▼ 文｜老墨

2018年马云的那句话：”八年后，房价如葱“。看似非常简单，然而却在深深刻在了我们每个人的心里。

结合此前的多项数据：

第一、光是截止到2020年11月，我国人均住房建筑面积就达到了41.76平，其中城镇人均更是达到了42.29平；第二、自1978年到2020年，我国城镇住宅存量面积从仅仅不到14亿平飙升至313.2亿平；第三、同期城镇住房套数也从3100万套增至3.63亿套。

要知道这还是三年前的数据，似乎不论从哪个角度来看，我国房子都太多了，随着时间推移，房价肯定会一直跌，直到如葱。

真的是这样吗？近期内行人却提出了不同看法。

早在今年9月，金融界就报道了《郁亮：房地产市场跌过头了，万科将筑好坚固底线》，言论一出，备受质疑，关键就是“跌过头”这3个字，让很多民众接受不了。

这次是10月20日，在交流会上，郁亮提到了当前我国房地产形势，涉及到三个关键点：

1、住房作为居民生活的刚需不会消失；

2、未来住宅建设的中枢值是10-12亿平，而今年预计新开工不到7亿平；

3、当下主要城市的住房条件“被平均”了，小城市被大城市平均，小镇被城市平均。

乍看，可能觉得根本不懂什么意思，其实这三点透露了非常多的信息，我们一起讨论。

我的理解就是未来房地产在短期内会非常痛苦，但只要熬过去了，就会进入和过去完全不同的全新阶段。

理论是这样，那么落实到现实，作为购房者的我们，到底该做什么准备呢？

其实我们综合各类数据，就不难发现，讨论房产交易就是两个角度：一是买房；二是卖房。

早在此前，央行就透露了41.5%的城镇家庭至少拥有两套房。我认为这本身就是问题，除此之外还有两大问题。

第一、量涨势必增加库存量，肯定影响卖房速度。

早在9月份，多地就频频传出二手房挂牌量增长的新闻，部分城市甚至还创造了历史新高。

重庆方面：23.5万套；北京方面：16.6万套；成都方面：21万套；青岛方面：11万套；杭州方面：17万套；长沙方面：6万套；上海方面：20万套；天津方面：15万套……

现如今同区域的房子都有非常高的相似度，只要挂牌量持续增加，购房者就会有更多的选择，原本只能在A、B之间选择，卖房几率是50%。

而现在则是在A、B、C、D、E之间，几率就只有可怜的20%，房子肯定难卖。

第二、买方时代的出现，直接影响成交价。

其实我始终都认为很多人都忽视了关键因素，就是房价的主导权易主了，从卖方变成了买方。

仅一字之差就可能直接影响成交价。请注意，我说的是成交价，不是房价。

其实严格来说，房价是很抽象的概念，在挂牌的时候有挂牌价，但是交易之后又有成交价。在已经过去的卖方时期，成交价往往大于挂牌价，可是到了现在的买方时代，挂牌价普遍比成交价低。

对于这41.5%的城镇家庭来说，只要想买房，就必须接受降价。

第三、只要真的想卖房，就可能要面临小幅度持续的降价。

用个不太恰当的词语形容，就是“价格战”。相信大家就能理解了，一旦降价成为大多数人的普遍做法，想要尽快买房，就只能接着降。

虽然幅度不用太大，比如1万、1.5万、2万等等。

可问题是长此以往，积少也肯定成多，根本不需要一年，最多只要半年时间，就已经降价近10万了。

综上所述，其实这就是主导权易主的体现，过去基本由卖方决定房价，一夜就能涨50万，而现在变成了买方决定，降价也是情理之中。

文章仅供讨论，不涉及任何楼市指向性观点，不夸不贬。

对此，你怎么看呢？

欢迎友善评论！