前段时间咱们详细的分析了德胜的成交数据和成交量上涨的原因，并且也分析了东西海幼升小的调剂情况：德胜已经有部分不出区了，且按房本时间调剂的，月坛更是很少调剂出区的，再加上海淀小升初的阳光招生，对上地这种唯一小升初没有坑的片区，是非常大的利好，叠加6.26日楼市新政的影响，德胜、月坛、上地这种顶尖学区房价已经上涨，部分热门刚需板块房价也已经有上涨的成交案例，今天我们就以德胜、月坛、上地这种顶尖学区，以及朝青、回龙观这种热点板块的成交数据，来分析一下现在的市场情况。
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首先咱们来分析德胜。
6月份的时候我就分析过德胜的4,5,6月份的成交数据：
6月德胜成交爆火，2024年1-6月成交数据分析及成交量上涨的几点原因
咱们再来看看7月份的成交数据分析，截止到7.18号，同样也是单独把阳光丽景拎出来的：
截止到7月18号，德胜整体成交了103套，成交单价均价：12.025w
阳光丽景1套（西师附小or育翔）
再来一个直观的对比，德胜占坑房，大井胡同，5月份成交了一套1层的38平朝南的，成交价458w，6月份成交了一套2层38平朝西的，成交价480w，现在7月20号左右的时候新出了一套大井胡同的37平占坑房，底价600w，当然还没有成交哈，但是可以看出来，德胜确实在涨，无论是实际成交价还是报价。大家可以对比一下我6月份的时候分析的4,5,6月份的成交数据，每个小学对口的成交小区均价都上涨了。
2024年3月，共61套，整体成交单价均价12.591w；
2024年4月，共54套，整体成交单价均价11.231w；
2024年5月，共101套，整体成交单价均价11.173w；
2024年6月，统计到大概6.12号，72套，整体成交单价均价11.208w；
7月份截止到18号德胜整体成交了103套，成交单价均价已经到了12w。
很明显5月份的时候成交量就已经上来了，我在6月份的文章里也提了：
而且5月份成交量开始上涨的时候，是价格的低点。6月中旬我发的文章，但是文章是有延时的嘛，毕竟我得整理分析数据，其实5月份的时候我就在群里说过好几次了：5月中旬的时候：
5月底的时候：
6月份比5月份成交还要火爆，7月初幼升小的结果一出来，德胜部分留区，并且调剂出区和落户时间有关，于是德胜延续了这个火爆程度，并且房价已经上涨。关于调剂可能和时间有关这个事，其实我之前在登记入学为主的那个政策出来的时候，也在群里说过，可能会跟房本时间有关。同样的，月坛也是成交价格有所上涨，逻辑跟德胜基本一致。
3月份成交84套，成交单价均价13.09w
4月份47套，成交单价均价12.31w
5月份82套，成交单价均价11.72w
7月份截止到7月中旬成交43套，成交单价均价13.33w
可以看到，月坛相对低点也是5月份，7月份的成交单价均价，无论是从每个小学成交的维度还是总体成交单价均价的维度，都是有所上涨的。
咱们再来看看上地，涨价也是非常明显的，而且上地实验小学的划片只有7个小区，价格上涨会更快。我统计了上地东里、上地西里和马连洼北路一号院的一个成交单价均价。
4月份
5月份
7月份
可以明显看到，7月份成交单价均价除了上地西里（上地西里的面积都很大，其实是可以剔除分析的），其他俩小区都有明显上涨。这三个片区是北京的顶尖学区，而且房价上涨的很明显，另外我还问了羊坊店和中关村片区目前的一个情况。据中介大哥反馈，现在低价房源已经卖了很多了，比如羊坊店翠微小学的占坑房，现在找400w以下的已经比较困难了，少量房源的成交价有所上涨，但是整体涨价并不明显；还有中关村片区也基本上是这个情况，低价房源不多了，变相算是涨了一点，也不明显，近期有谈价的群友表示，1号成交一套同户型同小区433w，周末聊了业主440w，谈不下去了。这俩片区不像德胜月坛那么顶尖，且老破小房源供应量比较大，所以涨起来比较慢。
然后咱们再来说说刚需热点板块的两个代表，朝青和回龙观。先说朝青，下面这个图是朝青的刚需大盘国美第一城：
同样的规律，4，5，6月份的成交单价均价是最低的，到了7月份也是有所上涨的，主要是全南和西南两居和南北三居，也就是国美第一城最好的几个户型，成交价涨了。
下面这个95.87平的25层，6.1日成交，565w，单价5.89w；同户型，93平18层，6.17日成交，成交价538w，单价5.78w；同户型，98.16平25层，7.4日成交，成交价585w，成交单价5.95w
再有下面这个西南89.5平的9层，5.25日成交，472.6w，单价5.3w；同户型，东南87.77平11层，5.26日成交，成交价485w，单价5.5w；同户型，东南89.59平25层，6.15日成交，成交价485w，成交单价5.41w；到了7月份，同户型，西南88.06平15层，成交价502w，单价5.7w
下面这个142.16平的三居16层，5.4日成交，成交价740w，成交单价5.2w；同户型139.54平8层，6.1日成交，成交价718w，成交单价5.14w；同户型142.11平26层，6.10日成交，成交价715w，成交单价5.03w；到了7月，同户型142.76平28层，成交价815w，成交单价5.7w
当然国美的业主心态也是有变化的，议价空间在减小，很不好谈，所以直到7.18日，小绿就成交了5套，刚需伙伴们都不追高，涨了我就不买了，所以成交量特别低，现在就是处于一个僵持的阶段。
还有回龙观，也有部分上涨成交的案例，有次新，也有老房子。
龙禧苑85平两居，6.4日成交价332w，7.16日成交价350.5w
风雅园95平两居，6.10日成交价328W，6.18日350W
融泽嘉园88平两居，5月份成交价433W，6.30日成交价474W
同样的，虽然没有全面涨价，但是现在回龙观业主也不好聊，心态变了，跟5月份的时候不太一样，但是跟涨的买房小伙伴比较少，和朝青情况差不多，也是一个僵持阶段。
其实最纠结的群体是学区房的群友，尤其是想买德胜的，尤其是26年的非常纠结，因为去年调剂就是到22年10月份之后的，所以26年上学的正好卡住在这个节点上，而恰好这个节点德胜的房价是刚有所上升，这个东西真是不好说，没人能正好卡在那个准确的点上。
以上就是我了解到的市场的一个真实情况反馈，买房按需即可，希望以上分析能让大家对市场真实情况有一个了解。搞这些数据花了我不少时间，如果帮到你了就点个赞吧，thk u，嘿嘿。
