今年房地产市场资金紧张，加上市场行情趋冷，更何况年初的时候就有小道消息说某些大型地产商给所有全员强制安排了销售任务，不完成就裁员，所以今年十一期间地产商来点降价大促销都在意料之中。但是没想到今年地产商的宣传语是“国庆不买房，来年泪两行”、“国庆不买房，一年又白忙”，现在宣传语都这么雷人吗？打折归打折，但是市场这个行情，用这种宣传语是不是有点过分了？

不过今年十一的销量真的是在意料之外，根据权威媒体收集的信息，十一期间龙头房企，如恒大、碧桂园、融创9月销售均超600亿。其中，恒大更超过了800亿，创下历史新高。不得不承认，有钱人还真是多，房子来点促销就“哗哗哗”地卖出去了。

在国家严厉的调控政策下，投资房产肯定不是明智的选择。但话又说回来，在这一波调控下“误伤”的刚需肯定不在少数，毕竟大家都是普通人，钱也不是大风刮来的。特别是刚需群体，选一个合适的时机上车，咱也不说赚钱吧，至少是能省下不少钱装修吧（装修又是一个大坑）。我上半年的时候说过，今年10-12月算是一个不错的时点，那么打算今年上车的刚需是不是可以考虑开始看房（注意，是看不一定是买）了呢？答案是肯定的，不过不同地区还要具体分析。

1.房贷挂钩LPR利率到底涨没涨，看清楚之后再决定

大家都知道10月8日房贷利率就正式跟LPR挂钩了，但是因为国家“一城一策”的调控政策，所以每个地方的实际情况并不是很相同。简单来说，一二线城市总体上没有什么大的变动，一些地方上浮了一些，一些地方没变；三四线城市总体上以上涨为主。

拿我相对熟悉的北京和上海举例吧。北京跟LPR挂钩以后，首套房是LPR+55，也就是5.4%，二套房是LPR+105，也就是5.9%。可以认为，年初房贷利率松动后，在5月份就已经提高到跟现在差不多的水平了。5月份的时候，首套房从基准利率上浮5%调整到上浮10%，也就是5.39%，和现在差0.01%；二套房从基准利率上浮10%-15%调整到上浮20%，也就是5.88%，和现在差0.02%。换句话说5月份北京的房贷利率就已经调整到位了。

但是上海的情况就不一样了，今年年初的时候，上海首套房的平均利率才5.06%，比北京的5.43%要低许多。因为上海首套房，一般正常情况下是可以拿到95折的，这次跟LPR挂钩，原本按照“不低于LPR的原则”以为上海首套房贷折扣肯定是没有了，结果上海居然可以在4.85%的基础上减20个基点（4.65%），硬生生的又跟95折（4.655%）基本一样了。所以上海的房贷利率居然是降的。

因为我能力有限肯定不能每个地方都分析到，不过大家可以自己上网查大数据，或者跟银行的亲戚朋友打听一下。很快就能知道房贷利率到底10月8日以后涨了没有？我的建议是，如果利率没涨，那么可以考虑看房；如果利率涨了，那么就再观望一下。

2.买一手房不用着急，年底和开春肯定还有优惠，购地的时间要关注一下

关注金融市场的朋友会比较了解，今年年初确实是地产商融资的“春天”。配合当时的货币政策，不少开发商在市场上确实融到了许多资金，甚至一些地产商盲目乐观开始拿地。但是进入5月份开始，这种“甜头”地产商可就尝不到了，不仅融资不好融了，而且银保监会加大了对信托资金的监管力度，陆续开具了多张罚单，进一步挤压了房地产企业的现金流。

这也是开头说的，为什么今年十一降价促销在预期之中。因为地产商缺钱，而这两年又是地产企业偿债的高峰期。要知道这些企业违约的成本是很高的，如果真的出现了违约，基本上今后要再融资就难于登天了。因此，这一次十一虽然有的楼盘的确降价的力度很大，但是明年春节在1月低，现在距离明年开春撑死了也就3-4个月了。在如此巨大的资金压力下，我们既大胆又合理地预计，明年开春的促销力度最少应该和十一差不多。所以一手房不用着急，还有几个月的时间好好考虑。

这里还要提醒一下，现在有一些楼盘是2017年房地产高点地产商拿的地。这两年楼市下行，一些开发商为了“保利润”，就只能在建筑成本上动“歪脑筋”了（我不想点名字怕得罪人，懂的人知道我说的是案例是啥），如果买这段时期拿地建房，在房屋质量上可能会存在很大的风险，请务必要慎重！（在那些地价这两年没有变化或者上涨的城市，如果非要买也不是不可以。）

3.买二手房可以开始去找“笋盘”了

现在市场不景气，换房“先卖再买”是最优选择这个我不想再多说了，大家都懂的。如果认可这个原理的话，就会发现现在是一个找“笋盘”不错的时机。

一方面，明年开春之后，就又有一批家庭要进入新的学区房“换房”大军里面。这部分群体换房的需求是非常强烈的，而且并不是每个人都愿意真正等到明年换房的“最后一刻”，其中有一部分人还是求稳，希望能够早一点换房。

对于他们来说，现在临近年底，考虑到现在房贷收紧的趋势，这个时候换房在时间上已经不能算是“宽裕”了，需要将手上的房子出手。这种卖家急切的需求，就容易出现“笋盘”，但是需要好好找找，也需要足够的耐心。

另一方面，这次八月以来延续到十一期间，其实一手房的销售总体上是不错的。比如8月份国家统计局公布的70个大中型城市房价指数就指出，北上广深4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅与7月相同；31个二线城市新建商品住宅涨幅虽然有所下降，但是仍然实现了环比上涨0.5%、同比上涨9.9%；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与7月相同。今年十一的情况前面也已经说了，销售量非常可观。

这里面有什么机会呢？我虽然不敢打包票，但是这里面肯定有一部分“换房”群体是“冲动”之下就定了要买房，资金还需要将手上的二手房卖掉才能凑齐。（别问我为什么知道的，我当年买房就碰到过这种业主，那边开发商购房合同都快违约了，结果跟我还在漫天要价。明明他已经处于弱势了，底牌都被人摸的一清二楚了，连5万块还不肯让步，最后没跟我谈成，过了一周最终降价15万卖了。）所以也会出现一些“笋盘”。

总得来说，现在这个行情，如果对要买的房子还存有一些疑惑，不妨等一等，不着急买，谋定而后动。刚需群体选择余地还是很大的，目前来看是一个选房子不错的“窗口期”，至于能不能找到一个合适的房子，还得靠自己努力。最后祝大家都住上称心如意的好房子。