文丨西部菌
近期，楼市可谓暖风频吹。但种种迹象表明，楼市、房企的春天，或许还在路上。
18日，房企佳源国际和其物业管理公司佳源服务股价闪崩，暴跌后停牌。停牌前佳源国际跌41%，佳源服务跌71%。
但没想到，“更狠”的还在后面。
19日，领地控股股价午后一路走低，最终收0.55港元/股，跌幅达到惊人的83.82%。
其物业管理公司领悦服务集团开盘便一路走低，盘中大跌近70%，最终收于1.20港元/股，跌幅也达到了59.60%。
作为继蓝光发展之后，四川第二家本土上市房企，领地也曾意气风发。如今出现这惊险的一幕，让人唏嘘不已。
尽管股价异动的原因尚不明确，但领地的压力，却是显而易见的。以下几个特点，值得特别注意。
一是，仍触碰“三道红线”。
根据2021年财报，截至2021年年底，领地剔除预收款后的资产负债率为72%，净负债率为62%，现金短债比为1.25。
其中，剔除预收后的资产负债率超过70%的红线，仍属于“黄档企业”。
二是，盈利能力持续下滑。
2021年，领地营收同比增长14.4%，毛利却下降18.2%，归母净利润更是骤降43.22%，“增收不增利”的特点比较突出。
并且，领地的盈利能力逐年走低。2018年到2020年，其毛利率分别为35.7%、27.8%、27%，2021年进一步下降到19.3%。
同期，领地的净利率则分别为11.5%、8.9%、8%，同样是一路下滑。
三是，重仓“三四线”城市。
虽然经历波折，最终赶上房企上市的末班车，成功登陆资本市场，并且到目前也在全国进驻超40城，但领地目前仍可以说还是一家区域型房企。
2021年，领地在京津冀地区、华中地区、成渝经济带及四川省、粤港澳大湾区贡献的合约销售分别占本集团2021年合约销售总额的0.8%、5.9%、76.6%及7.5%。
也就是说，成渝经济带及四川省的销售额接近80%，是绝对的“主阵地”。
更显压力的是，领地的布局主要位于三四线。
据相关统计，2021年领地控股包含合营及联营公司在内的115个项目中，在四川省内有72个，占土地储备总数的62.6%，并且在72个项目中有59个项目都在四川省的三四线城市。
在省外，领地进驻的也同样是以三四线低能级城市为主。比如，承德、驻马店、荆州、汕尾等。
截至2021年底，领地在三四线城市的土储占比高达75.8%。
从小城市起家的领地，对于三四线城市的重仓，或也是由于路径依赖使然。但在当前的大环境下，三四线城市的楼市更趋冷淡，如此大量布局三四线，去化压力可想而知。
四，“千亿梦”一再搁浅。
虽然只是一家区域型房企，但领地的“梦想”确实不小。
公开资料显示，早在2017年，领地就给自己定下了2019年销售破千亿的目标。
2019年，领地的千亿目标落空，再次推迟“圆梦”时间——到2021年实现千亿规模。
但2021年，领地的销售额仍仅有230.15亿元，增长仅4.0%。
现在来看，领地的“千亿梦”恐怕只能继续延期了。
五，激进高溢价拿地。
据不完全统计，2017年至2020年间，领地控股至少有过八次溢价拿地的情况。
其中溢价率最高的一次，是2017年竞买惠州市的一宗地，成交价12.54亿元，溢价率达到了251%，刷新了当时惠州土地拍卖的最高成交价。
此外，2018年5月，领地竞得的攀枝花市一地块，成交价11.7亿元，溢价率179%，刷新攀枝花市土地拍卖新高。
2019年5月，领地竞得的遵义市一宗地，楼面价3649元/平方米，据报道，同样创下了当时遵义单宗楼面地价新高。
2021年，领地仍未放慢扩张脚步，新增土储约283万平方米，新增货值约241亿元。
六，融资渠道狭窄，且较为依赖信托融资。
据《中国科技投资》报道，去年5月，评级机构惠誉和穆迪相继对领地控股作出了评级报告，这两家机构都在文中提到，领地控股当前融资渠道狭窄，且较为依赖信托融资。
惠誉的评级文件显示，“公司依靠信托和资产管理贷款为其增长提供资金，导致此类融资从19%增至2019年借款总额的51%……2020年，信托和资产管理贷款占借款总额的43%，其中信托贷款占28%”。
根据克而瑞的统计，领地控股的平均借贷利率在2017年还只有6.40%，随后连年上升，2020年已经达到了10.49%，四年间升了超过四个百分点。
而上海票据交易所公布的截至2022年4月30日的商票持续逾期名单中，领地处于持续逾期公司数量前20名。
值得注意的是，4月1日，穆迪撤销了领地控股集团有限公司的“B2”公司家族评级。撤销前，领地控股的评级展望为负面。
七，家族企业色彩浓重。
虽然领地控股已经成功IPO，但其家族企业色彩依然突出：
根据财报，刘玉辉家族合计持股 74.34%，为公司实控人。
八，领地能否稳住？
对于股市异动，目前领地尚未见公开回应，具体原因也不得而知。
但公开信息显示，领地控股有一笔今年6月到期的1.5亿美元债，股市表现是否与此相关，引人猜想。
此外，今年3月17日，领地控股全资子公司四川御成瑞海房地产开发有限公司，被中国执行信息公开网公布为被执行人，执行标的为2亿（未注明是执行金额还是股权），执行法院是四川省高级人民法院。
下一步，领地到底何去何从，目前还不得而知。但作为四川第二家上市房企，在“一哥”蓝光陷入困境之后，希望领地能够挺住。
