本来打算上周就提笔的，怎奈事情太多一直拖到了现在。上周四五同时公布了两个消息：一个是14号周四上午公布的10月份经济数据，多的就不说了，个人感觉除了消费（大于7%）这个数据还可以，规模以上工业增加值和固定资产投资（都在5%左右）仍然徘徊在一个较低水平，唯独房地产投资完成额仍然保持两位数增长，且销售面积、房屋新开工面积和施工面积都转为同比增长。这些数据，表明房地产行业仍然是当前拉动经济增长的重要产业，甚至可以说在当前的经济形势下有些“亮眼”。
另一个是15号周五公布的70城房价指数。在70城中，新房以及二手房降价城市数量又有所增加，分别达到17个、35个，是今年最多的一次，特别是二手房降价城市达到35个，也就是有一半的城市二手房在降价。其中，被认为市场“风向标”的四个一线城市中，只有深圳环比上涨1.0%，其余三个城市都在降价，对此不少中介、地产研究院将此解读为市场拐点信号。
那么问题来了，一边是全国地产投资依然火热，一边是房价“释放拐点信号”，那么在这个看似“矛盾”的市场面前，我们该怎么看？
1.维持用市场割裂的视角看待楼市，四个一线城市“只能代表”四个一线城市
由于限购政策以及还未完全放开的户籍政策，实际上国内房地产市场割裂为好几个不同的区域。正如在之前的文章里提到的，“一二线城市的人不会买三四线城市的房子，三四线城市的人也买不了一二线城市的房子”。其实远不止如此，同样是在北上广深四个一线城市，北京的朋友也买不了上海的房子，上海的朋友也买不了深圳的房子，也许广州、深圳的朋友还有一点点可能能够买的了另一个一线城市的房子，但问题是普通人哪有这么多钱买房子？
在2016年房地产大热的时候，当年手上还有不少闲钱，我曾经也想过去海口买一套房子，或者回老家买一套房子。但随着下半年市场的飞涨，我手里的闲钱马上就够不着这些地方像样一点的房子了。之后2017年3·17新政一来，在那个时候再买房子，简直就是“头铁”。
之后想想，自己的资产和资金都是有限的，能够在北京这个大市场保证自己的房子略有增值，或者说基本不要“贬值”就已经很不容易了。当然这要感谢我的老婆，用她的慧眼发现了一个“笋盘”，以同小区地下室价格的均价，买到了中楼层带电梯并且全朝南的房子，以至于在房价波动面前我还可以泰然处之。
所以在高耸的房价面前，除了资金量极大又有很多时间专门研究地产的投资客以外，普通人基本无法在如此巨量的市场面前找到“投资机会”，或者有足够的勇气去别的地方购买房产以“改善仓位”。加上大城市非常严格的限购政策，因此大城市之间的市场也是割裂的。
一二线城市与三四线城市之间市场是割裂的，三四线城市有自己的玩法和逻辑。四个最大的一线城市和省会城市之间的市场是割裂的，因为普通人没有那么多资金来布局，限购政策也无法越过，那么四个一线城市二手房价的确有一些风向标的作用，但是更大程度上还是只能自己代表自己而已。
首先看北京。北京其实从2010年就开始所谓“以业管人、以房控人”，从2012年开始进一步收紧高校毕业生落户指标。要知道金融危机前，许多外资企业、民营企业户口指标多的一大把，但是现在别说是这些企业了，连以前“十拿九稳”的中央企业，有些在招聘公告里都明确地说优先考虑海归，因为可以走不一样的指标。再加上严格控制人口规模，5年社保等准入门槛，以及渺茫的积分落户，北京以后“接盘侠”肯定越来越少了。同时，认房又认贷下，一居两居换房的刚需找不到买家，这个市场短期内热不起来了。
再看上海。上海之前说了，是一个规划的很好的城市，可以分散居住，而且上海学区房的概念相对弱一点，本来在四个一线城市中就处于相对弱势。但是，上海外地户籍要“假”结婚才能有购房资格，是全国唯二的房产税试点城市。今年房产税概念炒的这么热，就算LPR给上海“特殊照顾”，可以突破60的加点下限，但是在房产税没出来之前敢买吗？反正我是不敢。
最后看深圳和广州。深圳无意是大湾区最大的受益者，前段时间1500万以上的房子居然只有10分之一的方式摇号才能买。随着这一波上涨，甚至按照某些机构的统计数据，深圳二手房均价已经超过北京成为全国第一。按照现在的发展趋势，随着大湾区几座跨海大桥的建成，未来深圳、广州、香港和澳门之间的边界会越来越模糊，那么最终受益的是谁？不用我多说了，只是目前来看广州似乎没分到多少好处。当然，与北京上海相比，深圳广州的新房明显还有很大的市场，这就跟北京上海那种真正意义上二手房市场主导完全不同了。
所以，四个一线城市情况完全不同，市场又如此割裂，它们还是只能代表自己。
2.三四线城市，一二手房市场存在更严重的割裂
还是回头看看国家统计局公布的10月70个大中型城市房屋价格指数，新建商品房里，同比上涨的城市是69个，只有一个城市下跌；二手房同比上涨的城市是57个，也就是只有13个城市的二手房同比下跌了。所以也有人总结今年的情况是明面唱空、暗里做多，商品房销售额10月份又破了新高，所以看到房地产投资增速“一枝独秀”也不奇怪。
前段时间我回老家也非正式地“田野调查”了三四线房价为什么还有一定的支撑。但是仔细想想就知道，三四线城市房价今后肯定不能这么乐观。
因为三四线城市短期来看还进入不了北京、上海这种二手房作为市场主体的情况。理由很简单，因为地多，所以政府连同办事机构搞一个新区实在是太容易了，甚至连主城区集体迁到新区都有可能。
那么在这种情况下，除了规模相对较大的城市，就不可能有拆迁补偿这一说，也不存在旧城区翻新改造这一说。没有别的原因，因为没必要。在国内目前的主流商业逻辑还是抢规模、抢市场，地产企业也不例外，但一线、二线城市严控人口和城区规模的情况下，所以三四线城市依旧是地产争夺的重要市场，这几年新增地产投资也都集中于此。可以预见，未来三四线城市的新房至少还要“火一阵”。
那么一方面新房供应源源不断，另一方面老城区向新区搬迁几成定局，三四线城市的二手房还有人买吗，还能找得到人“接盘”吗？都找不到人“接盘”了，价格这种指标还有什么意义？
3.割裂的市场下，我们该怎么办？
本来打算写到上面就停笔了，只不过我左某既然名字起了“左轮已骑虎难下”，就是要预测、出主意。预测错了骑虎难下，预测对了博大家一乐。所以在割裂的市场上，我认为应该用“多样”的策略来应对：
对于一线城市的朋友们来说，简单的讲，要么不买，要么去买“笋盘”。之前也说了，因为年底换房的需求很大，11月到春节这段时间是生孩子的高峰，也是换学区房理想的时间，所以卖家的压力很大，真要上车可以好好淘一淘“笋盘”。当然，如果不着急买，等明年过完年再看完全来得及。
具体一点的话，北京的朋友们如果手上真没钱，看看自己家单位是什么性质，如果可以就等着以后搬雄安吧，不用操心买房了。不想去雄安的朋友，至少未来半年也不着急买。深圳的朋友们，我不是很懂行情，但是从宏观上来看，深圳的刚需可以考虑找个新盘（注意不是二手房）上车了，以后大湾区不会亏待你们的。上海和广州的朋友们，说实话，感觉这两个城市的房产正在向周边分流，你们要是投资或者对冲，好好找个旁边的城市也许还有机会的。
对于三四线城市的朋友们，老城区的二手房不要想了，能卖的就抓紧卖了变现，然后新区的房子留一套自己住，顶多再留一套出租或者给自己结婚用，绝对够了，多几套也都是无谓的风险。
