周期才是房地产的关键，政策才是掌控房地产的生死 我们经常可以听到经典名言“除了地段，还是地段”这个话是没错，问题是要看应用在哪个国家，哪个城市，不同的政策，不同的土地所属，不同的建造思维，产生的效果完全不一样。 在我们这最大的就是政策，政策可以改变一切，只要限购限贷限价指导售卖等一些列政策出台，不管多好的地段都逃不过下跌。只要规划一改各部门办公地点一换，普通的地区也可能成为下一个二十年的王者。 我们的楼盘寿命平均也就20-30年左右，而其他国家20年的房子和新的一样，这是建筑理念的差异，什么翠苑、朝晖，什么苑、园楼盘地段都不差，但价格低的一塌糊涂。 特别是这几年高周转之下的房企开发，真的觉得可以维持20年，就算地段依旧核心，这样的产品20年后还会有人买么？你都下不了手，凭什么觉得其他人能高价接。 核心地段还需要搭配主流资产，否则没啥价值 西湖边附近的老房子好不好？城隍山附近的老房子好不好？望江门附近的老房子好不好？武林门附近的老房子好不好？好应该有人会说好，但价格呢相信大家都知道，没一个人会认为可以卖高价。 这是为什么？核心因素是核心地段只是一个方面，在我们目前施工质量和产品品质来说房屋的价值基本就10年左右，超过10年都是下行的，特别是超过20年，乃至30年那种再核心的地段也没价值，又不是古建筑。 主流产品+品质楼盘其实在一定程度上＞地段，因为每个区域都有富人，哪怕在临安，哪怕在富阳也有一批富裕人群，他们可以撑起一定价格，纯地段论明显不受市场价格认可的。 不要迷恋一个因素，所有因素都留存于时代行情 很多老杭州人现在反而不如外地人，特别是外来的精英群体这是为什么？包括很多老杭州拆迁户都要输给外地人，这个在全国其实都这样，外来精英们超越绝大部分的本地土著人群。 本地人具备先发优势，具备一定的初始资源，但大部分土著其实反而困守在了这一亩三分地之中，我们生活的国家，我们生活的城市每天都在进步，一直在变化，土著们更了解、熟悉这座城市的历史和发展，反而其实是害他们，让他们的绝大多数的人停留在以前。 90年代的文教区兴起之时，之前都是鸟不拉屎的地方，这么偏怎么能买。新世纪滨江崛起之时，滨江之前是萧山，跨江怎么能买。钱江新城要变市府中心之时，之前都是菜地农民，怎么能买。申花开发之时，之前都是化工厂，要命的啊怎么能买。 这些话是不是很熟悉，身边有土著朋友应该听到过吧，地段在发展城市化过程中一直在变的，用老旧的眼光来看，用原有的地段论，明显是错误的，这也是绝大多数土著们失败的根源。