今日市区的4宗地土拍结果已经出炉。稍微有点悬念的07#地块最终以楼盘价5376元/方、溢价率13%，被上海华飞投资集团拿下了。

上海华飞投资集团有限公司目前从事房地产、宾馆酒店、金融业、氢氧化铝业、物流仓储业、物业管理、绿化市政等产业。地产方面，主要布局在大本营——上海，在浦东新区和金山区均有项目。根据集团官方资料内容，此次进驻连云港，貌似是上海华飞投资集团地产版块首次“走出去”布局其他地区。

具体土拍结果如下：

土拍一直是楼市的风向标，地价也很影响行情走势。为了营造出良好的楼市预期，前段时间的东海、灌云土拍纷纷刷新了区域地价记录。两天前赣榆也挂牌了2宗位置不错的地块，估摸着也能诞生个“哎呀”的价格。

对于今日的市区土拍，有人觉得是地价创新高，但同样有人觉得土地市场降温了。这种让人辨不清明确方向的土拍，就是恰到好处吧。

先回顾下高新区土地市场的转折。

很显然，土地开始降温是在2018年9,10月份。

在这之前，不论是优步学府地块、凤凰源著地块乃至更前面的“万达北”地块，楼面价和溢价率都诞生了非常之高的数字。2018年9月份，才真正出现了地价的拐点。苍梧地产底（托）价（底）六期南地块。此后的高新区土地市场，溢价率也基本都不超过20了。

反正，烧是肯定退了，地价再也没有在9月份的基础上再上涨。于是，市区的土地市场基本处于零溢价的状态，偶尔拍至百分之十几的溢价率，就跟珍宝差不多了。

今日华飞地块土拍持续了一个多小时共25笔报价，溢价率13%。最终成交地价，相比凤凰新城版块最近地块是降了，但对比康缘和金辉地块看似又涨了。没有人愿意做亏本的生意。愿意高地价去拿地，花这么大的成本，都经过周密的测算的。

过去，为了获得更多的溢价房企只要捣鼓捣鼓“高低配” 。现在呢？土地出让条件越发复杂了。无偿配建幼儿园、社区服务中心慢慢变成了标配。此外，还有自持一定的商业面积、限价房、保障房等硬性条件。比如，康缘地块的商业面积是总建筑面积的40%，其中开发商自持的商业又要过一半。又比如，金辉地块规定开发商须配建同品质、同标准的300套小户型的毛坯限价房。而今日的华飞地块又要无偿配建不低于总建筑面积的3%保障房。这些规定都是房企的实打实成本，不同程度削弱了利润率。

通过常规方法算得的楼面价并不是真正地价，实际上的住宅部分楼面价往往比它更高些。这些复杂的土地出让条件限制了想象力，造成了数字上的差别，也避免了高溢价的土地出现。对市场来说，是好事，普通购房者一般只关注表面价格，而不会去详细计算实际地价。这样一来，地价看起来就降了，这样联系起来，离房价降也不远了。

华飞地块在凤凰星城东侧，景观大道西侧，周边二手房均价在一万出头。新房可参考的房价是优步学府和凤凰源著。优步学府地价5千多，精装房价12500元/㎡。凤凰源著地价6千多，以大户型的高端改善为主，精装高层13200元/㎡。就版块配套来说，整体来看并没有十分亮眼的角色，相反还有一个令购房者不那么喜欢的元素杵在那里，搬迁时间未知。总之，华飞地块占地面积不大，并不是一个能够穿越周期的项目。如果其他热门版块的土地在接下来时间陆续供应，那该宗地的处境就稍显尴尬。

虽然，该宗地红不红得起来还是个未知数。但目前乐观的开发商有一些，不管他们是需要“活下去”的还是其他因素，要在楼（城）市中有重要的一席之地，必须拿地。