一个多月前，高科紫尧星院降价抛售、两天卖掉200套房的场景历历在目，如今另一家来自江北新区、靠近地铁站的低密洋房玩起了同样的策略，房价相比首开价暴跌了约10000元/㎡，房价跌成地价，还是9层低密洋房，现房销售。

然而结果却让人大跌眼镜，特价房出台一周，截止发稿前只卖出去2套，并且整个项目开盘快三年了，总共只卖出去不到10套。

这家地铁洋房究竟遭遇了什么？

开盘三年封盘两年

去化率不足10%

位于江北新区国际健康城板块的富园玖誉府，近期突然放了个“大招”，然而却是雷声大、雨点小。

项目在4月中旬拿出了10套特价房源，具体为7套125㎡、3套140㎡，全部为4楼以下房源，销售单价从2.2-2.4万/㎡不等，总价约280万起，精装修交付。

截止发稿前，项目仅卖出两套房，加上封盘前卖出的7套房，项目整体去化率不足10%。

据了解，富园玖誉府最早2022年4月首开，彼时销许均价32706元/㎡，另有3300元/㎡升级装修包，户型面积为125、140㎡两种户型，含包起步总价约450万起。

然而富园玖誉府上市之时，正值南京楼市进入回调的开始，投资客最旺盛的江北新区受影响首当其冲，客户量很快迎来暴跌。为了抵御市场危机，开盘一年后的富园玖誉府开始了“封盘”，直到近期才重新销售。

当我们来到项目营销中心时，现场并未因降价而变得更加热闹，依然如往常般冷冷清清。

此次项目拿出的10套特价房全部为当年的基础装修房源，125㎡户型总价约300万，140㎡户型总价约335万。如果想买特价房之外的其他房源，基础装修房价格约2.6万/㎡，升级装修价格约2.8万/㎡（4楼以上）。

由于当年为了主推装修包，基础包的对外展示往往十分“凑合”，比如这次的富园玖誉府特价房，样板间展示面相当“简约”，只配置了中央空调和新风，厨房配置一眼望到头，主卫淋浴间连干湿分离都没有做，装修配置甚至比不上快捷酒店。

户型设计方面，作为洋房的得房率约82-85%，中规中矩，140㎡户型仅仅只是125㎡的简单放大，毫无产品定位和设计理念可言。

楼盘的公区方面，稀疏的绿植和大面积的硬质地面，也只能算是很一般的景观设计。

地铁低密洋房

为什么卖不动？

从均价32706元/㎡到最低2.2万/㎡，富园玖誉府的降价幅度也一度高达30%，为什么没能像高科那般，掀起销售热潮呢？主要有以下三点原因。

首先，富园玖誉府并不具备高科紫尧星院那样先天的地段优势和市场环境。

高科所在的尧化门毕竟是居住人口成熟的城北老区，富园玖誉府所在的国际健康城板块，放在当年的江北核心区本就是排位靠后的存在，而该项目则位于江北大道快速路以北，已然偏离了传统江北核心区范围，加上附近目前贫瘠的配套，使得更看重当下资源的买房人，难以接受。

即使项目约300米就是地铁4号线定向河北站，依然无法打动大多数人。

其次，富园玖誉府本身的产品力就差强人意。

基础装修房在摇号抢房年代，本就是为升级装修当做“绿叶”陪衬的，因此此次特价房的观感十分一般，连墙纸都没舍得贴。此外，当年大部分新盘即使是基础包，都能保证新风地暖中央空调“三大件”，在富园玖誉府就只剩下了中央空调和新风，成本最高的地暖被砍掉。

如此品质的富园玖誉府，在如今品牌开发商的优质产品下，只能沦为“炮灰”。

最后，富园玖誉府给出的折扣优惠力度，即使让利10000元/㎡，放在江核依然不够看。

如距离项目不远的龙湖天璞，近期对大门、景观、地库、泛会所等方面进行升级后，重新对外销售，优惠后均价约2.5万/㎡；位于核中核的区域首个四代宅江韵瑧悦，105㎡总价最低不到300万；那些一天都没住过的江核次新二手房，2万/㎡出头报价的房源更是数不胜数。

因此，均价2.2-2.4万/㎡的富园玖誉府，除了低密洋房这一个优点外，就似乎没什么值得肯定的了。

同样是“外来户”

富园为什么掉队了？

近期，南京土拍市场不断迎来实力派“新面孔”，杭州滨江、绿城、长住、中天美好、上海宸嘉等纷纷来宁拿地，为南京楼市注入了新鲜血液。

可同样是“外来户”，富园集团为何悄无声息地掉队了？

回顾2021年，来自宿迁的“黑马”房企富园集团还是怀着雄心壮志的，在当年第三批次集中土拍时一次性报名6宗土地，最终收获了江北新区、城北迈皋桥两幅地，迈皋桥地块甚至成为当年的区域新地王（楼面价26742元/㎡）。

双盘在手的富园，很快在第二年连续上市，可很快遭遇了水土不服，不仅市场迅速转冷，建设工地还频频出现意外事件，错失了角逐南京楼市的最佳时机，企业很快陷入沉寂。

直至今天，富园玖誉府172套房源，三年卖出不到10套；市场环境更好的迈皋桥项目栖望府，目前仍有尾房在售，南京市场开拓之路，迷失在了迷宫之中。

实际上，富园集团在2023年初拿下宿迁泗洪4幅地块后便没了动静，其主要精力也放在泗洪市场上，房地产主要业务阵地的收缩，让企业逐渐失去了在南京奋斗的动力与激情。

究其根本，类似富园集团这样的开发商，在市场火热的时候渴望进入分得一杯羹，市场遇冷的时候就封盘暂避风头，绝非有理想的房企该有的姿态，也为不少外来房企敲响了警钟。

富园玖誉府的底色并不差，若想重新回到买房人的关注，还是需要开发者用心揣摩市场需求，拿出真正优质的好房子才行。