之前已经跟大家讲过，2019年买房子最好的时间是年初和年底。5月份的时候又跟大家重复了一遍，以后不会再有“金九银十”。不过进入9月，依然有朋友跟我说，最近好多地产中介疯狂地说，“金九银十”要到了要抓紧出手。

好吧，这些朋友我估计应该是新朋友吧，可能对过去的内容不太了解。今年3-4月房地产“小阳春”之后，房价一路回落，议价空间加大。虽然说在某种意义上算是“刚需”上车的一个不错的时点，但是前提是建立在好好挑房、寻找“笋盘”的基础之上的，不存在任何原因（包括中介所谓的“金九银十”）必须要加快出手的。既然有朋友问，那理由我再重复一下：

1.“金九银十”和“金三银四”的由来

分析这个问题，最好的办法是从供给和需求两个角度来分别看看，就会非常清晰。首先我们从买方的角度来看，也就是需求方的角度来看。大家都知道，国人的家庭观是世界上排在最前面的，同时也是最保守的，所以过去买房最大的需求有三个：排在第一位的是结婚，紧随其后的是小孩上学，第三位是要生小孩了不想再租房子。到目前为止，我认识的99%的人无外乎是这三个需求买方，除了极个别钱多的做纯投资的。

那么这些需求主要集中在哪几个时点呢？结婚大家都懂的，春节、五一和十一。小孩上学的时点，因为大城市像北京这种，要求房本必须在入学之前办好，有的则要求是6月之前，考虑到必要的交易时间，通常在3月底买房是比较保险的。生孩子的时点虽然说是很随机，但是根据官方一点的统计数据，10月-11月是全年出生人口最多的月份，特别是11月差不多是其他月份的2倍左右。那么倒推回去差不多是2月怀孕、3月份就知道已经怀孕。

那么把这三个时点叠加起来可以看见，春节后到五一这段是时间，是能够同时满足三个需求（结婚、入学、生子）的。并且，现在装修的污染问题很重，通风非常重要，而这段时间买房可以在夏天完成装修，较好地解决这个问题。这就是“金三银四”成立的原因。另一个时点是十一前后，但是这段时间只能满足一个需求（结婚），所以相对而言，“金九银十”在需求方本来就比“金三银四”弱一点。

然后从地产开发商和二手房业主的角度来看，也就是供给方的角度来看。因为之前过去的几年时间里，楼市大多数时候客观地讲还是供给方比较强势一点，因为供应量有限，并且楼市价格处于上涨周期，卖方当然会强势一点。这也就意味着，在卖方集中供应的时候容易形成交易量的爆发期。

那么这些供给主要集中在哪几个时点呢？先看开发商，开发商肯定都不傻对吧，所以它本身就自然会契合需求爆发的周期来推出楼盘。从另一个角度来看，春节后和十一也非常适合开盘：所有的公司都喜欢年初开工开门红，所以春节上新再正常不过；9月-10月开盘，如果正常销售的话，资金可以在3个月（也就是年底回笼），这样一方面可以应付年底还银行贷款、发奖金的需求，另一方面财务报表会比较好看，有利于明年更好地借钱。再来看二手房业主，前面已经知道买房3月份是旺季，特别是想换学区房的业主，必须要在3月份左右拿到卖房的款。按照交易时间倒推，还要考虑出房本之后银行批贷的时间，预留6个月是比较保险的。所以倒推来看，9月份卖房也是一个集中期。

当然，楼市还有一个重要的参与方是银行，因为银行贷款对楼市的影响也是极其重要的。不过银行放贷的周期跟开发商也基本上是一样的：年初额度充足，批贷放款快；9月-10月冲刺年度业绩，批贷放款快。从而进一步支持了上面的两个集中时点。

综合上面三个方面就能看到，“金三银四”和“金九银十”是非常符合过去市场上供求双方需求的时间点要求的。但是随着时间推移，上面的情况发生了一些变化。

2.“金九银十”存在的理由已经荡然无存

前面分析了“金三银四”和“金九银十”背后的支撑力度，其实两者并不一样。“金三银四”是很明显的由结婚、生子、上学这三大需求支撑起来的，但是“金九银十”则更多的是由房地产开发商回笼资金、换学区房业主交易时间限制这两个供给要素支撑起来的。那么市场现在发生了哪些变化呢？

第一，市场从供给方强势逐步过渡到均势，甚至是有些时候是需求方强势。受国家加大调控政策的影响，楼市逐渐遇冷，房价持稳甚至微跌，这样一来，着急买房的必要性就没有了。许多购房者从积极入场转向观望。这种情况的结果是，以需求为支撑的“金三银四”还能勉强保持，但是以供给为支撑的“金九银十”就不存在了。就算“金九银十”里房地产商为了回笼资金如何降价、打折、促销，但是便宜1000块的法拉利有那么大的需求吗？

第二，结婚率持续下降，加上年轻人婚姻观念改变，“十一”期间对房子的需求也弱化了。这几年结婚率持续走低，甚至已经创了历史记录。虽然某些地产商年初抛出了“单身女性独立购房激增”的消息，但是明眼人都知道这种情况不会持久。同时，房价过高，无房结婚的接受率也越来越高。这种情况的结果是，“金九银十”在需求端唯一的支撑——结婚也大大弱化了。

第三，国家推进行政系统信息化，房屋的交易周期大大缩短。原先购房资质审核、房屋交易状态查询、交契税、批贷，这些环节以前是非常长的，但是现在这些环节就比以前短多了。以前购房资格审核居然要10个工作日，但是现在1个工作日就能办完了。以前房屋交易状态查询需要中介排队，现在基本上也是1天就行了，还有地方放开了网络查询。以前交易契税和出房本必须要分两次办，也就是说要约两次号，排两次队，而且必须交了契税才能预约办房本。现在不仅交契税快多了，房管局还放开了契税房本一体号，一天就能办完两件事。同时，由于交易量的缩减，批贷的速度也比之前快多了。这种情况的结果是，原本“金九银十”里面一些换学区房的业主，没有必要在9月份就卖房了，也就是说在供给端的支撑又弱化了。

所以，在这三个因素的影响下，“金九银十”存在的唯一理由就变成了，供给端地产开发商想要回笼资金。显然仅靠这一个点是支撑不起“金九银十”的。换句话说，“金九银十”已经成为开发商自说自唱，想要却达不成的“美梦”。

3.没有“金九银十”，换房什么时候卖房好？刚需什么时候买房好？

先说换房吧，现在换房在“认房又认贷”的情况下，可真的是太难了。今后没有“金九银十”，所以卖房就只能找还存在的“金三银四”了。个人建议，1月份就可以挂牌了，然后看看能不能赶上“金三银四”。其他时间嘛，估计就很难了。特别是以前最火了“小两居”，现在是难上加难，一居和三居相对好一点。

刚需总的来看还没有任何着急上车的必要，完全可以慢慢选不着急，选到自己满意的再买。如果非要今年上车，我个人建议选12月，因为那个时候开发商回笼资金的需求更迫切。二手房在新的交易时间下，12月出手的需求也比较迫切。所以能碰到降价的概率会更高一些。如果今年不着急出手，先等明年开春还有没有“金三银四”再作决定。