今天测评一下岛内湖边水库新的项目——华润＆建发·湖畔润璟：

1、地段：下图标红地块，北侧世茂湖滨首府D区，南侧金盛路，东南角有个教堂——厦门市基督教东部堂（看个人是否介意），东侧是金湫路，西侧是一所规划的中学——湖边中学，目前启动时间未明确，离落地时间还早；简单说就是，两面临马路，西面是学校比较吵，离湖还有一大段距离，北侧商品房，位置在湖边水库不算太好，但比臻樾稍好点；

2、项目规划5栋楼，南侧两栋T4，中间99㎡，边套128㎡，北侧两栋T4，中间117㎡，边套137㎡，中间一栋T2大户型，170㎡。

99㎡是目前岛内新房最小面积，将岛内新房的总价拉低到5开头，算是一种错位竞争，其他户型跟湖边水库的在售户型大差不差，比较尴尬的是这栋170㎡的大户型，170是一个不上不下的面积段，普通改善客户嫌大，顶端客户嫌小，关键是170㎡的这栋楼从目前的楼栋排布上看没有景观，见下图：

地块西北侧的湖景被湖滨首府的C区、D区，以及湖畔九境最北侧F16地块挡住了，按照目前这个角度，就算能看到湖，也只能称之为“一线湖“，真的是一条线而已。那问题来了，大户型，无景观，意味着没办法拉高溢价，未来这个户型的定价无法给小户型做护城河，难道是为了去抢湿地公园tod同样无景观的198㎡？

3、学区：这个是湖边水库目前的短板，之前其他项目的测评也说过了就不赘述，龙湫亭实验学校，属于岛内比较差的学区，而地块旁边的湖边中学官方也给了回复“暂未启动建设并开办，目前暂未有具体的合作办学等相关事宜”。之前盛传发发和华华要去搞个合作学校，哪知最近发发和华华的大领导纷纷出事，学校这一事就变得很敏感，没人敢去搞了，所以短期的学区利好是不会有了，中长期就不知道了。

4、这个项目楼面价42281元/㎡，和联发臻樾几乎一样，扣除配建，实际销面价约51000元/㎡，这个地价，加上建安、税费、精装等成本，卖个65000元/㎡也就勉强保个本，虽然限价71800元，但你看看同个开发商操盘的，同板块的竞品湖畔九境，他们小户型的折后均价也就是在6.5万左右，目前卖得也很艰难，分销都开始用了，也就是说湖畔润璟就算能卖到和湖畔九境小户型同样的价格，也就是勉强保个本，但是问题的关键是，湖畔九境有北侧景观大户型拉高溢价，而你没有，未来在定价上就比较难平衡，这个挺考验定价能力的，我们拭目以待吧；

5、说说这个片区目前的二手房吧，5-7万不等，世茂湖滨首府最近频频有5出头的房源放出来卖，受一手房压制，这里的二手房价格一直在降，景观好的房源有的也才6万多，也就是说现在买这个片区的新房，已经没有一二手倒挂了，没有“打新”一说，所以想买来增值的请远远绕道，纯自住的根据地段和价格的适配性选择最适合自己的，也可以选择价格合适的二手房。除此之外，未来这个板块还有几个巨无霸地块供应，未来新房的竞争会成为岛内最激烈的板块，二手房也将被长期压制。

6、户型：99㎡三房，这个户型整体没啥毛病，做到了最近开发商一直在宣传的“双阳台”，如果价格合理应该是比较抢手，毕竟拉低了岛内的新房门槛，既能收一波岛内置换型客户也能吸附一波岛外大户型改善客户，在同板块3房的二手房竞争中也比较能打。

128㎡边套4房整体户型比臻樾的121㎡差一点，朝南的晾晒阳台放在次卧里使用不方便，看定价吧，目前属于比较尴尬的位置；

117㎡的四房中间套和137㎡的四房边套，对应湖畔九境的115㎡和135㎡，整体大了2㎡，未来如果湖畔九境卖得差不多了，这两个户型可以充当补货的角色，否则这两个户型的定价就要比九境低，不然pk不过。

附三个项目面积比对表：

湖畔九境: 115㎡4房2卫（T4中）

135㎡4房2卫（T4边）

臻樾： 105㎡3房2卫（T3中）

121㎡4房2卫（T3边）

139㎡4房2卫（T2边）

湖畔润璟： 99㎡3房2卫（T4中）

127㎡4房2卫（T4边）

117㎡4房2卫（T4中）

137㎡4房2卫（T4边）

总结：优点是低门槛、户型可以，缺点是无景观、学区弱、二手降价干扰，考验定价能力，看最终价格才能知道是否能上车。