虽然连云港房产整体品质不高，但的确有部分房企怀抱「产品主义」。

如果对市场足够关注的朋友应该知道，早在2022年市场趋冷的时候，一些敏锐的房企就开启了卷产品力这条道路。

典型的样本，是猴嘴板块。

猴嘴板块有几个楼盘，比如尚都云墅、半岛铭著等，产品力明显高出当时1.5+万级新房的产品。公建化立面、景观打造、内部规划等能上都上，瞬间就聚焦了全城关注。

其后位于花果山大道东的金鹰麓院，首开表现也演绎了产品力换市场的奇迹。

今年，备受关注的高改项目，比如金基九月府、苍梧九号院等新房卷王尽出。

可以看到，卷字决，早在两三年前就开始了，绝非是当下的市场产物。看似卷成就了如今的改善、豪宅项目，其实也不过是种市场的传承和延续。

但当我们回头复盘这些项目时，能清晰的发现，单纯的卷产品确实行之有效，却很难将效果持续下去。

无论是猴嘴，还是花果山大道东、市中心等板块，它们靠卷产品只能绽放短暂的光芒，颇有些回光返照的意思。如果时间拉长一些、后续供应上来了，大家都卷就等于没卷，即使卷也无济于事。

如今某些产品力卷王，不是它们不努力，而是药效已过。

卷产品之所以有效，其实逻辑很简单。

卷产品重塑了板块价值，激活了为数不多的的剩余自住需求，其实相当于在倒挂归零基础上，借助产品力变相创造了部分倒挂。但周边二手房不断砸盘，又进一步反过来拉这些板块新房卷王下水。

于是，这条轨迹就会变得诡异，好房子——卷产品力——投入成本——吃掉利润——对手不敌，选择降价——价差持续拉大——你怎么办？

其他城市我不太了解。但连云港城建文化和居住品质的要求不算高，很可能变成我卷产品力最后不如隔壁降价，那接下去我的操作必然是放弃把钱花在盖好房，直接牺（偷）牲（公）利（减）润（料）降价省事，房子差不多得了。

当然，的确存在部分客户愿意为产品买单。但就像去河里捞鱼，抓一条金鱼远比一百条鲫鱼，难得多。

这个逻辑适用于所有板块。诸多的不同，是核心板块相较于曾经的近远郊板块抗的更久，抵御市场下行的能力更强，且更有持续性。

但殊途同归，假如市场还在下行，二手房持续砸盘，某些凭借产品力跃升的所谓改善、高改项目，注定也就很难批量复刻。

因为，这一轮房价的调整，甚至不能用“一轮”这词，是宏观经济的问题，是就业是收入和预期的问题，在供应端提供产品力的提升，并不能实质解决需求侧的困局、收入侧分配的窘境。

卷产品力，投入成本高，意味着市场下行时，后退或者说防御空间更小。

个体每天都在重复昨天，楼市何尝不是重复昨日。

只有市场真正稳住，这些“卷王”才能真正绽放光芒。反之，高处不胜寒，或者曲高和寡。

PS：本文卷产品力，指得是过分追求产品，并不表示市场不需要产品力的意思。