今天来说说目前岛内最小的新盘——保利联发臻樾：

1、地段上，这个项目处在湖边水库比较尴尬的位置，东侧安置房，西侧宝龙御湖官邸，南侧是幼儿园和学校，北侧是虎仔山西路，南北都吵闹，没有景观面，而马路对面有一幅20多万方的地块即将出让，新地块体量巨大还是一线临湖，对比新地块这个项目简直小的可怜。

2、项目总建才1.75万方，岛内目前最小新盘，没有之一，就一栋楼，总共才137套，“独栋”，没啥园林景观，这么小要谈品质很牵强，且没有景观加持，做不出溢价；

“独栋”

3、项目楼面价42286元/㎡，扣除配建2650㎡，实际销面价约51000元/㎡，这个地价，加上建安、税费、精装等成本，卖个65000元/㎡也就勉强保个本，虽然限价71800元，但你看看同板块的竞品建发湖畔九境，他们小户型的折后均价也就是在6.5万左右，也就是说保利联发这个项目，就算能卖到和建发同样的价格，也就是勉强保个本，如果卖不到建发的价格就是妥妥的亏损，你看现在这个市场，建发卖这个价格都很吃力，更不用说其他人了；

4、周边二手房世茂湖滨首府受巨量一手房压制，目前价格不断下降，5-7万不等，所以这里的一手房已经完全称不上打新了，连基本的一二手倒挂都没有，劝退了大量想在岛内打新的人，所有人都在等着倒挂最明显的一里四里，真的想置换或者改善的人，又因为二手房卖不出去也没有钱买新盘，所以池子里的鱼越来越少。

5、片区目前的学校是龙湫亭实验学校，生源不纯粹，属于岛内比较差的学区，就算开发商花钱包养了几个大v炒作这个学校，依然改变不了它在客户心中学区比较差的印象。之前盛传为了拯救这个片区，发发和华华要去搞个新学校（想学国贸上城），哪知最近发发和华华的大领导纷纷出事，学校这一事就变得很敏感，没人敢去搞了，所以中短期的学区利好是不会有了。

6、再来看看产品，我们比较下目前这三个项目的户型：

湖畔九境: 115㎡4房2卫（T4中）

135㎡4房2卫（T4边）

臻樾： 105㎡3房2卫（T3中）

121㎡4房2卫（T3边）

139㎡4房2卫（T2边）

湖畔润景： 99㎡3房2卫（T4中）

127㎡4房2卫（T4边）

117㎡4房2卫（T4中）

137㎡4房2卫（T4边）

从户型对比可以看出来臻樾处在一个很尴尬的位置：①最小的三房，华润已经做到了99㎡，比你105㎡小了6㎡，如果我是客户，一定等华润出来比价格；②121㎡的四房边套，个人认为会是这个项目最好卖的，因为竞品四房相比总价最低且是边套；③139㎡会是最难卖的产品，片区四房几乎都是这个面积段，而你还是面积最大的，参考湖畔九境135㎡的四房几乎卖不动，未来这个户型也会很艰难。

所以想入手这个盘的建议三思熟虑，多等等，再看看。​楼市坑多，说真话不容易，柯南君告诉你真相，关注不迷路。