伴随着海潮望月、观湖里等一批超强级豪宅楼盘摇号的落下帷幕，作为近年限价以来需求资金面最大最多的一手楼盘，考虑到该楼盘的限价区间、面积设计等因素，其实在后续的交易过程中一定程度上已经触及到了购买力上限，在二手房市场部分超大面积的成交后续就是看缘分。

其实最近的千万豪宅摇号已经不单单是简单的摇号登记了，还涉及了对杭州楼市高端购买力的一次大消耗，海潮望月、K11、观湖里，乃至后续的IFC的开盘，其实一定程度上将消耗杭州后续二手接盘者的数量。

新盘俗称给富人省钱的利器，因为有严格的限价、超高的倒挂、优质的外立面、节省的税费受到了全国资金的青睐，但到了二手房方面，可是在豪宅新盘价格基础上最少上浮50%的存在，真的有这么多接盘者么？

今天我们就来分析下，杭州的高端购买力具体有多少，接盘上限又是如何？

一

2021年杭州成功突破千万级购买力限制

根据克而瑞的数据2021年杭州二手网签千万级楼盘的成交量为1330套，仅次于上海、深圳、广州、北京，位列第五，这个是用资金投票的最好证明，是全国市场接受度的又一力证，杭州正在冲击全国第五城，杭州正迈向新一线。

在这里我们也科普和介绍下什么叫网签数据，网签数据的来源是作为买卖双方交易官方合同备案的体现形式，是买卖双方约定上报价格后以官方报备，公平、公开、公正的进行纳税、履约、交易的必要条件，但在这个交易过程中考虑到一定证册（谐音）因素，为妥善保护各方利益，为了让买卖双方以及中介为了进一步达成共识，妥善较换价值区间，很多时候会以部分补充协议的形式，来做“低”房价促使成交，所以在杭州次新市场当中来说70%左右的楼盘网签价基本会出现做“低”的现象。

创世纪网签数据

现在图上的就以钱江世纪城的网红热盘创世纪为例，以2021年上半年杭州市场最火热高位到冰冻年底的部分网签数据为参考，我们可以明显的发现它的成交价格位波动非常大有50000+元/㎡，也有90000+元/㎡这是为什么，楼层、户型、楼栋、带车位差异么？并不是，楼层、面积、车位等确实会影响成交价格，但不会差异这么大，这些其实就是真实价格网签与网签价格做“低”的区别，很多房源网签时都做“低”了，这才是差异巨大的原因，这也是我提出的70%左右次新房源被做“低”的数据佐证。

如果按照网签千万级二手成交数据1330套来进行测算，真实的二手千万成交数据应该在4500套左右。

而整个2021年全年二手成交量也就77872套，4500套千万级房产其实占据了二手总成交市场的5.7%份额，这个其实已经是非常大的比例了，也是说明杭州的购买力之强劲，杭州城市活力之充沛。

从上述数据中其实已经明显了解到，伴随着互联网+时代的快速发展，杭州作为网互联创新的发源地，作为直播网红孵化第一城，作为新兴经济体代表城市这几年正迎来最蓬勃发展的时刻，杭州城市的购买力已经不单单局限于杭州本地人群，更多是的吸引了全省的中高端人群，乃至全国的精英群体。

目前的杭州成功地突破了千万级豪宅资金购买力限制，迈入新的总价高度维度。千万级的二手购买力在当下2022年的杭州是站的稳的。

二

每年万套千万起步的豪宅等待套现

杭州作为近几年快速发展的互联网标杆级城市，作为著名的网红城市，从2018年一手房执行限价标准以来，凭借高超的互联网+思维和大数据分析能力，对比新房市场的把控力度在全国范围内也属于首屈一指的存在，2021年杭州新房市场千万级以上的新盘共计成交4092套，位列第四仅次于上海、北京、深圳。

这最主要的原因是限价的严格执行，杭州市场的各板块一手、二手价格存在明显倒挂现象，这也促使了打新热潮的出现，这也是打新资金量的巨大的根本因素。

按照目前新房限价普遍比正常二手市场价低20-100%的现实背景，考虑到暂时只有2021年的数据，暂时没有600-900万新盘成交套数的数据，在这里我们根据目前已有掌握的数据源。新盘与二手高倒挂现象，并以保守的中间值30%差价计算+2021年千万级新房4092套，以来推算。

800万级以上的新盘后续上市的二手价格都是千万级，一般楼盘的交付时间是30个月左右，那么就很容易推导出后续千万级上市的房源其实每年都不会低于10000套，这还是最保守的预估。其实按照目前正常逻辑来说600万级的新盘市场后续上市的产品几乎都是千万级了，考虑到现在新盘面积做大，总价其实整体都上升了一个台阶，如果按照正常的600万级来计算后续每年千万级二手将迎来不低于14000套。

从现今的摇号套利模式来看，一般20%以上的人员是交付就会进行套利抛售，楼盘的交付代表着抛售期的开始，加上原有的库存千万级，一定程度上会加剧竞争，也就是俗称的抛售踩踏潮。当然熬过了换手期就楼盘而言就基本起稳。

三

两千万是杭州二手购买力上限，套现靠银行

两千万在杭州的近几年二手市场上依旧是属于绝大部分群体购买力上限的存在，说到这里可能很多人有疑惑，有质疑，杭州作为新一线的代表，杭州作为全国精英群体聚集的地方怎么区区两千万级房产就是二手市场成交量的天花板呢，难道不是三千万么？最近明明是豪宅领涨，豪宅一房难求的好么？

上图是三千万万以上杭州豪宅的成交量数据，暂时两千万的豪宅的没有但我们很好推算，三千万的杭州豪宅仅有46套个位数，同样考虑做“低”因素部分会将数据做到两千万级那儿，并且两千级和三千级购买力完全不可同日而语，两千万级豪宅成交量我按照乘以6倍计算，按300套来推，这个量在杭州二手市场上基本是每个月仅仅数十套，难道真的接盘的幸运儿会是你么？

确实杭州的豪宅市场随着杭州城市能级的发展突破很大，价格上涨的幅度也很大，但我们看到的豪宅接盘往往其实只是成功交易的成功典范缩影，并不是全部，大部分超过两千万级的房产成交其实周期是非常漫长的，是需要天时+地利+人和的过程，杭州的资金面也远远不如真正的一线，杭州远远还没达到存量房市场，杭州的新房市场依旧源源不断的提供供应，来真正接手的只是急用的改善群体。

然后科普下千万级豪宅为何可以成交量快速提升，在近几年可以快速进入大众视野，这个除了杭州能级的提升以外，其实金融宽松方便这个功不可没，就目前我了解的情况未来科技城标杆、钱江世纪城标杆的楼盘其实往往用150-300万的资金就可以（含税）买入这些八百万、千万级房子，这也是整体千万级成交量飞速的最关键因素，并不是一般人常规理解的买入千万豪宅必须最少准备500-800万资金，这就是现在最真实的状态。

但我们要知道一个关键点，那么就是金融风险和评估上限，如果原来的杭州城市能级普通人的单笔金融风险在500万的话，目前的杭州普通人单笔基本可以达到1000万，再上去的话就比较困难了，特别是突破1500万，乃至到达2000万级别，那种无论在标地、渠道、风控、包装、实体等方面都需要一定的专长，那么杭州有多少人真正可以拿出1000万以上资金来购置超过2000万的房子呢？

这就是我说的普通购买力上限其实是在两千万级的根本原因，后续的房产套利更多的是存在于银行。

两千万级的楼盘成交是考虑多方面的因素，不可替代的景观资源、良好的配套条件、优质的教育资源、强劲的开发商品牌和次新级的房源，主流的楼层和户型等等。

当然了还要跑得快，因为这类资金韭菜需求是成长起来比较慢的，消耗一个少一个。

我的观点就是这么直接，这么明确。

可能和其他的理论派、吹牛逼派、跟风派、刷数据派、小编类的观点和写法不一样。

并不是属于主流风格，但本身就无法做到所有人都喜欢。

我给粉丝的建议一般是最贴近你们，最能从第三者角度分析的，哈哈。

最后还是那句话，如果你是真的想买对房，买好房的：

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