原新海新区的人民医院南地块在今日终于迎来竞拍。虽然过程有点让人意外，结局倒还冷静。23#地块最终被康缘竞得，楼面价3151.9元/㎡，溢价率13.7%。

壹

写文章之前，请允许我给大家普（显）及（摆）一个知识点。恩，也是我从专业者那get到的新技能。看了这么多篇的土拍稿子了，住宅楼面价怎么得出来的呢？没错，公式是【成交价/（土地面积*最大容积率）】。比如，昨日的22地块，土地面积是49756㎡，最大容积率为2，最后成交价是4.46亿元，套用公式是【446000000/（49756*2）】=4481.9元/㎡。

早先，这样算是没有问题的。但是，随着越来越多地块增加了社区用房、幼儿园和自持商业等配建要求，如果继续这样算就会存在较大的误差。毕竟建设社区用房、幼儿园和自持商业这些配套也需要开发商真金白银付出成本的。于是，面对这种情况，准确点的计算公示之一是【（初始地价+配套面积×单方建安）/（计容面积-配套面积）】。

套用这个新公示后，昨日22#地块住宅的成交楼面价是4666.5元/㎡（旧公示是4481.9元/㎡）。另外，由于22#地块规定了300套小户型房源，无形中又会增加房企的成本。于是，22#地块住宅的实际楼面价是比4666.5元/㎡高些。

再来看今日的23#地块，根据竞拍要求：

1、商业商务及居住混合用地（建筑面积比例为4：6）。本地块竞得人自持的商业设施建筑面积比例不低于商业设施建筑总面积的50%，且不得分割销售。即房企自持的商业配套的建筑面积是土地面积*最大容积率*0.4/2=34646㎡。

2、须配建实有房屋套内建筑总面积不小于1000平方米的社区用房，建成后无偿移交给项目所在地街道办事处管理，归社区使用。按标准配建不少于六班幼儿园，建成后无偿交付属地教育部门使用。即需建设1000㎡的社区用房和大概1650㎡的幼儿园。

套用新公式，可以得出23#地块住宅部分的实际起拍楼面价是4999.3元/㎡，并非常规意义上的2770.9元/㎡。起拍楼面价之高，一定意义上也挡住部分房企的兴趣。据悉，此次参与竞拍的房企只有两家，一家是康缘，一家背后是估计是平高。而根据今日的最后成交价，23#地块住宅部分的实际楼面价是5484.7元/㎡。

以上仅是根据成本这一项测算住宅楼面价。具体到房企的话，每个公司的计算方式不同也会得出不同的楼面价。

好了，讲了上文那么多的废话后，只想告诉大家一点：23#地块住宅部分准确些的楼面价应该是5484.7元/㎡。

贰

如果说限价之下，房价是扭曲的。那么，不同时间，地价也是“扭曲”的。

我们把这两年原新海新区土地拍卖结果，来对比一下。

这么一比较，大致可以得出个结论，22#与23#地块不需要突破现有的备案价格，就可以上市。而苍梧六期南地块，在现有的价格体系下，则有点悬。

谁的地拿得划算？谁的地拿得相对没风险？结果很显然。

单轮万达版块内的这三宗地，三者楼面价呈不小幅度的阶梯状。如果根据地价推导，财信、金辉以及今日的康缘，新房价格会有一定的梯度的。

这样的扭曲，会迎来怎样的出路？

第一种解决方案，放松楼盘的备案价。那就意味着，22#和23#地块如果砸钱做出“好产品”了，用不一样的产品形态、品质来突破新房售价。甚至，你想跟城南或者凤凰新城内一样卖也行，至于卖不卖得掉，那是楼盘自身的事情。

与此同时带来的麻烦，就是限价必须要放松一些。这在目前来看，未来可能吗？不知道。

第二种方案，就是不解决。按照目前的楼盘备案价标准执行，你愿卖就卖，不愿卖就拖，拖下去财务成本继续增加。而售价，仍然悬而不决。

这个方案下能够显现的成效，就是地价目前可以继续降温。如果明年底或者后年上半年楼市“有变”，那么这两块地谁吃亏谁多福也就不一定了。相反，如果楼市两年一直“凉下去”，至少22#地块即金辉成本压力是比较小的。另外，人家300套房源还不愁销售呢。

这个僵局要打破，又回到了地价上，地价和房价目前是不可调和的矛盾。原新海新区的花果山大道西，“合适”的新房较少。实在是没什么新房入市，要入市也是零零散散。该版块新增供应量少已经成了急待解决的难题。

假设开发商与政府间的博弈继续，输的基本是开发商，就耗到你愿意亏本为止。一季度可以摒牢，二季度可以摒，三季度还是可以摒，四季度呢？没有哪家房企是不要年度销售金额的。就赌你摒不过“寒冬”，到时该什么价格继续什么价格，该入市还是要入市。

最值得商榷的应该是稳中有变的2019年经济和千丝万缕的“土地财政”吧。

最后，24#与25#两宗安置房用地分别被连云港瀛洲地产和连云港新乐居置业（海发）底价竞得。