又到了一年一度的楼市展望。

关于2023年连云港楼市，我个人觉得没啥大行情，但不会比2022年更差。成交量来看，或许比2022年多些。

至于楼市分化局部微涨等，暂时看不到相关迹象。因为大家过去两年收入能力没有追上上一波优质板块房价涨幅，2023年再复制2021年部分优质次新的分化行情，不太容易。

宏观方面，疫情放开了，各行业得到纠偏，有关部门又不断出来表态，有些人可能对今年的政策预期比较高。但我个人觉得，至少在上半年，市场主要以内生力量、自我复苏，所谓的政策扶持基本靠“喊话式”，以表态为主。一方面，是因为政府没钱。另一方面，则是要救的行业实在太多，救不过来了。但复苏归复苏，和大牛市还是有区别的。

尤其地产这个行业，本身就是个矛盾体。一方面你希望他对它好，但公众又不希望对它好。动态清零，可以一夜转向。房住不炒，个人觉得很难，毕竟这是民之所向吧。至于购房信心，我倒没有太担心。市场，自身就是博弈状态。人人都有信心，那就是泡沫了。

当然，这也不是看空地产。即便没有强刺激，只要不折腾就足够了。市场，有它自己的韧性，行业有其发展的内在逻辑，那只手只要静静待着，就很好了，这大概就是无为而治的精髓吧。

微观层面，政府为了把地卖出去，去年不得不低价甩卖压箱底的优质地块。除了政府兜底，市区去年共成交了十宗地块，海州区5宗，赣榆5宗。这个土地数量，对于当下的楼市，供应是绰绰有余的。尤其是海州区，对比往年，去年算是超额土地供应了。

对于今年的土地市场，我个人觉得不会有特别大的回暖。首先，大房企仍然以休养生息为主，暂时不会到三四线城市拿地。本土小房企，上场一家便少一家。尤其是，政府不像去年那般急迫，没有继续低价甩卖土地的动力了。

具体来看各板块。每年三四月是苍梧板块成交高峰期。第一季度，苍梧房价整体较为坚挺，但后续也没有继续上涨的动力。因为收入增幅和对学区的刚性需求，不足以支撑。从个人角度，我不看好继续投资老破小/大学区房。首先是人口出生率问题，其次是学区回报率问题，有些家长会慢慢意识到，就算上了985，考公才是出路。

至于万达板块，我并不是不看好。只不过就目前来看，它还需要一定的时间去消化空间，进而达到新的平衡状态。政府为了卖地，去年万达板块一下子拿出了三块地。一边是即将陆续交付的新房，另一边是充足的潜在新房供应，整个万达板块是不缺房子的。

凤凰新城，我比较好奇和关注翡翠朗庭的去化。经过前年和去年的消耗，苍梧板块改善客户，还能剩下多少呢。

花果山大道东，不评价了吧。这个板块畸形的地价，是特殊时期的产物。只能讲，国企蛮不容易的。市中心板块，天然居地块真的挺好，因为周边没有可替代的楼盘了。

海州城西和猴嘴板块，继续卷。本来这两个板块，过去两年房价也没涨多少，今年继续下跌空间也有限了。我个人觉得，海州城西买的是价差，猴嘴买的是配套。两个板块，卷的因素不一样，评判标准也不一样。

发现没，有一个板块今年比较幸运，那就是海州区政府板块。从去年下半年开始，到今年，整个海州区政府板块是没有新增供应的。去年海州区政府板块，二手房流动性相对较好，今年依然。

连云区，云山板块继续卷。而且有万润星河国际这个巨无霸+陈年老地块存在，周边楼盘相对较难。

赣榆，待入市的新盘主要集中在老城和义塘片区。今年，赣榆城区各方向都不缺房子，新盘压力相对较大。而且，赣榆能往中心，就去中心。新老城结合部，当然首推易居新地块。

此外，我对今年改善市场有一定的担忧。去年，土地端几乎以改善类用地为主，刚需用地几乎零供应。面对相对有限的改善客群，今年的改善楼盘毫无疑问，会面临比较大的竞争。

还有就是，手里有二三十万闲钱的小伙伴们，还是放过自己吧，别想着去投资。

少折腾是赢，少亏也是赢。不要太在意绝对数字的变化，而是努力争取相对位置的稳定。别人亏10%，你亏5%，你就赢了。