。

地铁及交通：华泾仍是未来十年上海轨交建设受益最大的地方

目前15号线、机场联络线已经完全开通；龙吴路上是19号线、23号线的围挡，建设正如火如荼。

上海进入郊环时代后，华泾一带顺理成章成为新一代的地理中心，后发优势明显。

同时它作为市域机场线的中间站，大华泾区域肯定是未来整个南上海的交通枢纽中心。

银都路隧道已经于去年年末开通，从徐汇滨江一路延伸过来的龙腾大道（徐梅路—华展路）道路新建工程也已经开工。

在交通上，华泾几乎被不留死角地全面打通。

华之门：仍上海南部最大的TOD综合体

它位于地铁15号线、19号线（规划）华泾西站上盖，并可通过通道直接连通23号线（在建）、机场联络线华泾站。

地上总开发体量约81.28万平方米，其中商办55.61万平方米，酒店10万平方米，住宅9.3万平方米，另有教育、社区服务配套等约6.4万平方米。

最近讨论度很高的规划变更大概有三个方面：

1、华之门北侧的小地块商办从6.6万㎡缩减了一半。

2、华之门核心区规划的150米地标规划变成了住宅。

3、华之门南侧原来的绿地，部分改变成了科研用地。

调整部分规划后华泾的方向又向“科研”更深一步。

但总开发体量近30万平方米的“GATE M华之门广场”进展顺利，计划于今年年内完成结构封顶，2027年落成，高达150米的嘉华商办酒店将同步建成。

先入市的住宅项目雍汇庭、嘉俊庭预计今年交房，一旁规划的学校上海市位育附属徐汇科技实验中学，也计划今年9月招收首批学生。

北杨人工智能小镇：由徐汇携手漕河泾共同打造

旨在打造以人工智能为核心产业、以大数据为核心技术支撑的具有全球影响力的人工智能产业簇群。

区域内三大产业开发项目AI小镇、梅陇漕河泾科技绿洲、嘉华综合体的办公及研发体量已经接近85万㎡，可以满足未来5年的需求，容纳5万个工作岗位。

项目进度很快，2024年6月，北杨人工智能小镇首期竣工交付，沿华发路南侧的5栋研发总部办公楼率先亮相。

项目整体预计将于2026-2027年全面竣工。目前，港科大上海产教融合中心等已签约入驻，米哈游总部也落位于此。

北杨人工智能小镇商业项目漕河泾M+效果示意图

交通、商业、产业，是郊区板块常有的规划，奈何华泾背靠徐汇，前有漕河泾输血，后有徐汇滨江辐射。

目标与西岸、漕开发等一起形成徐汇人工智能大模型“金三角”，又凭着一大段待开发的空白滨江地带，在“一江一河”规划中占了位置。

能有如此面面俱到的，也只有它了。

当地铁全部通车、华之门落成、企业一一入驻，华泾也许是天翻地覆的另一番模样。

那时候，华泾“留住人”的瓶颈也就迎刃而解了吧。

再往远了想，华泾位于华泾南部的关港科技园联动扬子地块已有350亩的土地储备，可提供中心城区最稀缺的整建制优质工业和科研用地，可为生命健康等先进制造业积蓄强大后劲。

到那时，华泾凭借土地资源优势的新篇章，还有续集。

03

写在最后

虽然未来的走向已然明朗，但向北眺望，徐汇滨江的写字楼鳞次栉比，华泾与它的距离，这么近又那么远。

华泾身处两区之间，不够宜居是标签、缺乏“人味儿”是事实，走在其中只觉得心如止水，很难喜欢到在这里“定”下来，城市氛围的营造是华泾更深入的功课。

毕竟比再建设一个漕河泾更难的是，如何能在同一片区域，将工作与生活平衡得怡然自得。

这个要求也许太高了点，希望徐汇与华泾能将资源重组整合，讲出新的故事。

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