文｜王二宝

业主、购房者、开发商甚至是中介，想在未来房地产变局中占得先机，就必须要学会预测。可问题是我们都知道这点，到底该如何预测呢？

其实方法并不难，主要就是两点：

一是官媒数据，二是内行和专家的表态。

相比较之下，我更看后者，因为作为领域的权威人士，往往都有自己独到的见解。

早在3年前，重庆市前市长黄奇帆对于房地产就有了很多预言，以及提出很多问题，似乎一一都在应验。

如果我问你们，为什么近20年-25年我国房价都在飞速上涨，答案肯定是五花八门，不过毫不客气的说，90%都是错误的。

对此，我们必须要看看黄奇帆的预言，透露了三个关键信息：

第一、土地拍卖制度抬高了地价，间接使得房价居高不下。

与预售、公摊面积制度如出一辙，土地拍卖制度同样学自香港，从1980年代至今，已经有了至少30多年历史。

不可否认，这个制度的优点显而易见，直接卡住了各种灰色交易和腐败，但是问题也同样明显。“价高者得”的特点就等于谁出的价高，谁就能拿地，这就直接抬高了地价。

尤其是在经济大市的优质地段 ，开发商为了拿地，真的是不惜一切代价。

近些年，多个二线以上城市地价天花板纷纷被打破，达到1.8万/平、2万/平都不算奇怪。

第二、房价收入比失衡，只要经济环境不好，楼市就很有可能遇冷。

就算再发展二十年，收入依然是老百姓决定是否买房的基础。然而长期以来，我国房价收入比明显偏高。

按照国际惯例，“1/6理论”是最合理的空间，也就是每个家庭用6-7年的收入就能买得起房。

可是我国的现实却是，北京、杭州、上海、广州等经济大市的房价收入比都超过了40年。这样的高压就很容易出现极端，在经济强势阶段，就算房价再高，我们也会觉得未来房价肯定涨，咬着牙也要买。

可是反过来说，只要经济不好，我们就瞬间会进入“求稳状态”，不敢买房，楼市肯定遇冷。

第三、“烂尾现象”频出，导致民众不敢买房。

按照我的理解，烂尾的背后就代表了房地产秩序失衡，因为有了违规操作，所以就出现了秩序问题。

例如在拍地时，地方政府就已经规划好了容积率，但是随后开发商就可能按改，从1.2调整到1.5-2.0等等。

又比如开发商在造房子时，因为资金非常紧张，所以就借了各种贷款，除了银行、债券之外，还向信托甚至高利贷，于是就出现了烂尾，甚至老百姓交钱帮助开发商解押，还需要二次解押的情况。

对于民众而言，最后的后果就是血汗钱没有了，还拿不到房，肯定不敢买房。

提高税收，想必大家最先想到的就是房产税，但其实除此之外，调整税收体系也至关重要。对此，黄奇帆也提出了自己的看法。

我感受最深的就是，“建立高端有遏制、中端有鼓励 、低端有保障的差别化税率体系”

举个例子，购买普通商品房需要缴纳1%的个税和1.5%的契税，那么购买豪宅就大幅提高到3%的个税和5%的契税，同时要是在三年内出手，还需要额外缴纳一笔费用。

事实上，诸如香港等地区，以及法国等国家都在使用这种税率模式。

至于中端有鼓励，就是抵押贷款自住商品房抵扣所得税等政策，这其实很好理解，就是“贷款买房抵税”。

至于低端有保障，就是大量建造公租房、共有产权房等保障性住房，解决居住问题。

对于3年前黄奇帆的种种预言，从目前来看，基本都在逐渐实现，这才是真正的专家。

而作为普通购房者的我们，更要从自身出发，决定该如何应对。

对此，你怎么看呢？

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