曾经，一个朋友老王在微信上突然问我：

买学院府，有没有路子。

我认识的老王，确实能整，尤其在房子上。两年多前，老王是连云港楼市最幸运的人之一。2020年12月，他买到了当时连云港最难抢的房子：位于万达板块的学院府。

学院府是限价政策造就的红盘。2020年下半年，以苍梧和万达板块为领头羊的楼市分化行情，正式启动。一边是不断刷新记录的二手房成交价，一边是瞬间被买空的新房售楼部。眼看市场热了，领导们乘势推出了万达板块两宗土地。

12月10日，这两宗地成功拍出了8994元/㎡的楼面价。连云港地产人都在欢呼“江苏13妹”，再次站了起来。但那一天，成为连云港房地产市场至今不可逾越的高点。

彼时，学院府这种毛坯1.38万元/㎡的倒挂楼盘，自然让购房者趋之若鹜。不过，比涨价更焦虑的是，这批房源只有272套，意向客户却已经登记了1000组。大家抢的不是大白菜，而是总价超150万的房子。

随后不到一年时间，学院府共举办了4次公开开盘。700多套房子，验资百万，吸引了超3000组客户参与摇号。老王说自己连云港的亲戚朋友，全在摇学院府。只要学院府公示了结果，他的微信群里都是红包雨，中签的红包，都一千一千的发。

连打麻将的时候，都开始聊学院府。

事实上，这不是万达板块的楼盘，第一次“家喻户晓”。时针往回拨，来到了2017年4月21日。一家名不经转的重庆房企财信，以总价20.26亿，楼面价9038元/㎡摘得铂悦府地块。这是连云港历史上第一块地王。当时，周边四季金辉、秀逸苏杭、港利锦绣江南的房价仅有一万多元/㎡。和财信拼到最后却没拿到地的金辉，忿忿不平：

卧榻之旁，竟然有人叫板！

金辉当时也很替新朋友操心：以我港城深耕多年的道行，都算不过来这个账，重庆来的“傻子”想干嘛？

财信葫芦里究竟卖什么药，我们是不知道。但财信来了之后，楼市结局如何，大家是知晓的。忽如一夜春风来，连云港楼市全面火爆，开发商喜报一个接着一个，购房者抢完一家接着一家。在那之前，连云港楼市风气淳朴，只是觉得房子是用来住得。回过头来，眼睁睁看着万达板块房价如火箭般蹿升。于是很多人深感自己也错过了一轮牛市，致富的斗志瞬时开启了。

不买万达板块，不是合格连云港人。

随后的三年多时间，他们紧跟着开发商的魔鬼步伐，冲进万达板块：先后买光了美麟常青藤、平高书香名邸、苍梧家苑、四季金辉观岚和高新云璟等合计超7500套房子。到了2021年后，康颐华府、学院府和观岚铭著这三个楼盘约2500套房子，又顺利售罄。也就说，目前万达板块内不超过5年房龄的房子，至少有：

10000套。

整个海州区去年商品房成交总数，还不足10000套。

2017-2021年，万达板块是连云港交易规模最大的板块。同时，也是涨幅最高的板块之一，从均价1万/㎡上涨至1.8万元/㎡。万达板块库存大，是不是问题？当然不是，但前提是要保持过去较高的一二手转换率。

这个一二手转换率，是建立在对未来收入以及房价，不断上涨的预期之上。而面对已经到来的新经济周期，房价和收入的剪刀差逐渐扩大，维系万达板块攀升的引擎，似乎很难继续玩下去。

2022年下半年剧情，众所周知。楼市一夜由盛夏入冬，万达板块二手房不断下探。领导们为了保证土地顺利卖出去，去年底万达板块三宗土地起拍价不到7000元/㎡。地价大幅下降，直接打击了二手房信心。大部分万达板块的次新二手房卖不出高价格，陷入了茅台股的怪圈：

房如玉，有价无市。

与此同时，万达板块的二手房挂牌量还在持续增加。除了房龄较大的旧房子，那些新面孔也开始出现在二手房市场。前几天，康颐华府一期顺利交房。截止发文时刻，300多套刚交完房的康颐华府，已经在中介平台挂出了11套。不知道，明天即将交房、“含投量”更高的学院府，又会有多少新房，迫不及待冲进二手房市场呢。

比拼看谁跑得快的时刻，来了。