最近几年变化真的太快了，如果说之前是三年一轮小行情，五年一轮大周期的话，现在至少缩短了一半，无论从政策面、金融面、走势面、楼盘产品面来说都呈现出了这样的趋势。 如果说我们依旧用老的眼光看问题，如果说我们依旧用一成不变的思维来引导自己生活、工作、投资等等往往会错失机会，慢人一步。 如果在买房上面走错的话，更是可能失去唯一向上爬坡的通道。毕竟除了极少数富裕群体，房产对于绝大部分普通人来说是一生的积蓄，是掏空六个钱包后才上的车，是背上数十年债务买下来的至宝。 在受俄乌战争与疫情肆虐双重影响下的当下，重新审视城市的选择，重新观察板块的定位，重塑楼市的认知是非常重要的。 错则，一波让你跌入深渊。对则，一把让你进入中产。就是当下大变局时期的魅力所在。 Part1.富人与穷人的差距永远存在 近几年的有一个词很火称谓——躺平族、挂壁老哥、租房族 因为社会的快速发展，生活用品的宽裕，娱乐活动的增多，面对日益增大的压力之下，越来越多的人选择了躺平，选择了租房。 反正只要能够自给自足即可，只要有地方住就行，今日赚钱今日花，只要能够快乐生活，何必吃那个苦，何必天天盘算着还房贷。 别想再用规则、地位、财富引诱我，我就躺平了，让你割不了我。 但这次疫情狠狠地给这类人群和这类思想的人上了一课。 一旦出现不确定性因素的变化，一旦出现社会流动和就业形势变化，对于没有资产防身的人群是一场足以致命的噩梦，他们的抵抗风险的能力几乎没有。 一场疫情可能就让你丢到了赖以生活的工作，一场疫情可能就让你连参加一次团购的钱都付不起，这就是社会现实。 财富的差异在这轮大变革之下体现的淋漓尽致，你有钱可以拥有堆满冰箱的物资，你有钱可以沿着开发的通道包车回家，你有钱可以不在乎工资发放，这些前提都是你有钱。 目前有钱人分很多种，也分很多表现形式，但最可靠和最标配的标准是至少有属于自己的一套房，房产是“有产者”和“无产者”对根本的差异，只有买房才是普通人迈入有产行列的最简单途径。 这场疫情和变革，都在告诉我们，在你没有足够的资本的情况下，不要轻易的放弃自己，如果连你自己都放弃了，那么下一场危机来临之时，老天也能放弃你，如果你是普通人那么买房就行。 Part2.南北差异很大，城市差异更大 如果南北发展不均衡，南快北慢已经成为了越来越多人的共识，那么这场疫情让我们看到了城市之间的差异。 首先我们看到的所有疫情爆发与物资驰援都集中在大城市，管理难、风控难、买菜难也在大城市，是大城市不好么？是的，大城市肯定有它不好的一面，但其实更多的是大城市才有人才大量流动，大城市才掌握了发声的渠道。 大城市的难点和弱点，正是他的优点，因为城市大、因为经济占比强、因为人口基础多难管理，才有了这些新闻。 作为个体来说无论工作还是生存都一样，只有让组织赋予更多关注和更多照顾，才能够得到机会，才能够顺利发挥才能和幸福的生活，这就是大城市的魅力，比如一线城市、新一线城市，新一线的代表我们所在的杭州 Part3.自持公租房伤害度超乎想象 自持和公租房作为特殊时代下的产物，其实对本身来说就是一个破坏生态的模式，是一直强行的平衡和融合。 如果说在平常时期只是大量租客对公区设施、对物业管理的冲击的话，那么如果在疫情时刻这就可能是一颗定时炸弹，这颗炸弹可能直接瓦解豪宅的防御体系。 无论管理多严格，从内部攻破往往是最简单的，从20000-30000元/㎡的商品房到100000-150000元/㎡的顶级豪宅，大量的自持和公租房正在影响它们。 高自持、小盘带公租的楼盘可能是这场疫情带来的最大牺牲品，放在平时就会考虑人员混杂性，在疫情的当下会让人更加纠结。 Part4.安置房与商品房比就是永远的弟弟 最美安置房越来越多，外立面的用材从涂料到真石漆再到铝板，安置房的用材和设计是越来越精细，越来越美，代建的公司也是越来越好，绿城代建越来越普遍。 但回迁房和商品房的差异其实不单单是户型、外立面，最主要的是人拥有的房子套数和居住人本身。 因为套数拥有的多了住不过来总要出租下，空着多浪费，每户3-4套的基础，就代表着至少会出现三分之一的租户存在，如果再隔一下那么可能租户占一半，租客多了就更杂了，疫情肆虐就喜欢钻到流动性大的地方。 回迁房比不了商品房，有条件的房主、追求生活品质的年轻人往往会住到自己购置的商品房，那么回迁房的自有入住率会进一步下降，老年群体和相对羸弱群体占比将增多。 出现的全面弱循环，是回迁房交付即巅峰的不可逆模式，是回迁房与商品房最根本差异，这不是简单一个建造者、物业管理者能够改变的，这是人性逐利，人性追求更优的本质表现——无解。 Part5.毛胚与精装修差异犹如天埑 毛胚房可以自己装修，毛胚房可以自由隔断，毛胚房有偷面积的优势，是的，毛胚房有各种便利的优势，有各种省钱还提升居住空间的优势。 可惜这些优势如果放到不住要出租的房子里，除了对房主的租金收益贡献外，其他都是劣势。 因为不住要出租，毛胚房可以自己装修所以都想方设法的节省成本，毛胚房可以自由隔断所以多个房间就多个租金，因为毛胚房可以偷面积所以5-6个房间不是梦，部分楼盘可以给你整出7-8个房间。 而精装修房子，开发商给你装修好了，卫生间是固定的、房间是固定的、客厅是固定的，要出租要么按照房间数来，要么整租，并且因为买二手的基本都考虑想居住的，如果短期内有出售打算的房主，出租是很亏的一件事情。 因为租金与房价对比来说是一件非常微不足道的事情，很可能就不租了，这样租客就比较少。 同样的商品房毛胚小区租客明显多于精装小区租客，越是高偷面积小区租客比重越大，租客比重多疫情感染可能性越大，这就是我们发现为何某小区每次都会受到疫情波及。 能买精装次新，不买毛胚高得房率小区，能买精装盘，不买毛胚装修盘，价格差距会随时间拉的更大。 Part6.城市中心的维度不单单是距离，更可能是生命 有人说现在的远郊刚需盘和市区次新其实已经没有任何区别，所有的生活配套其实都有，想要吃饭楼下就有小餐馆，想要购物附近也有一个商场，都不记得什么时候去市区购物吃饭了，现在流行区域中心。 有人把别野、合院一直是人们向往的圣地，虽然他们地处偏远，但如果是在公司处于领导岗位，如果是创业者、网红等等其实这样有天有地舒适度极佳的房子来改善非常舒服。 但一场疫情其实打破了这样的概念，远郊刚需盘和远郊别野盘都是非常吃常态稳定化的产物。 一旦出现变化刚需盘赖以生存的社区化供应链系统就会崩溃瓦解，如果叠加老式物业管理和交通、医疗不便等因素可能是致命的。远郊别野、合院盘虽然在自给自足、管理方面、包括人流密度少方面都是优势，但在同资金量背景下，与城市中心能级相比，其交通和物资资源其实是大大削弱的。 城市的边界依旧存在，只是在无事的情况下并不明显，疫情让大家重新认识到城市医疗、园景、商业的重要性，疫情过后远郊的刚需盘可能迎来一次换手置换到区域中心或者置换更新管理更好的次新盘，远郊的别野与合院的资方也可能会回归到城市中心的豪宅区。 最后还是那句话，如果你是真的想买对房，买好房的： 关注我，关注类总说房，至少不会坑你的公众号。