北京买房|西城广外次新第一梯队小区踩盘分析-玺源台、红山世家、朗琴园

深度思考的买房经验分享 2025-03-26 09:52:07

西城广外学区我之前有写过学区分析和一些老公房小区的踩盘,感兴趣的小伙伴可以看看之前的文章:北京买房|西城广外片区学区情况分析与小区踩盘。广外在西城来说是一个学区比较弱的片区,同时也是一个次新房比较多的片区,而且房价还相对便宜的一个版块,所以很多预算1000左右,又在城里上班,兼顾学区与自住或者只是单纯考虑自住的小伙伴,会考虑广外这个板块,今天我来给大家介绍一些广外这个板块的一些次新小区,本次先介绍广外这边最好的三个小区,红山世家、玺源台和朗琴园,后面再介绍别的几个品质稍差一些的次新小区。

《深度思考的买房经验分享》,

聚焦北京楼市+教育+升学+装修,分享刚需、学区、改善住房版块分析。

1、玺源台

玺源台小区建于2013-2016年,共5栋楼,1082户,由北京泰乐房地产开发,均豪物业管理,物业费4.79元,集中供暖,2月挂牌均价12.7W左右。

1、2号楼是一期,2012年售罄,3号楼是二期,2016年售罄,4号楼是三期,也就是现在在售的现房部分,一共89套房,2017年新建,2023年9月装修完,现在还有几套新房可以卖,5号楼是楼王,还未开始出售。

小区5栋楼分南北区,整体是一个大写的E字型,2栋高层及3栋小高层整体呈“南低北高”围合之势, 可充分保证日照空间。两个区都有单独小院和各自的花园,南侧是爱丽舍花园,景观小巧精致,北侧是特来维花园,有喷泉,每年4-10月份开放,另有健身设施、儿童游乐场,休闲带娃都很方便。

楼栋外立面都是干挂石材,西城广外这边比较高端的小区了,与玺源台差不多的就是红山世家,一般这俩小区可以对比看看,玺源台对口的是三义里或者北小天宁寺,红山世家对口的是北小红山分校。

楼道内瓷砖贴面,品质还是不错的。

人车分流,封闭管理,车位有机械车位和地下车位,机械车位租价900-1100元/月,地下停车位租价为1200-1300元/月,车位比较紧张,下班期间停车困难。

缺点:

1. 小区周边道路早晚高峰易拥堵;

2.小区1号楼北边临铁路和莲石路,2、3号楼西边和4号楼南边也临路,这个看个人的接受度,可以实地感受一下。

3.小区密度比较大,容积率4.0,楼高20多层,而且由于楼栋布局分布,低楼层采光影响比较严重

地铁出行比较方便,出小区步行700多米是地铁7号线和地铁16号线的达官营站。

小区户型以一居室为主,大部分格局都很方正。下面这个户型是90.35平米的两居室,南北通透,中楼层/共27层,目前报价1120W。

2、红山世家

红山世家小区建于2009-2013年,共7栋楼,2260户,由华润置地开发的高品质社区,开发商自持物业,物业费3.5元,集中供暖/自采暖,2月挂牌均价每平米13.3W左右。玺源台和红山世家挨着不远,红山世家隔壁就是神盘荣丰2008.

小区属于围合式建筑,中间有大花园,绿化好,有数百棵30年树龄以上的原生大树,景观层次丰富;长廊、亭子、塑胶跑道,健身器材、儿童游乐场样样俱全,带娃、下棋、跑步健身都能满足。

小区还有这种连廊亭子,可以在小区的院子里休息,看书,聊天,欣赏景色,很不错

充满质感的朱红色石材外立面,全贴砖的大厅、楼道,就是有点掉砖了,不过物业会及时修补。

外墙改造

人车分流,全封闭管理,地上没有车位,地下三层车库,基本满足停车需求,另外小区外也有固定停车位,150元/月,停车还是比较方便的。

优点:

1. 小区有包含游泳馆、健身房、瑜伽馆的会所;

2. 小区内有幼儿园,边上就是北京小学红山分校,孩子上学非常方便。

缺点:

1.房子公摊大,基本没有阳台。

2.小区东门前南北道路不通

红山世家相对玺源台来说,小区环境更多,活动场所也更多一些。

地铁出行比较方便,出小区向南步行大约500米左右,就是地铁16号线和地铁7号线的达官营站。

小区户型多,主打两居、三居,下面这个户型是94.02平米的两居室,中楼层/共20层,东南朝向,目前报价1250w。

3、朗琴园

朗琴园小区建于2002-2006年,共12栋楼,2460户,由北京润博房地产开发,嘉浩物业管理,物业费2.2元,自采暖,2月挂牌均价11.7w左右。对口的小学是实验二小广外分校。

楼栋外立面贴着黄色的瓷砖,显得没红山世家高端,但是确实是高端小区,可能因为一些老小区的涂料是黄色的原因吧,材质还是经久耐用的。

楼道看着干净。

小区围合式的建筑,绿化非常好,小区内有一个落差达到7米的立体花园,是由美国EDSA公司设计的,有草坪有水系,真正的错落有致,这个绿化品质在这一片都属于较高水平的。冬天看不出来,夏天有水系,有草坪,小孩在这玩,空间是非常大的,还有小孩在小区公园里跳绳的,非常不错

人车分流,封闭管理,虽然地上也停车,但是里面不走车,停车位也是相对充足的,地上300个不固定车位,地下1500个固定车位,这个小区是广外非常好停车的小区了

优点:挨着四中的广外校区,上学很方便;小区环境很好,中心大花园非常吸引人

缺点:居住密度大,户型差。

地铁出行不太方便,出小区步行大概1000米左右是地铁16号线和地铁7号线的达官营站。

买朗琴园的大概率是相中了它的小区公园环境,毕竟户型比较差,塔楼多,板楼较少。下面这个户型是101.75平米的两居室,中楼层/共27层,东、南、北朝向,目前报价1120W。

以上就是广外片区三个品质第一梯队的小区,基本上两居室都得1000w以上,之前关于广外的学区+老公房的介绍,大家可以去公众号找找,接下来会分享广外片区比这三个小区稍差一点的次新小区踩盘情况。

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