文丨西部菌

曾经的楼市调控“模范生”长沙也坐不住了！

日前，长沙宣布楼市新政：存量房出租后不纳入家庭住房套数。此举既增加了租赁房源供给，也会释放一部分购房资格，被指是“最聪明的一次调控”。（详见长沙，绝了）

长沙的动作，其实是今年以来楼市调控放松的一个缩影。相关统计显示，截至目前，今年已有上百座城市放松房地产调控，几乎每一天都有城市推出楼市新政。

事实上，不止是市场端暖风频吹。最近一段时间，政策端、房企端都释放了一系列积极信号。

然而，房企的压力仍不可低估。

近日，随着苏州2022年首轮集中土拍落槌，22个重点城市中，已有18城完成今年首轮集中土拍。但在各地土拍规则明显放松的情况下，房企拿地的积极性却依然“冷淡”。各地土拍市场上的主力玩家，均为国企和地方平台公司。

典型如苏州，本次土拍的15宗地均由国企竞得，并且多数为苏州本地企业，外来企业仅大悦城、招商蛇口、中铁建和深圳天健四家。

这一普遍现象背后所反映出的民营房企的压力，无需多言。

前几天，西部菌分析了包括川渝在内的西部上市银行的表现（详见西部9家上市银行对比！成渝距离金融中心还有多远），这次就再来看看在当前的地产寒冬下，川渝房企到底表现如何。

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根据克而瑞2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜，全口径销售金额进入T100的川渝房企共有8家，分别是：

龙湖（10）、金科（18）、新希望（39）、中交（44）、华宇（52）、东原（62）、阳光大地（85）、领地（98）。

其中，千亿级房企仅有3家：龙湖接近3000亿，金科接近2000亿，新希望破千亿。

当然，川渝千亿级房企原本应该还可以多一家——蓝光。发展到目前这一步，确实让人惋惜。

从营收来看，同样仅有2家破千亿：龙湖破2000亿，金科破千亿。

紧随其后的是，新希望接近400亿，华宇接近200亿，领地刚好150亿。

在赚钱能力的重要指标——净利润上，龙湖超200亿，金科超60亿，新希望超30亿，华宇接近20亿，与东原地产的上市母公司迪马股份的净利润相当，中交地产则仅有2亿多。阳光大地不明。

并且可以明显看出来，川渝两地房企在规模、赚钱能力等综合实力上，还是存在一定差距的。

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目前，川渝上市房企，相对主流的仅有龙湖、金科、蓝光、中交、领地。

而考虑到龙湖总部早已搬离重庆，真正的本土上市房企更是仅有金科、蓝光、中交和领地四家（财信发展也上市了，但体量太小）。

在当前的大环境下，它们也几乎不可避免地遭遇了不同程度的压力。

比如，金科，作为目前川渝地区名副其实的“地产一哥”，2021年营收首破千亿，并且保证了所有公开市场债务100%兑付，但也首次出现了“增收不增利”现象。

蓝光的情况，大家应该都很清楚了。

具有央企背景的中交地产，最近遭遇了一些风波。

领地虽然在2020年底成功上市，但2021年即遭遇了挑战，销售目标任重道远。

其他未能上市的房企，也各有各的烦恼。

比如，新希望地产虽然背靠大树，后劲十足，但今年1季度也在行业形势突变的大环境下，销售出现了下降。

华宇地产素来以稳健著称，但错失房企扩张的“黄金年代”和上市风口，也着实让人惋惜。

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整体上来看，当前这轮市场行情下，川渝房企要成功穿越周期，的确需要好好努力。当然，目前最重要的或许不是扩张，而是企稳。

不过乐观来看，川渝房企的未来还是值得期待。

一是，多数房企的体量都不算大，杠杆率并没有一些头部房企那么夸张，具有“船小好调头”的比较优势。

二是，在成渝地区双城经济圈，陆海新通道等多重国家战略的加持下，川渝地产市场的潜力仍值得看好。

三是，政策支持方面，川渝地区，尤其是重庆、成都两大中心城市，依然有利好待释放。

比如，在市场端，最近很多人就在关心，重庆、成都会不会跟进其他城市推出放松限购的政策？

此外，在房企端，政府到底会给出多大援手，目前也还有很大的想象空间。应该说，现在从上至下对于地产市场和房企的松绑趋势是很明显的。

上个月召开的中共中央政治局会议就提出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

上个月底，央行还召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC机构举行专题会议，主题就是不良资产处置和为房企纾困，首批涉及12家房企。

首批12家纾困房企包括世茂、中梁、绿地、中南、奥园、恒大、融创、荣盛、阳光城、融信、佳兆业及富力。

在中央的政策导向下，地方层面对优质民营房企的纾困支持力度也在加大。

如媒体报道，截至今年2月，已有包括北京、上海、广州、深圳、安徽、武汉、珠海等地的国资对出险房企进行援助，涉及资金超过百亿元。

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这方面，川渝两地其实也一直在探索。

比如，去年蓝光出现险情后，就传出“在政府部门牵头斡旋下，蓝光正谋求债务重组及股权转让等事宜，并与部分公司和机构进行了接触，包含国资控股企业”。

虽然截至目前仍未有明确的后续消息，但说明国资是有援助意向的。

另外，去年底，成都市住建局发布的《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》提出：

促进房地产平稳健康发展，协调金融机构增加房地产信贷投放额度，加快发放速度，保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求，给予重点企业开发贷款展期、降息。

这同样给房企释放了积极信号。

在重庆，目前最受关注的就是金科了。

据前不久《21世纪商业评论》报道，重庆方面的援助，自年后就开始了，具体措施包括：

分批发放纾困资金，以借款和质押项目股权的形式给到金科，目前已有3亿元纾困资金到位；

牵头重庆市的国企入股金科，正在接触的入股对象包括重庆市两江新区的平台公司；

阶段性入股金科的项目公司，给项目增信背书，方便银行贷款。

至于后续的进展，目前还有待观察。西部菌表示乐观。原因如下：

首先，金科在重庆的地位摆在那，不仅是重庆本土房企的头牌，还连续两年拿下“重庆民营企业100强榜首”的桂冠。如果国资要出手援助房企，在重庆，金科的可能性无疑是最高的。

其次，金科目前的基本面依然堪称稳健，国资在此时伸出援手，时机比较好，有利于各方的利益最大化。

如根据最新公布的年报信息，2021年金科销售金额连续3年位居行业前20，全年经营性现金流量净额已连续四年为正。

再者，很多人可能忽略了一点，重庆也有这方面的经验。

比如，前几年重庆汽车产业整体承压，后来重庆方面及时出台了一揽子的扶持纾困措施，成功助力重庆汽车产业走出低谷。

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说到房地产企业，很多人的感受可能有点复杂。比如，不少人认为，它在区域发展中的重要性，似乎远没制造业企业那么强。

但这其实是一种误解和偏见。要知道，高层已经明确，房地产是支柱产业。

尤其在当前整体经济下行压力下，房地产市场能否稳健，大到对于国家，小到对一座城市，都可以说有着不可替代的作用。这也是为何这个行业的任何风吹草动都如此牵动人心的原因所在。

近期，从上至下的一系列针对地产行业的利好政策释放，也直接说明它在国家和地方发展大局中的分量。

这其中，房企的健康发展，自然是关键一环。且不说一家房企的发展好坏，与地方经济，包括城建、基础设施、金融等多方面都深度勾连，哪怕是在微观层面，它也与购房者能不能顺利拿到房，个人就业机会等也息息相关。

此外，大型房企在走向全国市场的过程中，也是一个地方影响力和软实力输出的过程。

所以，面对出险房企，在力所能及的情况下，很多地方政府都会积极伸出援手。

与东部沿海地区相比，川渝房企的整体实力和全国影响力并不算突出。但在房地产行业遭遇大变局的当下，若能够平稳前行，未来并不排除弯道超车的可能。

无论如何，作为全国经济“第四级”，我们都希望川渝能够拥有更多有全国影响力，质量、规模和口碑双赢的房企，能够真正为川渝代言。

祝川渝所有房企，都能够成功穿越周期，早日迎来“柳暗花明又一村”。