从新街口到湖南路，从大壮观路到江北新区，近几年南京很多区域商业都在焕新升级。但在江宁某个区域，地标商业被闲置，难以易手，现有商业规划也被调整，商业氛围始终没有起色。
这个地方就是九龙湖。
可不论居住人口、交通配套还是消费潜力，九龙湖在江宁甚至整个南京都是数一数二的，商业之路的多次碰壁，让不少本地业主感到焦虑。
又一商业用地变住宅
九龙湖商业体量一再缩水
今年2月中旬，江宁规划局发布了九龙湖片区控制性详细规划修改意见，针对NJNBd070—04规划管理单元图则进行用地性质调整，该地块东至九龙湖、西至苏源大道、南至清水亭西路、北至现状九龙湖公园。
具体内容为：将04-02地块由商办混合用地（Bb）调整为二类居住用地（R2），调整前用地面积为3.68万方，调整后为4.01万方，容积率≤1.8。
该地块目前基本为净地，紧邻九龙湖公园，对面为九龙湖别墅小区和九龙湖国际企业总部园，坐拥不错的自然环境和产业配套，地理位置较好。
截止目前，九龙湖板块的土地已经断供长达7年半，区域上一次有房可售，还要追溯到2021年的金隅紫京云筑和弘阳悦禧苑。
无独有偶，就在今年1月中旬，阿里法拍网上南京合垠房地产开发有限公司进行债权转让拍卖，九龙湖商业地标项目——九龙湖商业中心为抵押物之一，然而最终无人出价，转让失败。
该项目便是8年前被景枫拍下，后由苏宁、旭辉、景枫三家联合打造的商业综合体。该项目位于双龙大道、诚信大道交汇处，诚信大道地铁站上盖物业，占地面积约2.6万㎡，地理位置相当优越，原规划一座28层酒店式公寓、一座6层集中商业和一座24层高的办公楼，被外界视作九龙湖商业的希望。
随着苏宁的暴雷，该项目除了政府配建的社区服务中心，主体部分已无力开发。2024年2月，江宁规划局公布了一批闲置土地，九龙湖商业中心项目位列其中。
地标商业开发商暴雷、拍卖又没人接手，对于老业主来说，九龙湖商业腾飞的希望暂时落空了。“这里可是双地铁（3号线、5号线）交汇，本来想着这个项目能成为九龙湖的景枫，现在彻底没戏了。”住在附近小区的一位本地人告诉我们。
此外，2024年3月九龙湖商业中心北侧的NJNBd070-06地块迎来规划调整，其中唯二的两幅商住混合用地，调整为二类住宅用地，共涉及面积约2.7万㎡。
换句话说，过去一年时间，九龙湖商业面积就减少了近10万方。
社区商业遍地、鱼龙混杂
九龙湖亟待顶流商业体
规划商业遇冷，那么九龙湖的现有本土商业生存情况如何？
俯瞰整个九龙湖片区，除了上述调整的商业内容，现存的商业多为社区型商业模式，且集中在殷巷新寓周围，如优尚天地、鑫海洋百货、汇金九龙商业街等。
不过这些商业主要以饭店、奶茶店、菜场、超市等餐饮形式为主，以及少量休闲服装、手机卖场品牌，实在有些过于“接地气”了。
在这些商业中，优尚天地算比较大的，区域唯一的电影院也在这里，不过商铺开店率较高的都在一楼和商业体外侧，内部几乎没有什么人气；鑫海洋百货手握区域最大的大型苏果超市，以及肯德基、海澜之家等主力店。
汇金九龙商业街则更是鱼龙混杂，外部看起来是餐饮为主，内部却是规模庞大的人力资源市场，吸引了无数打工人来到这里寻找机会，称得上的是江宁区的“三和市场”。
不过，九龙湖板块庞大的本地居住人口，对于品质商业的潜在需求，依旧非常旺盛。
这里曾经诞生过的神盘相当出名。2013年开始，新城玖珑湖、保利中央公园、万科翡翠公园等商品房接连入市，九龙湖逐渐成为当时南京楼市的热门话题，吸引了大量自住和投资客进驻。
随着这两年房价回落，这里的优质地段又吸引了众多改善客群来此购房，二手房交易量相当高。
尤其是区域内的万科金域蓝湾，二手房成交量常年出现在贝壳成交榜单的前列。
此外，区域内更早扎根的拆迁安置房小区群殷巷新寓，截止2023年底居住总人口超过3万人，规模同样不容忽视。
规模庞大的品质品牌二手小区+老江宁拆迁安置群体，九龙湖完全配得上一座天街、一座万象汇、一座万达广场。
为什么九龙湖大型商业难以落地？
这些年九龙湖大型商业的“折戟”，或许跟经济环境有关，但更多是来自外部因素，以及自身的人为因素。
例如九龙湖商业中心的失败，既归因于苏宁自身企业暴雷，启动时机的滞后也是主要原因。该项目2017年拿地，2020年才更名为九龙湖商业中心，错失了楼市狂飙的最佳时机，后期自然推进乏力。
例如区域商业的规划与引进，即使没有新增商业体量，也应当积极推进现有商业用地的开发，但“商改住”的调整，难免让商业再度遇冷。
最后，外部的因素也不可忽视，如江宁百家湖商圈近几年的腾飞，由于不算太远的距离，大量吸引了九龙湖居民的消费，这也让本地商业的推进受到影响。
写在最后：人口庞大的九龙湖，商业消费潜力无需质疑。尽管主打餐饮的社区商业和已成规模的百家湖商圈暂时能够缓解需求，但长远来看，广大九龙湖业主依然希望商业品质升级，在家门口就能享受大牌商场。
希望地段优秀、仍处闲置的百家湖商业中心，未来能获得优质商业品牌的青睐。
