我们有多久没有迎来全国性的知名房企进驻了？

即使在2017-2018那波超级大牛市中，那些房企对土地渴望到极致的时间里，也仅仅吸引了祥生来连（一级土地市场）。

不是说好的各家房企竞相扩张，拼规模拼权益吗？

连云港好歹也在百强城市中排名第80位，怎么就变得“不受待见”呢。

我们得承认，本土房企与一线房企的差距可真不是一个量级。一线房企如果在连云港总是拿不到地，没有施展自己能力的舞台，巧妇也难为无米之炊，不能产生百花齐放的局面，注定了这个城市的房地产的未来不会太美好。结局就是：

放眼过去和现在，着眼于未来，连云港的房子非常多，但好房子太少了。

其实，关心楼市的小伙伴或许已经留意到，现在不是来不来的问题了，那些扎根港城的品牌房企们，都鲜有在土地市场露面。

从2018年下半年开始，政府兜底、底价成交已经成为司空见惯的现象。

难道连云港土地市场真的彻底“歇菜”了？暂时还无法定论。因为土拍有偶然因素，更常有背后的合纵连横。

分析连云港之前，我们先来了解下“隔壁邻居”宿迁的土地市场情况。

从城市基本面来看，宿迁和连云港最接近了。

论市场大小，连云港显然比宿迁大得多。从近4年多的成交数据来看，连云港几乎是宿迁1倍左右的市场规模。

那房企们为什么放弃连云港，取道宿迁呢？

据不完全统计，截至到目前连云港共有11家品牌房企。碧桂园、金辉和恒大开发的项目较多。宿迁至少有14家品牌房企，包括了大家心心念的万科、蓝城等品质房企。这些房企大部分都是在上一轮楼市中首次进驻宿迁。

土地市场作为楼市的风向标，我们具体分析下2017年至今两个城市的土地情况。

宿迁的主城区是宿城区，连云港主城区是海州高新区。如果把溢价率50%作为一个衡量土地火热的指标，可以发现连云港市区有8宗土地，宿迁市区有9宗土地（包括苏宿工业园）。从地价来看，宿迁主城区整体地价低于连云港，且波峰波谷的波动幅度较小。宿迁地王是2018（经）C宿城07的6853元/㎡，比连云港地王足足低了2000多元/㎡。从时间上来看，连云港主城区土地市场在2018年进入“寡淡时期”，而宿迁开始进入“发力期”。即使在2019年上半年，宿迁还能诞生2宗高溢价地块。

显然，这两年宿迁市区的土地市场要比连云港健康些，也痛快些。而连云港过高的地价，透支了太多房价，也把自己逼上了两难的处境。地价过高，没人要；地价过低，不够本。

操盘果然是个技术活。只能看宿迁热火朝天，看我连自艾自怜。

接着，让我们继续文章的开头——为什么品牌房企不在拿地了？

我汇总了这一年多来不温不火的几场土拍。

政府兜底有3宗地，1宗“苍梧六期旁”的住宅用地和1宗商业用地，还有1宗凤凰新城“优步学府北”的住宅用地。

上面的数据大家看出问题了吗？土拍的楼面价被政府大大的抬高了，因此只能自己兜底。

我们随便看一个区域的数据——凤凰新城。

“优步学府北”地块挂牌起始价4866元/㎡，开发商须无偿配建计容面积3%的保障房以及社区用房和街道办事处，实际挂牌楼面价已经超过6000元/㎡。地块周边的二手房价是9000-10000元/㎡，新房优步学府价格精装12000元/㎡，去化缓慢。鉴于目前水泥、钢材、人工等成本日益攀高的情况下，如此高的起拍价对于房企是没有利润空间的。最后，只能“望而却步”。

再看看苍梧六期南的居住用地。挂牌起始价7406元/㎡，1<容积率<1.5。挂牌伊始，很多人对于这个数字是疑惑的，毕竟距离最近的金鹰秋枫苑项目备案价仅仅9800元/㎡。果然如大家猜想的那般，没有房企报名。

其实，从政府角度，这样做无非出于两点——

1、希望能卖出更好的保底价。

2、通过提高起价，来给控制市场热度。

政府给的起始价，其实就是政府希望达到的预期价格。只要成交，就能完成土地拍卖任务。至于开发商非要抢夺多交的钱，应该就是意外的收入了。

其实，这是一个充满智慧的做法。

地能卖出去，不要流拍。毕竟各项公共配套、道路建设、基建项目以及欠国开行的钱都等着这些资金呢。

正因为如此，只要有房企拿地，哪怕起价成交零溢价，其实并不是什么大事情，完全说明开发商看好连云港后市，也就意味着连云港房价将会平稳，很难有明显下降。

这是一个完美的运作，而维持这个闭环的关键是——了解市场，了解成本。此一时彼一时。根据当下的市场情况给出一个合适的起始价，吸引房企参加，让房企不做赔本的买卖。

如果经常出现流拍或者政府兜底，那将导致群众楼市预期的改变，而预期往往是最难变更的。

结语：

土拍好比炖汤，总是先开大火，冷水开始，一点点升温。到煮沸之后就要把火关小，然后慢慢的炖，这样做出来的汤才能入味。

大火煮沸的时候汤汁四溅一定是个短暂的过程，改成小火慢慢炖，温度仍在沸点附近，但声势看上去小多了。还加个盖子，留个口子排气。

一直到汤煮好。

当然，关小火慢炖也是有讲究的，火大了自然底下可能会粘锅，火小了，也可能汤冷了炖不出滋味。

这就看火候的把握了。

所以我对连云港市区这一年多土拍的结论是：连云港的土地价格经过两年大涨，已经达到瓶颈上限，短期不再具备上行的条件。现在是保持一定的土地供应吸引房企参与稳住地价，稳住预期，进而稳住房价。