这是我一直想聊的话题。

扁平化，是房价差趋小，导致板块的价值序列混乱。

什么意思呢，以前大家会用断裂带分割线思维去切割价格，区域和区域之间，板块和板块之间的房价因为分割线而导致两个完全不同的价格体系。

比如我们常说的主城区或者中心城区，因为这里是中心，房价是天然贵过外围的。除了区域之外，还有用学校、道路、商圈等来切割，典型如苍梧学校、花果山大道。

从区域、配套上天然的差别，到同区域上不同小区的差别，城市房价体系保持一定的梯度差。

现在，我们重新审视一下市场。你会发现，在不同区域之间价格不能用分割线式的判断了。

以前八九千的房价，只能买连云区、猴嘴、宋跳、赣榆、东海，海州城西。现在万达板块、市中心甚至苍梧板块，都有匹配的房子。而一万四五的价格预算，连云港百分之九十八的房子，随便大家挑了。

新房方面，比如连云区内，在售的新房不论什么板块，几乎都维持八千左右的单价。位于海州区四面八方的新房，均价聚集在一万三四的区间。而赣榆，除了新城区，老城区的板块价差也不明显。

这只是对比单价，总价上板块之间的价差也逐渐缩小了。

过去两百万，大概只能选择万达板块、市中心的刚改房。现在，除了前者两个板块，苍梧板块的改善房，垫垫脚也能够得着。

而一百多万的总价，之前是海州城西的舒适区。如今万达板块、市中心板块、吾悦板块也能有适合居住的房子。

所以我们有必要重新梳理一下连云港房价的逻辑：分割线逻辑不成立了，板块内的分化比板块外的分化更严重，板块与板块之间的房价越来越扁平化。

为什么会出现「扁平化」？

第一个，消灭高估值，二手房跌幅汹涌。

炒股的朋友应该知道「估值」的概念。它不是真实价值，反映未来的「预期价值」。

并且，估值是一个相对概念。楼市上行期，大家容易追高，估值相对越来越高。

楼市下行期，随着资金撤离，市场进入减量博弈市场。这是一个熵增的过程，会逐步消灭高估值，使得估值逐步均衡化。映射到房价上，就是相对扁平化，价差逐渐缩小。

房价扁平化，利好头部板块。因为横向对比，头部板块的「性价比」更高。

但是，还需考虑到供需因素。过去近十年来，板块土地供应越多，意味着流入二手房市场的房源也就越多。

第二个，二手房与新房两种定价逻辑。

二手房与新房，仿佛都是各卖各的，你卖你的，我卖我的，一二手完全是两个市场。

这是因为二手房东们追求流通性，新房开发商秉持「利润思维」——

二手房成交价格，代表当下市场买家愿意支付的「实际价格」。而新房价格，是开发商综合各种成本利润叠加后，卖家们一意孤行的「决策价格」。

此外，横向对比新房价格，除了过去两三年地价差没有拉开外，还因为有些开发商想做改善，试图通过「产品溢价」，来拔高售价或者弥补地段上的不足。

新房有限价的时候不是市场价，现在限价放开了，又脱离了市场价。

我们要思考的是这些超过板块市场平均价格的房子，未来会不会好出手呢？超过市场太多的，二手卖得贵，未来流通性肯定较差，前车之鉴就是明悦天骄、观岚铭著。

从这个角度，我个人看跌市面上大部分新房价格。因为市场最终的定价权，主要由二手房掌控。