文｜王二宝

2021年12月11日，这是我们讨论中国房地产走势，必须要记住的时间点。

官宣！新华社发表了题为《中央经济工作会议首提预期引导，因城施策促进房地产良性循环》文章。这里面有两个关键词：

第一、预期引导；第二、因城施策。

我发现多少人都忽略了这点，和以往的房地产政策相比，发生了天翻地覆的变化。

如果我问你，如何概括过去10年我国房价走势，你会怎么回答？我的答案非常简单，就是四个字：阳光普照。

网上披露了这样一组数据：

自2009年-2021年间，我国房价涨幅最低的城市是温州，仅有1.93%，第10名是太原，达到了40.69%。

关键在于如果数据真实，确实有些不可思议，太原涨幅超过了四成，在全国范围竟然还是倒数，而这就是过去我国房价走势的缩影。可是自此开始，一切都变了。

自9月初开始，各地纷纷放大招，先是大规模认房不认贷，紧接着就是取消限购，这套连环拳的意图非常明显，就是想借着“金九银十”的机会刺激楼市。

效果确实有，但是却出现了新情况：分化。

从城市角度来看：核心一二线>普通二线>三四线>五六线和县城等。

第一、二手房方面。

一线城市房价环比下跌0.13%，同比下跌0.08%；

二线城市环比下跌0.50%，同比下跌3.02%；

三四线代表城市环比下跌0.49%，同比下跌3.11%。

第二、新房方面。

一线城市房价环比上涨0.06%，同比上涨0.21%；

二线城市环比上涨0.08%，同比上涨0.01%；

三四线代表城市环比下跌0.01%，同比下跌0.69%。

短期内，这种分化现象还会持续，核心一二线城市情况明显优于三四线城市。

这也迫使我们必须要改变购房观念。

其实说实在的，过去各个城市都在上涨，买房真的不需要动太多心思，只要买了就肯定不会亏，能赚多少就需要稍微动点脑筋了。

而随着我国房地产进入了“新时代”，因城施策就等于变相告诉我们，未来有的城市房价很难救，买房难度大大提高，必须要慎之又慎。

这无疑就对我们提出了更高的要求，甚至可以说苛刻。

两类人需要注意了，可能会直接受到影响。

第一、“卖一买一”的刚改族人群，他们最典型的特征就是先卖后买，不论是房地产过热还是过冷对他们都不利。

举个例子，你现在挂牌200万，想置换成300万的房子，随着房价下跌，虽然置换房子总价降到了280万，但是你挂牌价也降到了180万甚至更低。

上涨也是同理，所以我认为不论是对比刚需族还是改善族，刚改族都是最尴尬的人群。

第二、想要转贷的已购房人，当下随着房贷利率不断下跌，买房早的人肯定也想享受福利。

虽然你们可以通过转贷减少月供，但说实话也降不了太多，如果此时房价也下跌了，毫无疑问，就等于面临双重打击。

其实很多人都没有意识到我国房地产已经从”阳光普照“变成了”冷热分化“。

他们还是跟风心态，看到别人都挂牌卖房了，自己也挂出去试试，然后就不过问了。随着我国进入”供大于求“阶段，很多房子的相似度都太高了，未来会越来越难卖。

其实新华社官宣的内容，或许也间接说明了这点。

对此，你怎么看呢？

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