01 刚需这个词其实很魔幻，行情好的时候人人都说自己是刚需，可以人人都是刚需，但现在行情在下行，走势向下的情况下很多刚需已经不见了，剩下的真正要出手的真刚需，大部分是要结婚的、想定居的、要读书的、改善购房的、置换购房的等等。 在2024年行情依旧处于低位，走势还不明朗的背景下刚需买房就需要更加谨慎，因为你们可能首付是六个钱包的，可能首付是十来年打工的积蓄，一旦下错单可能会耽误后续十年、二十年。 目前这些刚需群体最好还是以居住为导向之外要参考居住区块房子的上涨空间值，不能盲目就近买，不能听分销随便买，需要根据预算，就近选择有一定空间的产品，而且要关注品牌和品质，很多大品牌好盘后续还是有溢价的。 一些二手次新盘性价比高也可以看起来，好多地方其实比现阶段的新房更有性价比了，也可以关注毕竟刚需买就是图性价比、居住性。 02 整理了下2024年目前已拍土地东南西北区域适合刚需的品质新房也整理了下，各位可以参考： 刚需杭州东片： 绿城石桥项目 项目规划8幢高层，包含1幢14层和7幢16层住宅，总套数约427套。 户型面积约105-139㎡，精装限价30000元/㎡。 预算：300-400万左右 专家类总点评：石桥板块被绿城拿下，作为距离地铁4号线，限价才3万的项目，整体来说是杭州主城区东北方向留石高架以内对刚需最友好的主城地铁品牌楼盘，虽然它有被铁路和高架割裂的影响，但绿城品牌、300万总价、主城区、地铁口对于周边居住生活的刚需来说还是非常不错的。 刚需杭州南片： 萧山湘北项目 绿城项目规划了5幢高层，含2幢24层、和3幢25层住宅，总套数约380套。 户型面积段据说在125-165㎡，精装限价32500元/㎡。 海威项目规划了7幢高层，含1幢20层、1幢21层、2幢24层和3幢25层住宅，总套数约362套。 户型面积段在139-170㎡，精装限价32500元/㎡。 预算：400-550万左右 专家类总点评：杭州南片发展非常迅猛，有互联网之都国际滨又有世界之城奥体，目前来说无论是价格区位还是购买力都非常强劲，整体呈现出明显的分化状态。一部分是啥都好但刚需要不起、低社保进不了，还有的就是买了风险比较大，目前来说湘北项目虽然户型做的有点大超出预期但限价还是比较不错的，有点安全垫，其一些小户型非常适合江南的刚需。 刚需杭州西片： 绿城绿汀春晓项目 项目规划12幢高层住宅，含8幢26层、2幢21层、2幢24层，总套数约904套。 户型面积约110-180㎡，精装限价27200元/㎡。 预算：300-500万左右 专家类总点评：翡翠城作为杭州城西余杭区域二手成交量常年霸榜的存在其高成交量的背后就代表着购买力的青睐，代表着后续的出货难度相对较小，就目前的限价区间搭配相对刚需的入门户型，对于城西片区的刚需购买力来说是非常好的福音。 绿城、保利云城西站项目 绿城项目规划5幢高层住宅，含2幢17层、1幢24层、和2幢26层，总套数约333套。 户型面积约110-130㎡，精装限价36100元/㎡。 预算：400-480万左右 保利项目规划12幢高层住宅，含5幢17层、3幢25层和4幢26层，总套数约848套。 户型面积约103-160㎡，精装限价36100元/㎡。 预算：360-550万左右 专家类总点评：云城作为“杭州第三中心”的概念首发地，随着杭州西站等一些列超高规模项目落地，搭配绿城品牌概念，特别是100多方小户型的设计，让刚需购买力可以更好地在城西区域承接品质楼盘。 刚需杭州北片之前写过，直接复制过来了： 绿城好运路TOD项目 地铁4号线好运街地铁上盖项目，规划17幢16-25层，高层建筑。 户型面积约110-168㎡，精装限价31200元/㎡。 预算：300-500万左右 专家类总点评：作为城北区域内TOD项目一直备受关注，绿城拿地更是让整块地的价值更高更强，也是城北新城板块内位置最好，可塑性最强的新盘，对于刚需群体来说是一个非常好的选择，对于这个预算内想要改善投资人群来说也是相对安全的项目。 兴耀铁路北项目 铁路北核心区域，规划7幢14-17层，高层建筑，约384套房源。 户型面积约109-139㎡，精装限价36000元/㎡。 预算：360-500万左右 专家类总点评：铁路北板块一直是比较热门的区域，其限价控制的非常好，留足了倒挂和安全空间，作为断供已久的区域从土拍的表现来看就知道板块的价值，其优质的学区配套也是它的卖点，特别是对比留石高架以南的限价来说更是相差万元非常划算，是一个均好性的板块，预计可以作为次红盘的梯度来排。 最主要它的门槛低，等于说是兼顾了刚需、改善、投资等城北系一列购买资金。