从资本市场来解读现代企业商业模式，企业基本报表：资产负债表、 利润表，这时候我们发现企业构成：资产、负债、利润 利润，资产，融资构成三足鼎立，作为一个主模式， 出现三个变种，三个变种从形态上讲，都是一个扁担两个框。 企业家选择哪个当扁担，决定了这个企业的主营业务风险。 现在我们研究三个变种： 第一个变种利润是扁担，你就必须根据你的主营业务利润来决定你挑多少资产、融多少资。 这是第一个变种，主营利润驱动型。 第二个变种资产是扁担，你把扁担换成资产，前边挑着利润，后边挑着融资，这种模式叫做资产溢价驱动型。 资产溢价驱动型就是你看好你所经营的主营业务，其关联资产在你能够预测的时间内有长期的溢价趋势。 这个模式叫做关联资产溢价模式，或者叫关联资产驱动模式。 中国过去十年房地产行业就是这个模式。 第三个变种融资是扁担，你把融资当扁担，前面是利润，后边是资产，这个叫做业务融资驱动性。 也就是说，我们在分析企业在经营中如何形成高成长，哪个环节会酝酿着过度风险？ 你会选择哪种商业模式呢？ 我们所看到的企业家，在讲自己企业的时候，会更多的强调他英明决策。 事实上，企业家对企业的贡献非常之小，但他决定了企业的生死，而企业的成长却几乎不是企业家决定。 一般企业家讲自己时候会这么说，例如刘永好在电视媒体中讲他当年从一个农村的穷孩子，经过几次危机到今天，做的是饲料产业、农业产业化。 这时候你看到他讲的故事是一个典型的实业家，农民，企业家，财富成长的故事，给你一个非常清晰的概念。 但是他财富80%来源于你投资民生银行。 而剩下那20%里边还有房地产，矿产，还有各种其他类型的投资，从来只字未提。 左手一只鸡，右手一只鸭，左手这只鸡是你的主营业务，有意栽花，右手这只鸭是你的投资性资产。 这就是一个典型：有心栽花花不报，无心插柳柳成荫。 主持问他，你到底喜欢哪个财富？ 哪个财富是你创造的结果。 他怎么回答呢？ 他说，民生银行也不是我无心插柳，我对民生银行怎么怎么样讲了很多啊。 主持人说，刘总，我听不懂了，你千军万马经营的是你刚才说的民生银行吗？ 你只派了一个人儿，而且你说你对民生银行这么重要，怎么人家选董事把你给选下去了呢？ 这时候现场沉寂，无人说话。 这时候你看一个人讲故事的时候，讲的是他对这个企业多么重要。 但是你稍微算算账，你就能看出来过去30年中国企业的成长主要来源于什么？资产溢价 我们来解读一个新的理论，叫做资产属性 任何一个企业，事实上，你所经营的主营业务都可以按照三个定义重新划分，不管是你的资产，你的团队，你的现金流，你的产品，你的品牌，你都把它从三个不同的角度重新估值。 这时候你会发现企业的资产有三种属性，两大收益。 三种属性就是从三足鼎立的商业模式当中： 从主营业务利润来来界定经营性资产 从业务融资能力来界定融资性资产 从资产溢价界定投资性资产 同一个资产可能同时具备三种属性中间的一种，两种或三种。 这个概念我们作为企业的经营者常常忽视的，也就是说，你在一段时间之内，你能够做出选择的空间，不是来源于你的判断，而是来源于你所拥有的资产属性在发生变化。 我们现在来看前几年为什么开发商疯狂抢地，当“地王”，他们真的就是脑子里边养金鱼了，不知道地价高于房价不赚钱吗？ 他们知道，你不要以为开发商就这么愚蠢，是因为2007年的市场环境当中，从孙宏斌开始发明了一个什么概念呢。 就是土地是融资性资产。 当土地是融资性资产的时候，疯狂抢地，是不计成本，不需要考虑成本。 因为当金融业把土地储备接受为融资概念的时候，抢地就等于是抢钱。 企业事实上是在牺牲经营性利润来博取融资性资产。 这个概念，我们可以用房地产行业的一个基本运营模式来给大家解读中国房地产业。 你如果把拿地的成本，以及到到卖房子这个过程的价格来计算这个项目的收支结构。 你会看到，地事实上占的比重不到1/3，甚至不到1/4。 但是，如果你用卖房子那个时间的地价作为地的成本你就会看到地占了70%。 也就是说，如果按同期地价计算，成本80%的房地产行业不赚钱，赔本赚吆喝。 这时候你看土地作为土投资性资产，你用十个亿圈了地，到你盖房子的时候，已经涨到了二十个亿。 如果你不盖房子，炒一把不玩了，这就是土地投机形成的投资性收益。 在资产分类上把它算成投资性资产。 这时候你把它做成房子，也卖20亿。 在这种情况下，土地加房子就变成了经营性资产。 这时候你在卖房子的时候实现的利润会低于你卖土地实现的利润。 但是由于卖房房子你是把它切成块来卖（分栋建设分栋卖）。 就形成了把投资性收益转化为经营性利润。 这时候，同样这块地就取得了经营性资产的属性。 作为土地投机商，还是作为房地产开发商，特别就在于你选择哪个路径，选择那种商业模式。 问了我能把地卖出20亿，我为什么冒傻气要去盖房子？ 盖房子我还得付成本，我卖出的价格未必比我直接卖地高多少，也许你能加出二到三个亿顶头了，但是你要减掉五到六个亿的房价。 为什么有人走这个路径呢？ 走这个路径。 在你还没花这5到6亿的时候，你事实上把这张纸变成了融资型资产画一张纸，我要卖22道23亿的房子。 于是五证既全，你就能从预付账款款和银行同时获得融资性资产，这时候土地就具备了融资性资产的属性。 差别在于他在土地上边加了一张纸，就把投资性资产（土地）变成了融资型资产。 这时候企业的商业模式变了。 那么当你把融资性资产的属性注入到企业当中，你再获得土地就意味着你可以再持续经营。 所以在企业的经营中是一个资产属性转换的过程，而在这个转换当中，企业家的选择是非常有限的。 你或者做土地投机商走这个路径，或者做房地产开发商走这个路径。 当土地的融资功能持续性放大的时候，你用土地投机商加房地产开发商，就形成了现代房地产业的职能。 这是我们看开发商疯狂抢地带来的结果是什么呢？ 经营性资产的概念转换投资性资产的属性，放大融资性资产的空间， 房地产开发商疯狂抢地的原因，而孙宏斌当年的黑马怎么起来的。 圈地不给钱，拿到地立刻画纸，画纸，立刻融资，立刻画图纸，准备卖房子，开始收钱。 于是呢，买地不交钱，大指圈钱，就形成了融资性资产和投资性资产的转换。 当一个开发商这么做，其他开发商开始追随的时候，土地的投资性溢价就成为整个行业的商业模式支柱。 也就是说，整个行业都开始选择用资产溢价当扁担，牺牲经营性利润，放大融资性能力，推高投资性资产。 政策一变，导致这个商业模式迅速逆转。 这就能理解为什么恒大倒闭、万科、碧桂园……近几年状况。 这绝对不是他本身经营发生的问题，而是他所选择的扁担断了。 用资产溢价支撑融资，资产溢价终止融资市场无法放水的时候，高溢价资产隐含的经营性亏损就变成反向预期。 房地产近几年暴雷原因 所以，当我们看到一个企业迅速崛起的时候，它通常不是来源于经营性利润。 凡是做实业的的，你想一想，做任何一个产品赚钱哪能那么容易？ 为什么一个企业能够在很短的时间之内迅速崛起， 是因为他以经营性资产的名义在经营着融资性资产和投资性资产。 企业的财富在这商业模式当中会和经营性利润背道而驰。 2007年阿里巴巴上市，7000多亿美元，最后跌破了2000亿美元大关，90%的财富蒸发。 公司的经营比上市前更好了。 这个概念直接告诉大家，企业的财富并不直接和主营业务利润关联，在更大的程度上和企业的资产属性发生关联。 于是，经营企业就形成了三个层次， 初级班经营利润， 中级班经营资产， 高级班经营融资。 过去30年，中国企业财富增长的主要源头来源于资产溢价，就决定了80%以上的企业没有经营性利润。 80%以上的企业事实上是在赔本赚要货。 所以不要以为房地产业做的是实业，房地产做的就是资产溢价，如果再多走一步，把溢价资产加储备土地变成股票，这就是中国一个典型的房地产业缔造传奇的基本密码。 所以，做房子不赚钱，炒地赚钱，炒地再炒房子，卖股票赚大钱。 如果你还真以为在资本市场发展到今天，企业的成长来源于利润的积累，错了，因为你无法解读为什么在同一个时点你做实业。 他做资本运作，五年之后会差出100倍。 人的智商没有这么大的差别。 为什么呢？ 资产属性，资产属性的变化。 三足鼎立的模式这个概念解读了我们对现代企业高速成长背后的迷局。