去年的最后一天，央行和银保监发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，宣告个人贷款占银行贷款总额的比例必须满足上限要求，而且最“神奇”的是，这个政策没有过渡期，2021年的第一天就要施行。

这个政策对于调控楼市来说，意味很明显——减少流向楼市的贷款，切断炒房客的资金来源，从而给楼市降温。因为不管是刚需也好，还是炒房客也罢，在如今高高的房价面前，没了银行贷款的支持，还谈什么买房。

这几天，上海、深圳、广州这三个一线城市就爆出房贷额度紧张，上海已有银行暂不能申请房贷，且审批流程加长；广州、深圳多家银行称额度紧张，放款时间未知。只有房价和交易量在去年年底，相比之下没有那么火爆的“北京”，目前还没有银行表示受到房贷新政策的影响。不过考虑到历来3月份是学区房交易的旺季，估计北京也很有可能会出现同样的情况。

那么怎么看待这个问题呢？我觉得要从银行和楼市两个角度来看。

首先看银行。因为个人房贷集中度的管理要求，和支持小微企业贷款不一样。支持小微企业贷款是对新增信贷有比例的要求，但是个人房贷的比例限制是包含过去历史业务的。那么不论是已经踩线的银行，还是快要踩线的银行，要保持合规的手段只有两个。一个是增加房贷之外的其他领域的贷款，另一个是减少房贷的余额，包括鼓励提前还款和减少新增房贷。

增加房贷之外其他领域贷款的难度是很大的，因为现在经济还没有完全复苏，就算是经济形势一片大好，也要考虑放贷的风险。特别是过去几年房价整体比较稳定，房贷算是相对优质的业务，所以要立刻转换业务难度是很大的。不过不少银行的确最近在很努力地推消费贷，算是变相的一种调整业务。所以银行面临的将是不得不减少房贷余额，至少在减少新增业务方面继续努力。

那么结果将是，刚开始的时候，可能没有额度的银行“忍痛”将业务让给有额度的银行，因为市场自然会选择放款快的银行。然后逐渐大部分银行都没有额度，所有银行的放款速度都会从之前的1个月变成更长的时间（比如3个月）。

但是这个政策不会从根本上改变银行的偏好，只要房价没有大跌，银行依旧“喜欢”房贷业务，只是能做多少，放款速度有快有慢而已。这个政策根本上不会对银行的“利益”有什么大的影响，只是影响银行的“行为”而已。

然后看楼市。回到楼市上来，这个问题就变成了“已知银行放贷速度大幅度下降、放贷额度不确定情况下，楼市会怎么反应”。就比如说房贷放款周期真的从1个月变成了3个月，那么房屋交易所需的时间将明显拉长，不同的参与群体（假定都是理性的）也都有不同的反应。

第一，换房一族将不得不面对必须要先卖后买的情况。因为房贷的不确定性和放款时间的延长，理性的交易群体必须要先等到卖房流程走完以后，才能考虑买房。那么作为一线城市二手房交易的主力群体，这意味着两件事：一个是换房交易速度大幅度下降，另一个是二手房挂牌量和供应量有可能大幅度增加。

这两者对房价都是利空，特别是前者。理由参考3·17“认房又认贷”对换房群体的政策压力。只要换房交易的热情被压住，特别是那些换学区房群体的交易热情得不到金融的支撑，房价很有可能会明显降温。

第二，全款买方的议价能力大幅度上升。同时，着急卖房的议价能力大幅度下降，笋盘有可能变多。

第三，刚需群体不仅选择范围增加，而且有更多的理由“犹豫”。在“认房又认贷”和换房困难的叠加影响下，刚需群体选择“观望”更加合适。面对增加的挂牌量，刚需群体的选择余地也在增加。

第四，投机炒房者的投入现金成本和退出成本都在上升。这对于抑制炒房是个利好。

当然，现在需要关心的是，会不会如预期一般出现大部分银行额度紧张的情况，毕竟目前只是个别银行。所以能有多大的影响，最终还取决于剩余房贷的空间。