今年的楼市行情比往年要冷一点，但作为归属上城区第一年的城东方向来说却是变化最大的一年，伴随着胜利、采荷的教育资源向城东方向大规模拓展，伴随着以金茂府、世茂天誉、杨柳郡、1872、云悦湾为代表的新一代次新级站稳市场高地，受到舆论与偏见压住多年的城东方向在这波中终于扬眉吐气了一把。 提到城东新城其实我们的第一反应是什么？杭州东站，杭州最重要的交通枢纽。还有呢？著名的高限价板块，差价一般，购买力集中在低社保、自住改善人群、地域性群体、本土化人员，还有大量的服装、五金、小商品生意人。 形成这样认知的关键因素就不得不提，2016年开始杭州楼市发展的三个波段周期。 NO. 1｜壹 基本发展概况介绍 2016年之前的杭州，经过了数量的调整周期其实各板块价格位现在看来那真的个个是洼地，当时不知道你们有没有做梦有一天可以中彩票，中得500万大奖后，规划剩下的400万资金如何买房，怎么买，该买哪里？ 想想真是个头疼的事情，这个头疼是幸福的头疼，因为那是正常政策首付只要2成起，并且首付贷可以做到零资金买房，400万在那个时候是巨款。 杭州楼市的再次变化出现在2016年G20后，2016年的G20可以说是打开了杭州快速发展，楼市房价冲击新一线的超级催化剂。 2016年-2018年的第一阶段 经过多年的调整杭州价格区间都处于较低位置，城东新城2016年的价格位在24000-28000元/㎡左右，随着政策性的大幅度利好，随着启动去库存运动，该阶段杭州各板块走势全面爆发。 走势全部向上短短两年间价格攀升至40000-48000元/㎡左右，一度向50000元/㎡进发，其上扬区间和获利在当时背景下与目前的顶级板块申花45000-50000元/㎡、桥西40000-60000元/㎡、奥体50000-60000元/㎡、世纪城40000-50000元/㎡的走势，几乎没有差异，属于上升的第一梯队之一。 2018年下旬-2020年的第二阶段 时间进入2018年随着政策的全面收紧和拆改的进入尾声，在当年的下旬直接进入了冰冻期抛量密集，各板块全面进入调整期。 其中城东新城更是因为限价46500元/㎡无倒挂+多盘同开，数千套供应量直接让这个在2016-2018年上旬大放光彩的跌入谷底，在中介分销+全面营销全面开启下依旧挽救不了新盘流摇的命运，二手更是因为新盘同台竞争全面败溃。 城东新城由此由盛转衰，也正式与其他一线板块拉开了距离。 并且在接下去的一年多日子里，因为没有倒挂、没有次新交付、没有大型商业利好、教育概念正式沦落至二流板块，并且到了在向三流滑跃中的危机点。 2020年下旬开始-2021年的第三阶段 伴随着杭州楼市行情从核心点分化到板块轮动蔓延，作为城市中心、拥有数条地铁的城东新城成为了板块外轮的第一波队，仅仅只用了几个月的时间，从原本新盘屡次流摇到楼盘中签率火爆到中签率低于10%，板块内各新盘五年限售。 以新产品次新级为代表的二手房更是最高分别以真实成交价62000元/㎡与65000元/㎡成交。（仅限当时2021年高点，我所知的真实最高价） 就算遇到下半年行情反转也基本稳住局面，没有再现2018年的形式，最主要得益于整体板块自住改善率提升、产品优化、商业配套逐步完善。 板块认知度与接受度开始回升，虽然难以再回一线，但重新稳住第二梯队，并且在在了二线头部位置之一。 目前正式进入第四阶段蜕变期 去年的调整虽然打断了城东新城的快速上涨，但考虑到是受整体行情影响因素，城东新城本身的投资客不多，居住改善需求更大。 近几年资金面模式调整，供应端在供应端更是仅有两盘新盘在售，改变了2018年以来群雄大战的局面，整体抛压不重。 之前城东新城的几个槽点其实已经逐步再补齐，划归上城区之后城东新城迎来了自己的多个重大利好。 教育方面迎来了胜利集团进入，板块发展空间方面迎来了最佳宝地安琪儿地块开发，板块能级再推进方面迎来了最强靠山钱江新城二期的启动推进，交通方便迎来了地铁四期、钱塘快速路、高速抬升都是补足短板存在。 现在的城东新城唯一的弱点仅仅是缺少超大型标杆级商业体，但按照该板块的中心位置无论是去现有的来福士、万象城还是去后续的江河汇、五堡TOD其实都很近。 板块内其实本身就有大型商业只是一直处于半烂尾状态，万象汇虽然无法提升板块形象，就目前而言也满足需求。 当下城东新城正在蜕变，正在重塑，城东新城确实目前算不上顶级板块，算不上一流板块。 也确实有很多购买力与资金并不认可，但它的中心位置无法否认，它的超密地铁覆盖必须承认，隔壁钱二是上城区卖地的最大聚宝盆必须了解。 正是这些原因其实它非常适合久摇不中或者无法入围一流板块高红利的购买者进入，摇号游戏、摇号福利是需要我们真正参与的进去才能拿到的，各位可以考虑先摇中赚保底，再考虑后续的跳级。 我们只有清晰的了解自身的真实情况，并接受客观的分析，加之合理的判断，差异化的思维，才会有更多的机会成本，才能有意想不到的收获。 而城东新城的爆发、沉寂、再重整到目前的蜕变进化的过程其实也是一个城市中心板块价值回归的正常过程，是城市扩张的缩影。 板块供应现状分析 就目前城东新城而言伴随着大量楼盘的售罄，现在供应端处于比较空缺的状态，除了最后一期的佳兆业项目外，唯一能够在今年内具备大供应的楼盘就是金隅集团位于彭埠的新地块项目会潮悦府。 至于后续的供应，则需要等待其他宅地的新上市与安琪儿地块的重开发，考虑到亚运会时节，上市将与今年无缘。 从位置上看，城东新城距离未来杭州城市封面地标江河汇综合体以及未来城市发展重点钱江新城二期都非常近，在没有了大量抛盘供应压力下，城东新城的概念和认知度其实将会逐步强化。 其本身本土购买力+新有改善购买力+商贸直播购买力完全有能力承接住，这就是城市中心区域重塑的优势。 如果想要在今年入住城东、江河汇、钱江新城二期等区域，可以关注。