房地产
2024年10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展的有关情况。
政策组合拳包括四个取消、四个降低、两个增加。四个取消为：取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。四个降低为：降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。
第一个增加是增加城中村改造与货币化安置。新一轮城中村改造货币化安置的效果值得期待。2015年至2016年货币化安置套数约179.7万套和293.9万套。2016年棚改货币化消化2.5亿平方米的库存，约为2016年全年住宅销售面积的18.2% 。本次若货币化安置100万套，以2016年换算关系计算，则可消化楼市库存0.85亿平方米，约相当于2023年全年商品住宅销售面积的9.0%。不过，我们不宜低估城中村改造货币化安置的影响。一是货币化安置的规模可能继续增加。二是城中村改造集中在人口流入规模较大的重点城市，更需要关注改造规模对重点城市的结构性影响。截至2024年9月35个大城市商品住宅可售（存量）面积约为2.6亿平方米，按照100平一套计算，约为260万套。
第二个增加是增加“白名单”。“白名单”范围大幅放宽至全部商品住房的房地产开发贷款项目，且第四季度通过审批的贷款或新增1.8万亿，预计拉动房地产投资2.0个百分点。
对于房地产企业而言，预计房企信用风险将见底企稳，未出险优质房企销售、融资有望率先好转。
事件2024年10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展的有关情况。点评住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、人民银行、金融监管总局等部门，打出政策“组合拳”，其中包括四个取消、四个降低、两个增加。一、四个取消与四个降低四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施，主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。取消限购和限售方面，9月末四个一线城市调整住房限购政策：其中北京、上海进一步放宽了非户籍居民购房所需缴纳社保或个税的年限；广州全面取消限购，不再限制购房套数；深圳部分区域取消限购，并取消转让限制。取消限价方面，今年以来杭州、天津等多个城市不再对新建商品住房销售价格上限实施指导。取消普通住宅和非普通住宅标准方面，除一线城市外，其他城市一律免征增值税，未来一线普通与非普通住宅标准也可能取消。四个降低，就是降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例，统一首套、二套房贷最低首付比例到15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。公积金贷款利率方面，5月18日个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，二套住房利率分别调整为2.775%和3.325%。首付比例方面，9月24日央行宣布，全国层面商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%；其中北京、上海首套房首付比例下调至20%，二套首付比例亦有所下调。存量房贷利率方面，9月末央行表示将引导存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，平均降幅大约在0.5个百分点左右，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右；根据估算，房贷利率下调涉及的房贷总量可能接近30万亿元，在存量房贷中占比接近80%。换购税费方面，10月财政部公告，对出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。上述措施有助于降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。二、两个增加2.1 增加城中村改造和货币化安置发布会指出，通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。新一轮城中村改造货币化安置的效果值得期待。2015年至2018年间，每年棚改开工规模都维持在600万套以上。2015年至2016年棚改货币化安置比例分别为29.9%和48.5%，对应的货币化安置套数约179.7万套和293.9万套。根据新闻数据，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存[1]，约相当于2016年全年住宅销售面积的18.2% 。2016年至2020年8月，全国开工改造各类棚户区2300多万套[2]。考虑到房地产市场回暖后货币化安置比例可能有所下降，假设按照30%的货币化安置比例推算，则690万套货币化安置合计消化5.87亿平方米的楼市库存，相当于2016年-2022年五年商品住宅销售面积合计值的8.0%。本次宣布新增实施城中村改造和危旧房改造100万套，若全部按照货币化安置方式，以2016年换算关系计算，则可消化楼市库存0.85亿平方米，约相当于2023年全年商品住宅销售面积的9.0%。
不过，我们不宜低估城中村改造货币化安置的影响。一是货币化安置的规模可能继续增加。据发布会披露，只要前期工作做得好，还可以在100万套基础上继续加大支持力度。二是城中村改造集中在人口流入规模较大的重点城市，更需要关注改造规模对重点城市的结构性影响。2023年7月，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。作为新市民集中的地区，超大特大城市住房需求高，但房龄较老的城中村和危旧住房也更多分布在高能级城市；低能级城市房龄更新，改造需求相对较少[3]。住建部部长表示，35个大城市有170万套需求。且此次城中村改造货币化安置重点支持地级以上城市。根据中指数据，1-8月35个大城市住宅销售面积占全国住宅累计销售面积的19.0%；此外，1-9月上述35城平均出清周期约为24.0个月，显著低于有数据的其他87城的平均出清周期43.2个月，表明由于新市民持续流入，住房需求缺口更多亦集中在重点大城市。截至2024年9月35个大城市商品住宅可售（存量）面积约为2.6亿平方米，按照100平一套计算，约为260万套。2.2 增加“白名单”发布会提出“年底前，将‘白名单’项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入‘白名单’，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求”。自2024年2月6日房地产融资协调机制落地以来，“白名单”项目贷款对缓解房企资金压力起到了积极的作用。3月以来房地产开发资金来源累计同比降幅持续收窄，2024年1-8月房地产开发资金来源同比下降20.2%，跌幅较1-3月收窄了5.8个百分点。其中，资金来源中国内贷款降幅收窄最为显著，8月累计同比跌幅较3月收窄4.0个百分点。融资协调机制将在两方面进一步优化。一是“白名单”范围大幅放宽至全部商品住房的房地产开发贷款项目。在本次发布会之前，申报进入“白名单”的地产项目需符合一定的审核标准。根据第一财经的报道，申报进入“白名单”的项目需符合10项条件。金融监管总局的5项要求为：四证齐全；不存在破产重整；不存在被查封冻结情况；不存在逃废金融债务；不存在重大违法违规等情况。住建部的5个条件为：一是房地产项目处于在建施工状态；二是房地产项目开发企业具备与融资额度匹配的抵押物；三是房地产项目有融资主办银行，并制定贷款资金封闭管理制度；四是项目预售资金未被抽挪或被抽挪预售资金已归位，项目资本金已足额到位且未抽逃挪用；五是已制定项目贷款使用计划、项目建设完工计划及贷款资金还款计划[4]。本次发布会提出“把商品住房的房地产开发贷款项目全部纳入‘白名单’的条件已经具备，今后要将商品住房项目贷款全部纳入‘白名单’，做到‘应进尽进’”。该措施将推动“白名单”项目大幅扩围，更为有力地支持房地产项目融资，保障房屋建成交付。二是贷款审批通过规模大幅上升。发布会披露“截至到10月16日，‘白名单’房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，‘白名单’项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元”。据此，第四季度通过审批的贷款或将新增1.8万亿元。对房地产投资而言，根据已经公布的房地产开发资金来源累计同比数据，假设当前房地产开发资金同比跌幅收窄5.8个百分点皆为2.23万亿元“白名单”贷款带来，则第四季度1.8万亿元“白名单”贷款或进一步令本年度房地产开发资金来源累计跌幅收窄4.7个百分点。根据我们在《房地产融资协调机制对房地产投资影响几何》中的估计，近年来房地产建安投资对房地产开发资金来源的弹性约为0.62，2024年房地产开发资金4.7个百分点的增长将使房地产建安投资增长3.2%，对应房地产开发投资金额增长2368亿元，拉动房地产投资2.0个百分点。对居民部门而言，“白名单”扩容有助于打赢保交房攻坚战，增强居民购买期房的信心。住建部部长表示，2024年5月17日保交房政策部署5个月以来，已经交付了保交房 246万套，保交房攻坚战给购房者吃下了一颗“定心丸”。8月23日，国新办新闻发布会上，住建部会同金融监管总局组织“大起底”，全面排查在建已售未交付的商品住房项目，锁定了按照合同约定应该在今年年底前交付的396万套住房，作为保交房攻坚战的目标任务。2.3 盘活存量土地同时，盘活存量土地政策亦有新变化。对于盘活存量闲置土地，发布会提出三条路径：一是支持地方政府收回收购闲置存量土地；二是鼓励企业优化开发；三是促进市场流通转让。关于支持地方政府收回收购闲置存量土地，发布会提出“优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，及时匹配专项债券等资金”、“研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充”。自然资源部表示：“对于收回来的土地，再次组织供应用于房地产的，我们将严格把控。市场确有需求的，才可以优化条件、精准投放，但必须控制在收回收购总量的一定比例之内。”三、对房地产企业的影响从对房企的影响来看，预计房企信用风险将见底企稳。当前政策支持房地产市场修复、房企化险的决心较大，后续政策空间有望进一步打开，房企信用状况有望修复。在销售方面，未出险优质房企销售有望好转。“未出险优质房企”是指未出现公开市场债券违约或展期，项目重点布局高能级城市的房企，其中，部分房企仍在公开市场新增土储，项目布局持续优化。由于新增城中村和危旧房改造会优先向地级市及以上的大中城市倾斜，预计新增购房需求更多向未出险优质房企集中。在融资方面，一是“白名单”贷款范围扩大、规模提升，继续修复房企信贷融资。政策要求“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元，扩围至全部商品住房项目贷款，允许贷款提前发放至房地产项目资金监管账户，有望推动当前和未来在建已售项目交付，落实“保交房”，并且在“严控增量”的前提下，新增开发贷款有望更多向未出险优质房企的在建和增量项目倾斜。截至2024年9月末，房地产开发贷款余额环比2023年末增长4000亿元；截至2024年10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款2.23万亿元（9月末为1.43万亿元），可见当前房地产开发贷款增长主要来自于“白名单”项目贷款投放，并“白名单”项目贷款投放速度在加快，有效支持增量融资和存量续贷。二是收购存量政策由地方自主决策、自愿实施，为缓解房企流动性压力提供增量资金。除了此前已出台的保障性住房再贷款、专项债收购存量土地之外，此次会议还提出研究设立收购存量土地专项借款，央行提供专项再贷款等政策支持。收购存量房、土地由地方自主决策、自愿实施，为盘活房企去化困难、闲置土储提供增量资金。三是政策支持更为精准，并非全面兜底，对资不抵债、违法违规行为仍要求市场化出清。住建部部长指出，要按照法治化、市场化原则加快破产重整或者清算资不抵债项目，坚决查处违法违规、坑害购房人利益的行为。由此，政策并非全面兜底房企、房地产项目风险，资不抵债、违法违规行为仍将被市场化处置、严肃查处。当前政策促进房地产市场平稳发展力度大，预计后续市场、主体风险程度有望下降。在项目层面，房地产项目销售风险、主体流动性风险下降，其中，未出险优质房企、高能级城市项目销售有望率先好转。在主体层面，一是预计房企销售、融资风险将下降，房地产公开市场债券风险基本见底，境内、境外地产债市场情绪将继续好转，信用利差有望继续回落。截至2024年10月16日，国有、民营地产债信用利差（比较基准为同期限国开债）分别为75.0、1034.7bp，由于房地产金融政策的密集发布，2024年以来民营地产债信用利差已有明显下行，后续还有继续修复空间。二是政策有望助力城投公司转型发展，参与城中村或危旧房改造、收购存量房等相关业务，拓展经营性收益来源。
注：[1]资料来源：第一财经，见证“十三五”|棚改的高峰与退潮：货币化安置政策成拐点，2020/11/26[2024/10/17]，https://www.yicai.com/news/100854745.html[2]同上。[3]详情请见我司2023年7月报告《城中村改造对房地产市场影响效果如何》。[4]资料来源：房地产融资协调机制加速推进，“白名单”入围十条件明确，第一财经, [EB/OL]，2024/05/30[2024/10/17], https://www.yicai.com/news/102131514.html.本文作者：
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