最近，南京楼市出现一波价格震荡，河西紫辉时代宣布5折甩卖引来哗然，但毕竟是公寓项目，开发商知名度不高，标杆性不强。真正值得业内关注的，是曾经的南京楼市“三好生”——高科的一次大抛售。
上周末，尧化门高科紫尧星院以1.9万/㎡“抛售”。这个价格比2020年竞拍楼面价（19713元/㎡）低，较2023年首开均价（30981元/㎡）暴跌38%。
从销售结果上来看，是成功的，但降价的原因，则是南京高科连续的业绩下滑、亟需现金流的必然。而降价狂欢之后，南京高科或将离开房地产市场。
两天卖掉200套
目前开始调价
周二（3月11日）傍晚，我们到达售楼处时，排队抢房已经过去，售楼处依然忙碌，置业顾问忙着签合同，各路新房渠道人员暂时替代了带看工作。由于看房人实在太多，目前高科紫尧星院小区几乎是开放状态，任何人都能随意进出看房。
“周末来了几千人，都挤满了。两天卖了200套房，都是90后、00后来买房。一个周末就基本把两栋楼清空了。”
销售人员告诉我们，紫尧星院两年前开盘时约3万出头，现在单价只卖到1.9万，而当初地价就19713元/㎡，卖一套亏一套，最低180万起，142㎡大面积改善，不到300万就能拿下。
（142㎡样板间）
不过截止发稿，最疯狂的价格已经过去，“总价紧急上调了大概十几万，所以单价现在会贵一两千。”置业顾问告诉我们。
从外观上看，高科紫尧星院已经是准交付小区，不论是楼栋外立面、水系景观还是儿童活动区等，公区基本都做好了。高科紫尧星院为精装修交付，并配置了地暖、新风、中央空调三大件；1、10号楼已做好交付准备，款项结清即可拿房，加推的2号楼要到10月交付。
大幅降价前的高科紫尧星院曾历了接近两年的“封盘期”。2023年2月，项目首开两栋楼206套房，折后销许均价约30981元/㎡，据中介的说法“当时就卖了十几套”。
相关媒体的描述为“紫尧星院销量表现不佳，可供出售面积107330.08㎡，已售（含已预售）面积仅3434.69㎡，”销售惨淡。
两年前最早相信高科，以3万+价格买房的老业主，现在直接打骨折。
“虽然一时一价，都是市场行为，没有说一定要保障，但我觉得高科应该会有一些说法，毕竟人也不多。高科是国企，也是品牌房企，给业主造成这么大的损失也说不过去。”谈到此次降价，一位业内人士如此表示。
频频失利商品房
高科不再被需要了？
在相当长一段时间里，高科成为南京高端品质的代名词。
2018年高科荣境二期桂山堂加推308套精装修小高层，共计3162组买房人报名，中签率仅9.4%，品质叫好，销售叫座。2019年高科紫微堂大平层产品，146套房源收获了698组买房人摇号，成为年度最受欢迎、最畅销的豪宅盘之一。
但就在高科紫尧星院封盘的这两年，高科几乎所有商品房都失守了。
截止发稿，根据南京网上房地产数据显示，高科紫星堂领销许55套房源，认购22套，成交3套，成交率5.4%；紫麟景院领销许445套房，认购40套，成交265套，成交率59%；江悦堂领销许96套房，认购35套，成交15套，成交率15.6%。
这些项目都有山景、江景、中央公园等景观，都是高科擅长发挥的土地类型。但在南京楼市动荡的这两年，置业需求的变化，资产安全的因素，一下子让高科选中的地段变成非主流，高科擅长的产品，变得不再那么被需要，因为市场购买逻辑消失了。
河西、大校场这些客户画像明确、板块底色更好的区域，成为最被需要的产品。
布局地段时，高科考虑更多的是自己能做什么样的地，而不是买房人最需要什么的房子。如果市场波澜不惊，高科的考虑也许没有错。但在市场变化面前，高科可腾挪的空间太小了，甚至无能为力。
长板不够
高科卷不动了
高科一直是以产品品质著称的，但在市场极速变化面前，这个长板不灵了。跟同行疯狂地卷产品比起来，高科产品迭代的质与速都显得吃力。
仔细了解南京高科的房地产业务，就不难发现，他是经不起市场折腾的。
“2023年1-12月，南京高科房地产业务实现合同销售面积25.47万平方米，同比增加48.60%，其中包括商品房项目3.13万平方米、经济适用房项目22.34万平方米。”虽然在商品房市场定位高端，但南京高科房地产业务的主要支撑是经济适用房项目。
根据公告，“2024年1-12月，公司合同销售面积为1.87万平方米，同比减少92.66%，合同销售金额为6.2亿元，同比减少67.59%。”急剧下滑的背后，除了商品房业务毫无进展，更重要的的是，经济适用房项目下滑。
高科的成名作都诞生于南京楼市疯狂的摇号时代，最好的市场行情。但这样的业务结构与业务能力，想要在当下惊涛骇浪的市场里卷起来，站起来，赢得牌面，对于南京高科来说，太难了。或者说，也不符合他最初的定位与需要。
去年11月，有投资者在互动平台向南京高科提问关于房地产业务的问题，公司回答表示：目前公司已明确利用3-5年的时间，逐步退出现有房地产业务，从推动区域经济建设出发，聚焦核心主业，依托旗下现有产业基础，结合公司股权投资业务优势，向高科技产业投资、运营方向转型。
可以预见，未来南京房地产市场上，我们可能再难见高科新盘。转型的方向才更符合高科的定位。作为一个老牌国企，不能及时应对市场变化，脱离市场的高端化之路注定面对失利。
清盘的项目能买吗？
本已计划退出，年报上也不难看出，公司对于现金流的渴求，这一轮高科紫尧星院的清场，也就不难理解了，毕竟从目前市场行情来看，紫尧星院已经是最接地气、最具购买逻辑的楼盘了。事实也证明，只要价格到位，还是会引起轰动。
但是如果高科要退出房地产市场了，这样的清盘项目能买吗？
安全性是没有问题的，楼盘已经成为准现房，国企背书，配套成熟，价格合适的刚性需求购房者完全可以“冲”。
不过，划不划算，需要随时关注楼盘价格走势，最新价格略微上调后的紫尧星院，对比区域二手房，优势渐渐不算很明显了。
例如尧化门房龄最新的次新小区栖霞鲁能公馆，高楼层的最新成交价在2万/㎡出头，如果紫尧星院调到2~2.3万元左右，优势将逐渐变小；隔壁的栖霞建设的老商品小区上城风景，近期受紫尧星院降价冲击，业主不断调低挂牌价，1.5万/㎡左右就能拿下。
所以，对于置业人群来说，要格外及时地关注价格的变化。
项目2023年初首开，差不多是2022年的产品，而南京这两年产品升级的速度，几乎是每个季度都有迭代。
目前新盘收纳系统、南北飘窗、赠送设备平台面积以及落地式三玻两腔系统窗，还有四代宅的发展，这都是紫尧星院完全不具备的。所以，如果不是局限在尧化门地段，同时希望获得更新的产品，南京刚需刚改的楼盘还是有一定余地的。
