眉山安家网  如果用一词来形容2021年眉山楼市，“先扬后抑”可谓再适合不过了。

放眼眉山两区四县，2021年上半年各楼盘都意气风发，不管是眉山主城东坡区，还是眉山天府新区，新房成交量、成交面积、成交金额都屡屡冲破天花板，书写了众多热销佳话；与之截然相反的则是下半年，全然没了登高望远的气势，销量、房价竟双双触底，房企们也在贷款紧绷的环境中挣扎，通过不断大放价觅寻一点生存空间。时至岁末，也终于盼来了2022年的趋暖信号。

在2021年市场环境波谲云诡的变化中，房价、库存、土拍、成都限购、房地产税、限贷令、房企暴雷、降准降息、成都向南，眉山向北、成都都市圈十大关键词便诠释了这一年来眉山楼市的冰火两重天。接下来就让我们在这些关键词中品味楼市百态吧！

1、房价

作为买房最直观的切入点，房价变化更能反映市场的客观走势。以眉山东坡区为例，通过本网已公布的2021年1-11月东坡区的房价整体走势，我们可以看出，在经历前3个月春节返乡潮的降价促销后， 4月房价便逐渐小幅回涨，一直持续到7月。在此期间新房月销量一直维持在1500套以上，房价也较为稳定，而这便是眉山楼市今年的高光期。

到了8月份，东坡区楼市出现了量价双跌现象，9月房价短暂上翘后，碍于销量哑火，房价已止不住连降势头，11月甚至跌破7字头。下半年 “以价换量”已成常态，线下各大售楼处放价优惠力度可谓空前，但成交量上显现的效果不甚明显。很大程度上是因为上半年释放了大量购买力，以及银行放贷收紧，购房者无奈选择观望。至于收官的12月，已不被人们看好。

眼下临近春节，楼市的暖风已分外明显了，房价让利会持续，置业返乡潮即将到来，正是刚需和改善上车的好时机，而明年开春后，房价或会来一波反弹。

2、库存

说到库存，也可以看作是开发商销售策略的“罗盘”，正常情况下，市场库存急速减少，各楼盘便会增大房源库存量、加速拿预售，占得去化先手棋；市场库存充足有余，开发商也会适当减缓房源放量速度；力求稳中求进。2021年上半年热销形势大好，眉山整个市场的库存也在隔三差五的“增量补仓”，下半年则因销量萎靡的影响，库存逐渐积压，因此开发商拿新房预售的速度也明显慢了下来，殚精竭虑地促销现有新房源成了当下的应急之策。

据本网不完全统计，目前眉山主城区（东坡区）房源库存有近4万套，现有可售库存房源超过半数，加上城北领地江月兰台（已开售）、领地樾园、玫瑰佳恒一品、中欧建工创智中心、万景玺悦与崇礼片区的庾上云庭、岷东新区的维亚康姆天府星宸等新盘项目即将入市，在市场趋冷，销量不畅的情况，大致估算，未来库存去化的周期会在3-4年，或更长时间。

3、土拍

今年眉山土拍整体表现，要逊于去年。截至12月23日，2021年眉山主城（东坡区）土拍已收官，共计出让93宗肥地，出让面积约计3049.88亩，其中城区土地出让31宗，涉宅2538.74亩，成交金额62.595亿。（注：该计量不包括工业用地）

纵观一整年，东坡区城区实则只有4场重量级土拍、10宗地块涉及房企或开发商竞拍，其余21宗地块全为国有资产平台拿地。其中住宅地块项目或已开盘、或已亮相或已公示。值得一提的是，6月17日城北土拍，四宗地经过多家“厮杀”、数十轮竞价才落定归属，除此外，其余土拍都是近乎底价成交，最高楼面地价也不过1260.21元/㎡。

上半年资金充裕，房企们拿地果断，下半年资金链紧张，房企高高挂起了“免战牌”。这一年来土地市场强烈的反差，也客观地反映了楼市环境冰火两重天的极端变化。至于土拍真正的回暖期，还需静观明年楼市开局以及房企们元气恢复的状况。

4、成都限购

今年开春时，成都对楼市调控开始升级，3月22日出台了新的限购条例，其中限售期延长至5年、法拍房限购、信贷政策调整，对成都置业投资者与改善群体都有很强的针对性，也将房住不炒落到了实处，受益的则是成都本土刚需置业者。

被卡在 “限购大门”外的成都改善与投资者这部分购买力，自然而然地顺流南下来到了眉山，原因也很直白，距离近、不限购、房价门槛低。因此，随着成都“限购”人群外溢，

也引发了更多的像新疆、甘肃、宁夏、西藏等购房者抢滩眉山的热购效应，这也是上半年，眉山新房销量屡屡拔高的一大主因。

8月5日成都限购再打“补丁”：通过住房赠与“腾挪”购房资格将无效。意味着成都本土的房票愈发难求，也会进一步利好周边城市，尤其是与其咫尺比邻的眉山天府新区，将尽享其外溢购买力。

5、房地产税

对于房地产税，在今年被提及多次后，10月23日便被正式试点。近日人大网也已公开了两份相关说明文件。这两份文件里重点指出了 “强化房地产需求侧管理”与“引导住房合理消费”，即严格落实房住不炒，增加保有环节成本。

举个例子，一套200万的房子在税率1%的条件下，每年要缴纳2万元房地产税，十年下来就是20万。房子持有成本增加，未来多房持有者将面临巨大压力，短期内楼市或会出现大规模抛售现象；但对于刚需与置换改善影响就小得多，这样更利于调控，也有助于稳定预期。

作为眉山来说，从长远来看，随着城市化率递增，也会由增量房产过渡到存量房产时代。届时同试点一线城市一样，土地财政向房地产税转型也是必然。总之，房地产税直观的体现便在于缓解房价涨浮，遏制炒房。

6、限贷令

2021年刚开局，央行便发出了“限贷令”，为贷款对象设置了两道红线，一是房地产贷款占比上限，二是个人住房贷款占比上限。一时间，各地楼市忧心忡忡，但新房成交端在上半年的表现没有想象的平淡，尤其是眉山市场，可谓风光无限。其实可总结为银行放贷少了，但好歹能贷款。到了下半年，银行放贷周期加长，甚至暂停放贷，楼市降温明显，购房者难贷款买房，开发商难贷款维系资金链。因此贷款收紧，便导致了新房成交低迷，土拍无房企参与的局面。

7、房企暴雷

暴雷的本质便是企业在盲目扩张中对风险意识的错判，一旦融资和销售出现问题，便会爆发流动性危机。像眉山触及二三道红线的房企也有不少，要么项目停工搁置，要么宣告破产清算。密集调控，使无节制扩张、抬高杠杆发展模式已过时，来不及适应行业新格局的房企，终将出现债务危机。

大房企接连暴雷倒下，市场重新洗牌后，行业已经朝向利润合理化和管理精细化方向升级迭代。若想适应新的生存规则，企业必须要转向升级。

8、降准降息

2021年央行共发布了两次降准，7月15日首次降准0.5个百分点，释放了1万亿长期资金，12月15日再次降准0.5个百分点，释放了1.2万亿资金。虽然这些大量资金直接流入楼市的微乎其微，但整体资金面的改善，对于贷款环境的宽松有明显促进作用，有利于提振房企稳定房价的信心，购房者合理的贷款需求也能得到更好的满足。

而紧随二次降准后迎来了降息，12月20日央行公布了新一轮的LPR报价，服务于实体经济的一年期LPR降到3.8%，而绑定房地产利率的五年期LPR未变。本次降息对购房者影响不大，但降低了房企这类实体经济的融资成本。当然也有业内人士认为“若未来房地产市场继续承压，不排除在后续LPR报价过程中5年期LPR报价与1年期LPR报价同时下调的可能”。总之，降准降息都旨在货币宽松，也指明了明年楼市回暖的风向。

9、成都向南，眉山向北

2021年，本网与眉山日报共同发起的 “成都向南，眉山向北”专题系列报道。引起了社会广泛关注，同时也激发了新一轮的舆论热潮。

眉山向北是城市发展的必然，也是承接成彭一体化、成眉一体化的纽带方向。在眉山城北片区，北部新城便是核心的发展所在。在交通上明面上的优势便有即将通车的天府大道眉山段、明年将开建的市域铁路S5线及已通车的滨江大道、太和大道等动脉。配套上有市政服务、多个生态公园、华西附二院、齐通中小学等学府覆盖了生活的每个方面。

与时俱进的发展规划前景与日新月异的配套呈现，赋予了城北宜居宜业宜商的板块价值。像领地控股（港股主板上市）、碧桂园、兰溪、万景、万为、阳光、玫瑰园、旭辉、恒大、锦绣、金府、鹭湖等知名房企，均在此开发了多个精品人居项目，大受购房者热捧，宜居风范尽显。此外，但凡是多房企竞拍、高溢价率的土拍也都诞生于城北。这说明，眉山向北是大势所趋，是四方热望！

10、成都都市圈

笔者之所以把“成都都市圈”放在压轴来讲，是因为这五个字之于眉山，影响不仅仅是房地产，而是方方面面。11月26日，成都都市圈正式获批的重磅消息，直接让朋友圈沸腾了！关键的要点便是成德眉资四市协同共进，推动一体化、同城化发展，建设具有全国影响力的现代化都市圈。那么，圈中一极的眉山必定优享大量红利！

成德眉资四市从政务服务多个事项跨省通办，到公积金同城贷款，再到12月10日成都都是圈环线高速公路（成都三绕）全线通车，一系列的大动作最终都指向了“成德眉资全域一小时生活圈”，也就是说眉山未来将融入到这个大都市化中，成为真正的主角。

同城发展交通先行， 12月15日成乐高速眉山段扩容全线通车，进一步加强了成眉之间的联系。无独有偶，成眉一体化好消息接踵而至，12月22日国家发改委发布了《成渝地区双城经济圈多层次轨道交通规划》，涉及多条成眉轨道交通项目，其中赫然在列的便是大家千呼万唤的市域铁路S5线。也就是说S5线已正式纳入国家规划，不再是纸上谈兵望梅止渴。据了解S5线将在城北、岷东两大片区设有站点。成都都市圈的高质量发展规划与重大交通项目运行与落定，无疑将吸引更多的外来购房客前来眉山置业安居，也将提高我们日常出行的便利条件，真是可喜可贺！

结语：在经历了上半年的“全线飘红”与下半年“大降温洗涤”后，眉山楼市在2021年的尾声也释放了清晰的回暖信号，在基于市场环境本身的升温变化与外在城市发展动力加持下，接年来释放的春节的置业返乡潮，让楼市也变得有所期待。购房者可瞅准时机，适时上车；开发商亦可重拾信心，重装上阵，积极面对2022年的楼市，等候阳春奔涌而至！