《调查清样》—撰文 | 文一刀

虽然刚刚立秋，但酷暑却一点都未能减退，甚至还步步紧逼、毫不停歇。就像西安的房价，激情燃烧的岁月片刻不息，地方的每次出手调控似乎都在大喊“立秋啦”，但高烧不退还是高烧不退，给每个等着入局的人脸上都烫出三个大字：么脾气。

大家都看不懂这种热度的逻辑：是西安要当首都啦？是联合国总部要搬到西安来啦？还是什么大头鬼来啦？有时候，你经过西安东南西北郊，望着车窗外密密匝匝状如巨型蜂巢般的水泥森林时，会更想不通那些如西游记里唐僧师徒一路碰到的各色妖魔鬼怪般的房荒、摇号、跳价、毁约、开发商自我开炮、规划局半价团购...都怎么降落进大西安的。

8月7日，住建部在沈阳召开了部分城市房地产工作座谈会，各热点城市及所在省（自治区）住房建厅负责悉数到场。这是发生在今年“五一”前后约谈12个房价上涨较快城市、6月底，会同七部委印发打击、治理地产乱象通知后的又一次会议，当中释放的信息终于直指西安房价持续上涨、屡调屡涨背后的那股力量。

按照最权威的发布，这次座谈会主要谈了两点：一是“各地要抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信贷、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，持续开展房地产市场乱象治理专项行动，严厉打击违法违规开发企业、中介机构，维护人民群众合法权益。加快制定住房发展规划”。

这段话字里行间透露着当前市场的最大矛盾也指明了当前一些城市房价涨幅过快的根本原因：供需失衡。 暗含逻辑无非是：热点城市抢人风潮涌动，仅靠限购限售等需求端调控措施根本无法降低购房者对市场的预期，调控要见效必须通过“两头抓”来扭转供需关系，即一方面加快住房和用地的供应节奏，另一方面限制投机需求。

西安楼市目前的主要问题和最大矛盾正是供需不平衡。抢人大战延烧至今据称新增西安户籍已赶上了一个小地级市，再加上各种胡吹冒撂搅动起层层需求。但西安现阶段无论是房子还是土地，其供应节奏都明显跟不上旺盛的需求。

据西安统计局发布，今年1-6月，西安供应建设用地下降9.3%，其中房地产开发供应用地下降38.0%，这里面的商品房开发用地则下降37.4%，房地产开发土地购置面积下降44.8%，增速较一季度回落45.0个百分点。

从土地成交看，据统计2018年上半年西安住宅用地成交面积高达163万㎡，较2017年上涨64%，但成交地块大部分在沣东、沣西、高陵、临潼等不限购区域，主城区内供地凤毛麟角。

受土地供应因素影响，西安商品房新开工面积增速也持续下降，上半年新开工面积1077.33万平方米，下降19.6%，增速较上年同期回落45.2个百分点，较1-5月降幅扩大3.9个百分点。出现了自2017年8月以来连续10个月负增长。

商品住宅供应方面也是“说大话使小钱”，2018年2月，西安市房管局发布了《主城区及长安区2018年新建商品住宅上市供应计划》，显示今年西安将供应22.5万套房屋；2018年4月，西安市房管局相关负责人在公开回应房荒时再次强调称，今年还有20万套房等着上市，加上二手房，今年西安预计上市35万套住房。

按照这样的新房全年供应计划，1-7月的新房计划供应量为1178万㎡，但据相关机构统计，2018年1月1日至今房管局共批248张预售证，合计预售面积621万㎡，实际供应仅为计划供应的一半出头。房管局负责人在4月份时对实际供应没有达到计划供应的解释称，主要原因是禁土令导致开工不足，但二季度供应似乎依然没有改观，难道是因为天太热？

开工量整体不足、主城区无地可拿、无房可卖的结果自然是催高房价。面对西安楼市这种供需失衡，各种调控很快都沦为刷刷存在感的下场。更致命的是，供需失衡下的每一次调控在购房者、炒房者眼里反而会形成“房价还得涨赶紧去出手”的景观。

于是便凸显了一个“真理”：凡是不解决供需失衡的调控其实都是在促涨。

座谈会谈到的另一点也很重要，将其内容总结为一句话就是：对楼市调控不力的城市坚决问责。这实际已经将楼市调控与政绩严格挂钩了，此种情况下，传说中正酝酿一波上涨的西安房价还会来吗？——《调查清样》