2月3日，从福建传来一个大消息：

经国务院批准，福建省对漳州行政区划调整正式批复——撤销县级龙海市，设立漳州市龙海区；撤销长泰县，设立漳州市长泰区。

漳州的“存在感”并不高，所以消息没有引起太多的关注。

其实，漳州行政区划调整的意义远远超过了其本身，可能对厦门、深圳未来的发展产生影响。并且直接影响厦门和环厦门地区的房价，以及深圳、环深圳地区的房价。

或许有读者会大吃一惊：What？这事竟然跟深圳还有关系？

且听我详细讲来。

先看一张图，中国主要城市的陆地面积排名：

很明显，在中国内地厦门、三亚、深圳、海口是主要城市里面积最小的。三亚、海口的人口和经济总量都非常“迷你”，而且是地级市。

厦门、深圳都是计划单列市、副省级城市、特区，堪称“三位一体”。但其管辖面积，都只是一个县的规模。

而深圳和厦门人口、经济总量都增长非常快。深圳是广东过去10年的综合增长冠军，厦门是福建过去10年的综合增长亚军（其中小学生增长第一）。

因此，关于深圳、厦门扩容的建议和传闻，一直不绝于耳。去年恰逢特区成立40年，大家的期待非常强烈，但最终没有兑现。

上图是福建地图。可以清楚地看出，厦门是被漳州和泉州包围的，如果扩容只能向漳州或者泉州“要地”。

福建省提出重点发展两个都市圈：福州都市圈和厦漳泉都市圈。漳州、泉州和厦门同属于一个都市圈。

由于厦门城市级别高，是福建省唯一的副省级城市，所以理所当然是“厦漳泉”都市圈的老大。事实上，泉州才是福建省经济总量的老大，2020年泉州GDP为10159亿元，虽然被福州逼近，但比厦门的6384亿元还是高出一大截。

而漳州的GDP只有4546亿元。而且是2020年福建唯一负增长的地级市（见下图）。

因此如果厦门扩容，应该在漳州身上打主意。

有人建议说，干脆把漳州划给厦门，总面积一下子就达到了1.4万平方公里以上，可以彻底解决厦门的发展空间不足问题。

但问题是，厦门的经济总量、人口增量都不足，想带动总面积1.26万平方公里的漳州显然力不从心，属于“小马拉大车”。

如果就近划一些土地给厦门，最方便的就是长泰县和龙海市。

尤其是龙海市，跟厦门简直就是无缝连接。其漳州港，跟厦门岛隔海相望，直线距离只有4公里；其角美镇，正顶在厦门海沧区的“腰眼”上，基本上实现了同城化。（下图）

但问题是：龙海市对于漳州也非常重要，不仅是重要的出海口，龙海市的西北部还紧紧包裹着漳州市区。

所以，漳州一定不愿意看到厦门拿走龙海。

而漳州虽然面积巨大，但市区非常小。按照严格的行政区划，漳州市区只有芗城区和龙文区，加起来面积不到390平方公里，占全市总面积的比例只有3.1%。从发展的眼光看，的确应该做大城区。

此次扩容之后，漳州市区面积从389平方公里增加到了大约2400平方公里，占全市比例接近20%，显得比较均衡。

上图：漳州扩容之后的福建各城市“市区面积”，很显然福州和泉州也很有必要“市区扩容”。

漳州通过市区扩容，把长泰、龙海紧紧抓在了手中，这大大降低了厦门扩容的可能性，至少短期内很难了。

泉州虽然面积也非常大，达到了1.1万平方公里。但沿海地区是晋江，晋江是泉州的台柱子。旁边是南安市，南安也紧紧包裹泉州市区，剩下的“鱼腩”只有盛产铁观音的安溪了。

问题是，泉州是福建经济的一面旗帜，分拆泉州难度显然更大。

于是一个推导链产生了：

漳州市区扩容，拿下长泰、龙海，封杀了厦门扩容的最好选择——厦门短期扩容无望——深圳短期扩容也不太可能——高层暂时不想强化计划单列市的地位——大湾区和福建的楼市格局不会有大的变动。

中国有6个计划单列市，其中重庆早早就修成正果，升了直辖市。剩下的还有5个，分别是深圳、厦门、宁波、大连、青岛。

所谓计划单列市，是国家对人口大省、经济强省的管理模式，有点分而治之的意思。说白了，计划单列市是经济上的直辖市，或者“半直辖市”。其财政主要上交中央，比较少交给所在省。

5个计划单列市里，宁波、大连、青岛的面积都足够大，没有扩容的必要。深圳、厦门较小，长远看扩容是必然的。但近期的种种迹象显示，短期内（比如5年）两个城市扩容几率不大，尤其是漳州市区扩容之后。

为什么高层不急于让深圳、厦门扩容？或许跟目前中央财政相对宽裕、地方财政相对紧张有关。

几轮财税体制改革之后，财政的主动权牢牢掌握在中央手里，实现了全国一盘棋。而地方政府由于稳增长、保就业任务更重，再加上发展不均衡，压力逐步显现。

计划单列市是跟中央财政绑定的，是二级财政（很少向省里交钱），已经拥有政策优势，为了实现均衡发展，所以暂时不考虑扩容。而是通过建立都市圈的方式，让他们回馈本省的发展。

如果深圳、厦门暂不扩容，那么本身和周边的楼市格局就不会有大的变化，可以避免刺激周边房价。

但另外一些效应也会显现：比如深圳、厦门本身房价非常高，如果不能扩容，高单价会继续维持，甚至得到进一步强化。

第三方机构的数据显示，2021年1月深圳住房均价突破了每平米9万元，位居内地城市第一；而厦门则突破了5万元，仅次于深圳、北京、上海，位居第四。

另外，通过城市之间协调的方式构建都市圈，显然不如行政区划调整（变成一个城市）来得高效率。

比如最近深圳向惠州方面推进轨道交通建设，部分跨城线路遭到了惠州的“婉拒”，因为惠州财力有限，而且有自己的发展重点和先后次序。

再比如最近上海提出重点发展5大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇），将其变成长三角独立的节点城市、现代化的城市、长三角的增长极，估计也是考虑到在“自己的地面上”更容易实现蓝图吧。（见下图）

漳州市区扩容的消息对于龙海市、长泰县的楼市来说，算是一个利空，因为失去了“厦门概念”和“扩容想象空间”。

当然，这对于惠州、东莞楼市也是偏空的，但对于中山、珠海楼市的算是一个好消息。

对于厦门和深圳楼市来说，这当然是一个好消息。不扩容，意味着土地资源稀缺，意味着深圳、厦门充裕的财政资金不会撒胡椒面。

不过从长远看，深圳和厦门未来一定会扩容，只是时间不确定。

下图是中国主要城市的市区面积情况，郑州、合肥、泉州、温州、福州等市区面积偏小的城市，都可能会“市区扩容”，把代管的市县变成自己的区。

原创 刘晓博