临近年底，突然多了一些朋友咨询我要不要买房。从宏观大面上来看，如果不是特别着急的刚需，那肯定是不买的好。但是不少朋友又问的很认真，我一来是不好拒绝，二来是现在要不要买房本身这个事情是跟个人的情况密切相关的，要是都让我知道了，我是会保守秘密，但是有的朋友担心自己的隐私，过不了自己心里的这道坎。想来想去，我还是说说为什么买房这件事是一件个性化很强的事情。

在经济学理论里，每个人决策的基础是效用，但是每个人的在同一件事情上的效用是完全不同的。举个我上学的时候老师讲的最好理解的例子。假如一个人走在大街上碰到一个“疯子富翁”，富翁给他两个选择，前一个是以万分之一的概率拿到1亿元其余情况下啥也没有，后一个是100%的概率拿到200万，那么绝大多数正常人肯定选后一个。因为后一个无论是从期望收益还是方差上面都比第一个强太多了。

再设想同样的情况，还是一个人走在大街上，但是这个人身患绝症，必须今天拿出8000万做手术，否则活不过夜里12点。那么这个人碰到同样的疯子富翁，还是同样的选择，他就不可能选择后一个选项。因为对他来说200万是没有任何“效用”的，拿了他活不到第二天。反而第一个选项虽然概率很低，但是万一他中了一个亿对他来说是有“效用”的。所以如果他是理性的人，他一定会选第一项，也就是跟普通人完全不一样的选项。

上面只是一个极端的例子，对应到现实生活里，因为现在房价确实太高了，买房就会很大的影响一个人的生活，所以买房与否的个性化非常的强，有人很需要房子，有人其实并不需要房子。当然每个人对生活的诉求不一样，所以结果也不一样，比如说网红papi酱就把自己排在最前面，而我则把家庭排在最前面，有的人把事业排在最前面。不论是什么情况吧，下面我大概理了一下朋友们可能碰到的情况（以下都是我个人的感受，不一定有代表性，说的还是以北京的情况为主）：

1.第一梯队的“纯”刚需：结婚、生孩子、户口

这几年刚需这个词都快被用烂了，不过还真找不到合适的代替词。不过细分一下，刚需又分成好几种，有的刚需是非常着急的刚需，有的刚需是不怎么着急的刚需。那么比较着急的刚需大概有这么几个：

第一个是结婚。这个大家都好理解，最近几年结婚率持续走低，离婚率持续走高，老一辈家长着急，年轻人有着急的有不着急的。不过在结婚这件事情上，其实有的女方是不介意男方没有房子的，毕竟大家都在大城市漂着，共同奋斗买房不是很正常的吗？但是这样的姑娘毕竟是少数，而且老一辈还是希望年轻人结婚是有个“新房”的，这也是“丈母娘经济”的一部分。因此，如果是为了结婚买房，我的建议还是买吧，买亏了就买亏了，这钱是婚姻的投入，值得。

第二个是生孩子。如果北京的租房市场非常的发达的话，我绝对不会把生孩子放到刚需第一梯队里面。但事实是北京的租房市场还有很多需要完善的地方，我前前后后也租过四套房子了，体验都不咋地。比如说家里哪里装修坏了找房东修从来没有成功过，比如说想给自己买个像样点的电器总是担心搬家搬不走，比如说和合租者之间的关系特别是厨房和卫生间怎么用、怎么打扫，比如说楼上楼下邻里之间的矛盾作为租户都是弱势的一方，甚至房东也不愿意出面帮忙。这还不算房东涨价、找事、提前收回房子、卖房老有人看这些事情。平常忍忍也就罢了，真要生了孩子，孩子小的时候还要多一个人照顾，没有属于自己稳定的住所真的是麻烦。因此，如果怀孕了或者马上有要小孩的计划了，该买还是趁早买吧，买完还得装修晾凉味道。

第三个是户口。不得不承认大城市户口的作用在弱化，不过大城市户口还是很有用的。对于已经有北京户口但是没房挂靠在单位集体户的来说，从集体户到居民户才是真正意义上的落户。因为有的单位解决户口是有所谓的“服务期”的，这些有的合理合法有的完全就是“霸王条款”，那么如果不把户口迁走，就很难对付“霸王条款”了。还有的单位人力和代管单位跟大爷一样，借个户口卡办事整天看人脸色，甚至还得老请假，也很让人难受。对于没有北京户口又想要北京户口的，积分落户每年多0.5分，简单又实在。上面两种情况，我都建议还是买吧，买了省心。

2.第二梯队的“半”刚需：小孩上学、自住、安全感

说完了我心里认为的“纯”刚需，排在后面的三个我认为是“半”刚需。之所以把这三个放在这里是因为，这些三件事情并不一定要通过房子解决。或者在我看来，可以优先考虑不买房的其他方式来解决。

第一个是小孩上学。可怜天下父母心，没有哪个父母不盼着自己孩子好的，而保证自己孩子以后在社会上能顺利发展的最好保障就是教育。除了各种各样的培训班以外，学区也是很重要的一环。但是学区是必需品吗？这要打一个大大的问号了。一个好的学区固然意味着好学校、好老师、好同学，但是这些距离一个良好的教育还差很多。父母的陪伴、原生家庭的眼界、外出游历、社会交往、课外辅导，这些东西就不重要了？更何况小孩还可以多花点钱上私立、上国际学校，只要钱花到位了，未必比不上学区房。

第二个是自住。前面也说了，大城市租房毕竟还是诸多不便，但是这些问题也不是不能通过租房解决。比如说签合同之前找房东好好聊聊，在短暂的接触中了解一下房东的人品，总能找到一个不错的房东。比如说找一个靠谱的中介，可以避开套路贷等各种陷阱。比如说找一个像样的公寓，大家都是租房子住的，也不存在什么“弱势群体”，维修也容易一点。比如说在高端一点的小区居住，邻居的素质更有保证。还是那句话，买房也是花钱解决问题，租房也是多花点钱和时间解决问题，所以买房就没有那么大的必要了。

第三个是安全感。最近几年关于大城市奋斗人群的电视剧越来越多了，在大城市奋斗如果没有户口和房子的确是安全感不够。不过话说回来了，如果安全感只是建立在户口、房子或者男朋友女朋友身上，那未免也太虚无飘渺了。我觉得安全感应该建立在足够的现金流、随时换工作的能力和健康的身体上，也就是建立在自己身上。房子固然可以提高安全感，但不应该是安全感的基础。

3.第三梯队的“伪刚需”：人生发展、分散投资

如果说上面的刚需多多少少还有点道理，下面这两个刚需我并不是很认同。也就是说，如果考虑这些事情，那我建议还是别买了。

一个是买房有利于人生发展。比如说有了房人就安心下来可以好好工作生活了，有了房就打通了生孩子的所有准备了，每个月的房贷像无情的机器督促好好工作有计划的理财了，等等。这些好像有一点道理，不过不买房好像这些也能实现吧。如果说一个人要靠买房才能“成熟”起来，那这个人真的是太“幼稚”了，恐怕买了房也没用。

另一个是房子是分散投资。其实这个还算有一点道理，毕竟固定资产在构建投资组合上，作为其中一部分还是可行的。但是，把房子作为投资组合的一部分的前提是，首先得有很多钱，至于有多少钱需要用房子分散投资，大家肯定有大家自己的看法。如果很有钱又实在找不到地方投资，否则现在这个行情投资房子干嘛呢？真有很多钱，找个专业公司来打理打理，流动性也比房子好。

预计未来几个月房价应该是没有什么大变化了。所以我最后还是那句话，有房的安心住着，买了房的安心待着，不着急买房的安心等着。