文丨西部菌
要说将楼市调控玩出新花样、新高度，还得是那个让炒房客闻风丧胆的城市——长沙。
日前，长沙公布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，这份方案很快引发刷屏关注，其中所涉及的调控思路，堪称拍案叫绝：
由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，将存量房盘活供作租赁住房，运营年限时间不低于10年。盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。
通俗来说，如果你有一套房，拿来出租，就可以再买一套了，不受限购资格的限制。
作为公认的调控“模范生”，这一次，长沙又开创性地给大家贡献一种新思路。
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这份文件的名称，是叫《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，顾名思义，它其实并不是专门为楼市调控而发布，主要是为了加大租赁供应。
但从效果来说，此举将新房、二手房和租房市场实现了打通，一举多得。
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按照长沙现有的政策，限购区域内，家庭在首套商品住房网签或取得不动产权属证后满4年，即可购买第二套商品住房。
新规规定，现有住房转作租赁住房后，可不纳入家庭住房套数计算，马上就能再买一套。一方面，进一步释放了购房需求，另一方面，激励一些有房的家庭将房子出租，增加租赁房源供应。
更多的租房投入市场，供需关系变化反映到价格上，就是房租的下降，这可以让长沙的租房市场对那些年轻人，尤其是刚毕业的大学生更加友好。
而盘活现有的居民住房，对政府也能起到减压作用。因为为了保障住有所居，各大城市现在都投入了大量财力，来建设保障性的租赁住房，如公租房、廉租房等。
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鼓励市民将房屋出租，等于让更多的市场化房源投入到租赁市场，可以为保障性的租赁住房起到分流作用，降低政府财政投入的压力。
值得注意的是，转作租赁，是要和长沙两家本地国企长房集团和长沙建房集团签订长达十年的运营协议，所以购房资格的获得，还是有一定成本的，这也避免了钻营的漏洞。
大家都知道，现在全国的租房市场，大部分都是房东和租客私下签约。这种租赁方式不用交税，但也意味着，租赁市场的很多数据，政府部门很难掌握，也难以做到精准监管调控。
而通过国企平台签约，相当于搭建了一个政府能够掌握的运营平台，这也有利于租赁住房市场的监督管理。
02
不得不说，能够想出如此一举多得的方式，长沙确实让人眼前一亮。
那么，长沙为什么会脑洞大开，推出这样开创性的措施呢？
作为“模范生”的长沙，过去采取强硬的调控，的确将房价牢牢摁在了一个相对较低的水平，大大消除了炒房的空间。
安居客数据显示，2021年长沙房价均价在一万元出头，这个数据别说跟头部一二线城市比，甚至比一些三线城市都要低。
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长沙成为房价洼地，离不开一系列的措施。比如需求端的限购、限售，网签要满4年才能买第二套商品房；敞开不限量的土地供应，甚至对开发商都设置了利润率——6%至8%。
长沙不炒房，它的房价收入比、住房投资依赖程度，在省会城市中都是排名靠后。但在疫情的影响下，长沙的楼市也面临着过度低迷的压力。
长沙统计局数据显示，今年前三月，长沙全市商品房销售面积400.53万平方米，下降14.4%；其中住宅销售面积347.87万平方米，下降18.8%。
克而瑞数据显示，“五一”期间，长沙内五区商品住宅供应为零，网签建面约12.9万平方米，同比去年下跌33%。期间集中开盘项目仅6个，共推出543套房源，成交290套，平均去化仅有约53%。
长沙有中联重科、三一重工等明星企业，以工程机械为代表的制造业发展迅速，在过去这些年里不依赖卖地炒房，长沙的GDP也一路猛涨，2017年破万亿，2021年达到13270.7亿元。
不过，房地产行业毕竟也是支柱产业，楼市过于低迷，库存压力过大，也是一种风险。更何况现在长沙的非住宅市场，比如公寓等，已经面临着巨大的去库存压力。
所以，这一个月以来，长沙已经对楼市政策进行了两次微调。4月20日发布《关于实施强省会战略支持长沙市高质量发展的若干意见》，放宽落户；5月7日，缩短二套房购买的间隔时间。
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另一方面，得益于经济发展，以及低房价的吸引力，长沙的人口流入速度一直很快。2021年常住人口增长17.13万人，远高于广州、深圳等城市，在全国名列第六。
新增人口带来的住房需求，也确实需要一个渠道化解。
而长沙这次的举措，恰恰解决了一个难题：在适度松绑、激励楼市的基础上，解决了租赁市场的住房供应问题，当一部分住房需求被租房市场吸纳，住房买卖市场也不至于过于升温。
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长沙，一直在被模仿。
去年《建设工作简报》的工作简报，曾发布过一篇《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》的文章，对长沙的调控经验给予了肯定。
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而深圳、东莞等房价高企的城市，更是纷纷前往长沙，学习长沙经验。
这一次，长沙将调控玩出新高度，会不会引发各地的效仿呢？
对那些人口持续流入，而保障性住房投入压力较大的城市来说，长沙此举不失为一个行之有效的稳楼市、保租房供应的有效方法。
不过，长沙的政策虽然创新属性很足，并且有一举多得的效果，但对市场的整体影响未必会很大。
一方面，只要将严格的调控执行到底，那么，长沙市民愿意买第二套来投资的意愿，就不会很高，除非是改善性住房。
另一方面，和国企签订十年的运营协议，不等于国企来承包十年，最终房子能不能租出去，还得看具体情况。所以政策的吸引力，是要打上一定的问号的。
当然，长沙的调控，向来是打组合拳，在供应端（供地）、开发端（限开发商利润）和需求端（限购限售）协同发力，所以也不能指望一个单一的措施，能起到影响全局的效果。
更重要的是，在不过度依赖房地产的发展思路下，长沙让外界看到了不断完善楼市调控，完善租赁市场，让它们对市民更友好的一种努力，这种努力值得各城市学习。
