首先关于德胜，我做过非常详细的学校与小区的踩盘分析，没有看过的小伙伴可以看一下，这个录取和调剂的情况是2023年的，7月份24年的结果就会出来了，应该还是会很多调剂出区的：

北京买房|西城最强学区-德胜片区学校及小区分析

了解了德胜的调剂情况以后，咱们就知道作为北京最顶尖的学区房，德胜有多少家长在盯着，只是因为连着几年调剂出区大家都不敢买，再叠加行情不好，所以房价降了很多。

然后5月份德胜的成交突然爆火，平时一个月成交60套左右，这就是正常的一个量，有时候还30、40套，结果5月份成交了100套，6月份更火爆，截止到上周五6.14号，已经成交了80多套了，按这个趋势下去，估计整个6月份就要突破160套，可以用爆火来形容了。

之前我在群里也陆续分享过德胜的成交数据，有群友问我为啥德胜突然涨了，我感觉这可能是大家的一个共性问题，所以今天我就来详细说明一下。后续我也会在群里陆续发一些东西海性价比比较高的房源，以及德胜的成交数据，欢迎大家进群交流。

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下面我把2024年1、2、3、4、5、6月份的成交数据按照学校划分后，截图放出来，大家可以参考，然后咱们再做一个简单的分析。

PS：数据统计可能稍微有些误差，不会那么全面，但整体作为参考是完全没有问题的，另外整体成交单价均价我都是排除了阳光丽景这个小区的，毕竟这个小区的均价是明显高的，加上这个小区就不准确了。

2024年1月，共74套，整体成交单价均价12.829w：

三帆附小12套，成交单价均价12.835w

实验二小6套，成交单价均价12.405w

五路通16套，成交单价均价12.126w

西师附小15套，成交单价均价13.617w

育翔24套，成交单价均价12.91w

阳光丽景1套（西师附小育翔双划片），单价17.42w

2024年2月，共29套，整体成交单价均价12.363w：

三帆附小3套，成交单价均价10.069w

实验二小5套，成交单价均价11.665w

五路通9套，成交单价均价13.194w

西师附小3套，成交单价均价13.564w

育翔8套，成交单价均价12.277w

阳光丽景1套，单价17.04w

2024年3月，共61套，整体成交单价均价12.591w：

三帆附小11套，成交单价均价12.778w

实验二小7套，成交单价均价12.82w

五路通11套，成交单价均价12.65w

西师附小6套，成交单价均价12.272w

育翔23套，成交单价均价12.487w

阳光丽景3套，成交单价均价16.464w

2024年4月，共54套，整体成交单价均价11.231w：

三帆附小15套，成交单价均价11.266w

实验二小10套，成交单价均价11.529w

五路通13套，成交单价均价10.525w

西师附小3套，成交单价均价11.933w

育翔13套，成交单价均价11.506w

2024年5月，共101套，整体成交单价均价11.173w：

三帆附小17套，成交单价均价11.058w

实验二小23套，成交单价均价10.420w

五路通17套，成交单价均价10.576w

西师附小13套，成交单价均价12.609w

育翔29套，成交单价均价11.282w

阳光丽景2套，成交单价均价15.687w

2024年6月，统计到大概6.12号，72套，整体成交单价均价11.208w：

三帆附小12套，成交单价均价11.577w

实验二小17套，成交单价均价11.076w

五路通18套，成交单价均价10.689w

西师附小4套，成交单价均价12.057w

育翔21套，成交单价均价11.387w

以上就是整个的一个德胜成交情况的数据统计，大家可以看到，到4月份，整体的成交量比较少，成交均价也整体从12w掉到了11w多，这是一个转折点。

那我们就来分析一下，为啥5月份开始德胜成交量突然涨了？

1、价格降低，德胜有了性价比。从4月份开始，德胜的成交单价到了11.2w，比上个月降了1w，使得大家愿意去博一下留在德胜的机会，哪怕可能会调剂。

2、4.23日北京教委官媒发布了2024年义务教育阶段入学工作的意见，口径变成了登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的方式，给了大家极大的单校预期，这个咱们之前也讲过。

3、入学人数减少，大家对德胜能留在片区内的预期提高，比如26、27年入学的，就敢去赌一下能留在德胜，而且根据23年的调剂情况，登记入学的娃已经快消耗完了，甚至25年的也有去赌的。其实2和3应该是结合起来看的，在之前的文章里，我们有过分析。

结合教委发布24年义务教育的意见，聊一下未来入学人数减少的几点预测，登记入学单校划片时代即将到来

4、5月份的政策起到了推波助澜的作用。虽然北京没有落地，但是给了大家一波激励。

5、海淀的阳光招生导致了一部分溢出。今年大家应该都有所耳闻，海淀今年确实阳光招生了，很多牛娃都没中，所以一些心气比较高的家长就要准备转战一下德胜去看看了。以前海淀能点招，我买个牛小，同样的预算能买的小区还更好，这一下点招不搞了，有的家长就宁可牺牲居住品质，要去德胜这种顶尖学区看看了。这个原因我在之前的文章里也说过，大家可以具体看这篇：

海淀小升初DZ难度增大，利好东西城？海淀学区房还能买吗，又该怎么选学区？

综上，几个原因导致了德胜的热度又涨起来了。但是大家不要着急，7月份录取结果就要出来了，今年肯定还是有很多出区的，等这波热度过一过。而且未来入学人数减少，对学区房的需求整体是在下滑的，当然德胜这种强学区，如果买的人一下子变多了，那26年可能还是会被调剂，这种事情就不好说，有不确定性在。

学区房是个消费品，没有人说一定要买学区，这个是看自己对娃的期望，对自己经济能力的一个衡量。

今天的分享就到这了，全网各平台同名:《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析，觉得不错的话，就点个赞吧。别忘了关注我哦。