广外这个片区,也是我最早买房的时候考虑过的片区,老早之前就写过,这个片区属于西城入门级的学区,学区溢价在西城算是比较低的,毕竟学区在西城算是倒数前三了,房价比较便宜,老公房,改善商品房都有,预算比较低的又想有西城学籍的学区房家长、刚需通勤方便的年轻群体、对改善住房比较注重又对学区要求不那么高的群体,可以考虑这个片区。
《深度思考的买房经验分享》,聚焦北京楼市+教育+升学+装修,分享刚需、学区、改善住房版块分析。
一、地理位置西城广外学区位于北京西站附近,它位于西城、丰台和海淀三区交界地带,在西城的最南边。地铁路线有7号线9号线和1号线,位置还是很不错的,和海淀的羊坊店学区挨着,离丰台的丽泽商务区也很近。
二、生活配套这块的生活配套完善,西城的面积本来就不大,三甲医院很多很密集。广外这块的三甲就有好几个,比如:广安门医院、宣武医院、世纪坛医院等。
各种超市咱就不说了,满足日常生活足够了,离西单商场很近,逛街直接去西单,公交几站就到。
这块的公园,大的有名的比较少,多是一些附近的居民才来玩的小公园,比如南手公园、北京营城建都滨水绿道、常乐坊街心公园等。
三、学校情况介绍来到最关键的学校情况介绍了。来看一个表:
然后我们分小学和初中部分来介绍一下:
小学部分:广外其实整个的小学和初中的排面不是很好,小学分校比较多,最好的小学就是北京小学广外校区,这个小学是和北京小学本部同师资同管理的一体化管理,软件、硬件、师资都很好,二流一类的小学。
其次是北京第一实验小学广外校区:第一实验小学是老牌名校,广外校区可能稍差一些,也算比较优质的小学,在广外属于很好的了,小升初是大椿天和广外二选一
椿树馆小学本身是个普小,但是80%直升八中,是广外学区唯一的直升校,很火的一个学校了,很多人盯着想买这个学校,但是这两年一直没有731后的学位。
实验二小广外分校:实验二小的挂名分校,一般稍微靠上的小学,也是个普小
三义里小学、北京小学天宁寺分校、北小红山分校、北京第一实验小学红莲分校和北小金中都分校(青年湖小学)都是普通小学,没啥好说的。
2024年广外731后有学位的学校如下:
广外的调剂基本上没有出片区的,今年也是,反正就是调剂到片区内的那几个普通小学。
下面我把几个不错的小学的招生范围贴出来:
北小广外招生范围:
椿树馆小学招生范围:
北京第一实验小学广外校区招生范围:
初中部分:华夏女中,这我不用说了,非常牛的初中,虽然就在广外片区,但是这个初中是全区派位的,不接受片区内派位,可以理解成点招,能进华夏女中的小孩都是很有两把刷子的。
北师大附属实验中学分校、北京市铁路第二中学、北京市第八中学、北师大附属中学、一六一中学这都是很不错的初中,二派能进就是中大奖了,很多片区都有这些学校的派位。
四中广外也是还不错的初中,也是广外的属地学校,家门口不错的初中,今年有个广外的朋友第一志愿填的四中广外,中了,挺满意的。
再就是北京市第十四中学、北京市第十五中学、北京市西城外国语学校这都是中等初中,不好不差,也不算掉坑。
片区内最大的坑校,就是北京市宣武外国语实验学校,就是坑还不算小,在西城算是很差的初中了。可能唯一的好处就是有校额到校吧,2023年宣武外国语实验学校有58个校额到校名额。
差的和好的初中差别挺大的,比如没有分层教学,没有晚自习甚至没有食堂都得自己带饭。
四、小区踩盘广外这个片区的房子相对而言算是西城最便宜的一个片区了,老破小400多万也能买个小两居,改善的商品房社区,900w左右也能买到还不错的次新了,比德胜月坛之类的顶尖学区便宜不少,当然了,学区肯定也是差一些的。
1、红居南街红居南街小区建于1980-1995年,共7栋楼,396户,楼间距很宽,前后无遮挡,采光视野都很好。物业是街道办事处(委员会)代管物业,物业费6毛;小区人车不分流,车位紧张;集中供暖,目前每平均价不到8.2W。
小区属于老公房社区,9号、10号和11号楼是有小院的,单独管理的。
小区有自行车停车房,但是也有停在外边的,看着挺乱的;车房里面有电动车的充电柜可以充电,这个还是挺方便的。
小区外立面已经完成改造,看着干净不少。
最近的地铁站是红莲南路站,有地铁16号线,距离小区步行路程大约1.1km。
下面这个户型是64.98平米的两居室,南北通透的户型,1层/共6层,报价599W
2、湾子街社区湾子街社区建于1980-1991年,共5栋板楼,公房社区,518户,小区是街道办事处(委员会)代管物业,物业费1.5元。集中供暖,目前每平均价大约8.9W。
楼栋排列规则,由南向北,1-5号依次排开的,小区每栋楼都有单独的小院,有的院里有健身设施、孩子玩的滑梯,有的是小花园、小广场等等。目前大部分楼已经做了改造,包括外保温,墙体外立面的粉刷等。
小区东西南北都不临街,比较安静。
人车不分流,车位紧张,再加上有电动车,所以车停的比较乱,老小区没啥环境。
距离小区最近的地铁站是湾子站,可以乘坐地铁7号线,路程大约742米。小区户型是一居、二居、三居都有,下面这个户型是57.74平米的两居室,南北通透的户型,中楼层/共6层,报价500W。
3、白菜湾社区白菜湾社区也是公房社区,建于1991-1993年,共6栋板楼,832户,都是原地回迁的。北京市蓟城物业,物业费0.56元,集中供暖,目前每平均价9.5W多。
人车不分流,地上车位,先到先停,停车还算规范整齐。
小区已经完成改造了,虽然是老小区,但是改造完看着还挺干净整洁的。绿化也还可以,小区中间有小花园,有凉亭可以休息。反正就是典型的改造后的老小区。
地铁站有点远,最近的是地铁7号线的广安门内站,步行路程大约1.4km。不过,开车出行方便,出东门就是西二环的主路,出门就可以上二环。
下面这个户型是58.71平米的两居室,南北通透,精装修,中楼层/共6层,报价599W。
4、车站西街13号院车站西街13号院建于1990-1995年,共5栋板楼,565户,楼间距很大,视野开阔,采光好;物业费1元,集中供暖,目前每平均价大概在8.4W多。
小区的1号和2号楼一个院,是钢铁设计院和有色金属的家属楼,3号楼和4号楼一个院,5号楼是单独一个院,整体上看1、2号楼的环境更好一些,车停的规范,看着更宽敞,3、4、5就差一些;每个楼下都有对应的活动场所。
小区已经做完改造,保温层、楼体外立面,地面等都重新翻修过了,比改造之前好了很多。
小区人车不分流,地上车位都是改造后重新画的。
最近的地铁站是地铁16号线的红莲南路站,距离小区大约700多m,还是挺近的。
下面这个户型是56平米的两居室,南北通透,低楼层/共6层,报价515W。
以上这些小区就是典型的老公房社区,现在做完小区改造了,比以前要好不少。
5、建功南里建功南里小区建于1990-1996年,共5栋塔楼,763户,北京华润物业,物业费2元,集中供暖,目前每平均价将近8.7W。
1号楼和部分2号楼是水利部和工商银行的家属楼,4.5.6号楼都是原地回迁楼,属于房改房性质。小区绿化还可以,中间有个小花园。
这个小区还是挺不错的,楼的质量和管理都还不错,保养的挺好。
小区两个门,东门和北门,东门可以进车,北门是消防通道和行人通道;小区人车不分流,地上车位,都是租赁车位,没有产权车位。
附近的地铁站都挺远的,最近的地铁16号线的红莲南路站距离小区大约1.4km。
下面这个户型是90.1平米的两居室,东南朝向,高楼层/共18层,报价715W。
6、乐城乐城小区建于2004-2005年,共8栋楼,2400多户,一类经济适用房社区,小区密度比较大。小区绿化一般,有个小花园广场,长椅和健身设施等也有,不过小区西侧就是莲花河,边上都有跑道,跑步锻炼身体还是很方便的。北京佳鼎物业,物业费1.02元。小区自采暖,目前每平均价大概8.8W。
电梯最近两年已经更换过了,质量还是比较有保障的。
小区人车不分流,虽然地上和地下都有车位,车位也比较紧张,停车不太方便。楼下也有电动车自行车的车棚,充电方便,但是电动车和自行车真的很多,人多车多环境一般。
地铁站很近,小区西侧就是16号线的红莲南路站,距离小区步行路程才350多米。
下面这个户型是94平米的两居室,中间层/共24层,报价749W。
7、北欧印象北欧印象也叫欧园小区,建于2002-2006年,共4栋塔楼,1412户,纯商品房社区。北京新起点物业,物业费2.7元,小区门口和每栋楼门口都有门禁。自采暖,目前每平均价大概9.5W多。
小区环境很好,干净、整洁,有花园,喷泉,廊亭,健身器材等,另外小区东边还有网球场,休闲、健身的好地方。离丽泽很近,能清晰的看到丽泽商务区。
院内还有汇佳双语幼儿园,孩子上幼儿园真的是很方便。
人车不分流,地上和地下都有车位,可租可售,但是因为小区户数比较多,车位紧张。
缺点:有2栋楼临街,会有噪音问题。
最近的地铁站是地铁16号线红莲南路站,距离小区大约630多米,还是比较近的。
小区户型多样,从开间到三居都有,选择面比较广,下面这个户型是71.79平米的两居室,精装修,双阳台,三面朝向南西北,低楼层/共28层,报价750W。
8、车站西街1号院车站西街1号院建于2006年,共2栋楼,总高8层带电梯的板楼,203户,北京荣旺达物业,物业费2.3元,封闭式管理。自采暖,每平均价8.2W多。
这个小区虽然楼龄新,可是没啥小区环境,之前是个写字楼,后面改的,所以户型比较奇怪,所以单价也比较便宜,不太符合大家的普遍审美。
地铁稍微远点,大概1.1km可以到地铁16号线红莲南路站。
下面这个户型是86.93平米的两居室,朝南向,中楼层/共8层,报价725W。俩卧室都是没有窗户的,很明显就不是普通住宅楼的一个设计。
9、考拉社区考拉社区建于2002-2009年,共3栋楼,756户,三栋楼呈“工”字形分布其中4号楼和6号楼是两栋塔楼住宅,5号楼是底商,是幼儿园。北京首华物业,物业费1.76元,集中供暖,目前每平均价将近9.1W。
小区只有三栋楼,共21层高,有两栋楼是住宅楼,两栋之间有个底商的楼。
小区是鸭子桥一号院的二期,一期是信德园,两个小区共用一个院子,小区绿化很好,有中心花园、休闲长亭、健身设施供人休闲锻炼。
人车不分流,地上和地下停车位共403个,地上车位150元每月,地下车位480元每月。
地铁稍微有点远,距离最近的是红莲南路站,有地铁16号线,步行路程大约1km。
小区户型以小户型为主,下面这个58.5平米的一居室,高楼层/共21层,报价539W。
10、荣丰2008西城著名的占坑神盘,这个小区的换手率很高,最大的特点是小户型、低总价,将近6000户,由17栋楼组成,在17栋楼内,每栋楼都会有小户型,20多平方米至60平方米的开间不等,也有大户型,3居到5居都有。环境很一般,户型也不好,大部分小户型房子连燃气都没有,很多人就是买来占西城的学区的,业主买来让孩子上学,然后就出租出去。
这小区没啥可说的,想在西城买个占坑房的可以看看这个小区,就当买个平房了,300w就能搞个小loft,可以贷款,可以出租,租户很多,据说隔音一般。
小区中间有个圆形的花园广场,植被丰富,覆盖面很全。面积很大,内设乒乓球场地、羽毛球场地、足球场,休闲锻炼都非常方便。
优点:总价低,同等价位小区相比楼龄较新。
缺点:
1.小区大,人口密度高,早晚高峰电梯比较拥挤
2.小区北侧有铁路,会有噪音影响
地铁比较近,有地铁16号线和地铁7号线的达官营站,距离小区步行路程大约600来米,出行很方便。
小区户型为小户型为主,下面这个是26.43平米的两居室,高楼层/共20层,报价330W。
11、远见名苑
远见名苑建于2004-2008年,共9栋楼,3500多户,有商品房,有回迁房,7号楼是板楼,其余全是塔楼。北京明华嘉业物业,物业费1元,自采暖,目前每平均价将近10.3W。
小区绿化率34%,绿化很好,有上浮式花园,花园很大,花园里是人车分流的,花园里有小广场,内设凉亭、长椅、健身器材、滑梯等设施;挨着花园有幼儿园,小区里孩子上幼儿园很方便。
人车不分流,车位还算比较充足,因为楼间距比较大,即使地上停车,也不显拥挤。
缺点:
1. 回迁户很多,居住人数多,电梯高峰时间拥挤
2. 部分房源没有燃气。
最近的地铁站是达官营站,有地铁16号线和7号线,距离小区步行路程大约950米。
一居到四居都有,一居和两居比较多,三居少一些,四居更少,还有开间,但是户型不太好,一居和开间,甚至两居,朝西和北的比较多。下面这个户型是81平米的两居室,西南朝向,高楼层/共26层,报价740W。
12、其他几个次新小区
格调小区,信和嘉园,常青藤嘉园,丽水莲花,红山世家,玺源台,朗琴园,西豪逸景,这几个我们统一说一下吧,据说开发商都是朋友,户型啥的差不多。一居室百分之九十都是朝北的,两居室的户型都会比较好,也是小区主打的户型,还有三居四居这些改善型住房。次新的特点就是小区新点,物业管理好,居住品质有保障,单价10-11w左右吧,不同小区有浮动,如果想买这边的次新的话,这几个小区可以都看看,对比一下,有的管理和环境品质啥的都更好一些,就会更贵一些。西豪逸景这个小区内有回迁房也有商品房,有的房子可能离铁路近一些,有噪音。朗琴园的小区环境建设特别好,有花园。源屋曲和信和嘉园离地铁站稍微远一些,1.3km左右。
五、总结:广外这个片区呢,在西城不算太好,跟德胜比起来,比如德胜片区的兜底校7中,在广外基本上算是大部分小孩非常理想的去处了,大家都不愿意去的西外,在广外也算中等还可以的学校,广外片区初中最大的坑就是宣武外国语学校,填志愿的时候想办法避开。但是广外的房子确实便宜,在德胜买个老破小的价格,能在这边买个次新,上车门槛也比较低,300多万买个占坑楼房可选择性很多,这个片区适合预算低的学区房购房者,也适合预算还可以的改善住房或者刚需想买次新的小伙伴,学区溢价在西城算是很低的片区了。
《深度思考的买房经验分享》,聚焦北京楼市+教育+升学+装修,分享刚需、学区、改善住房版块分析。