2-7月，市区二手房成交最大的小区，是世纪凤凰城。

根据某二手房平台发布的数据，世纪凤凰城总成交77套，位居第一。比第二名的同科汇丰国际，多出了20套。它也早已是 「常胜将军」了——从去年开始就蝉联市区二手房成交的Top.5；新房在售时就连续问鼎新房销售排行榜。

为什么总是它？

第一个原因很简单，它的体量真的太大了。

世纪风凤凰城从2017开始 「造城」，总户数近3500套，有高层、洋房等物业类型，房源户型等包罗万象。而且，它还两次赶上了连云港楼市的高光时刻：2019年和2021年。

尤其是2021年，应该记得世纪凤凰城，以一万出头的限价，赚足了投资客的目光——两百多套房子吸引了超3500组客户参与验资摇号，最低中签率6%。这不仅是世纪凤凰城自身，也是连云港楼市摇号的高光时刻。

所以，二手房交易活跃的一个前提是，大量投资性房源正在形成二次供应。

第二个原因更现实一些，因为价格。

吾悦板块以老小区居多，次新二手房屈指可数。世纪凤凰城作为刚交付没多久的新房，一定意义讲具有相对的稀缺性。目前二手房高层价格在1.2-1.3万元/㎡，是主城区总价150万元左右的重要供应量。它吸引了一大批想要入驻主城区，但预算没那么高的主流家庭。

当然了，这个小区周边有吾悦广场、有学校，生活配套较为完善，刚需以这个价格接盘是可以接受的。

与世纪凤凰城相对亲民的价格相比，虽然眼下行情走冷，绝大多数二手房挂价其实还是高高在上。不过，前段时间有1.1+万元/㎡成交均价，比自身小区之前的价格也低了一两千，能看出有人急于甩货的痕迹。

总结一下：楼盘大、投资客多、房龄小、房价门槛低、配套成熟，五个因素加起来，就让世纪凤凰城成为了市区二手房成交榜单上的 「第一」。

世纪凤凰城热热闹闹的场景背后，是整个市区二手房交易量已经低到尘埃的大背景。上个月1400多套的交易量，与最近几年两三千套的月度常态相比，确实是太低了点。以8月份这两周的情况来看，低量成交恐怕会是短期常态。

二手低迷，后患很大。它会对新房市场带来比较大的拖累。毕竟，改善群体的腾挪、资金筹备，通常都是建立在二手房置换的基础上的。二手市场一旦冻结，商品房市场的购买力会有很大制约。

成也二手，殇也二手。如果观测和研判后市，我们应该盯牢这个风向标。