八里庄学区我踩盘过非常非常多小区，这个片区很神奇，它的小学和初中的派位对应关系划得很碎，而且片区内次新商品房非常多，刚需公房社区也很多，刚需和改善在这个片区的选择都很多，所以我写了很多次，这篇是一个完结篇，会介绍地理位置、生活配套、学区情况、比较不错的刚需公房社区踩盘，如果想看之前的一些次新小区的踩盘文章，可以去主页已发文章里，找一下。

全网各平台同名:《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

大概的划片范围如下图所示，还有一些零散的小区在四环外，比如西木小区、永金里之类的，也属于八里庄划片。

片区内的地铁站主要是10号线火器营、长春桥、车道沟、西钓鱼台、慈寿寺站，还有6号线的海淀五路居站。未来这块也有12号线的站点。

医院：空军特色医学中心；人民解放军总医院第四医学中心；解放军总院第三医学中心等三甲医院就在这附近。

购物：这附近的商场有万达、华熙LIVE，逛街足够了，之前这附近有个家乐福，现在又重新装修引入新的店家了，盒马生鲜，还有一些其他的吃吃喝喝的小店也会开起来，日常需求都十分方便。

公园：定慧公园、玲珑公园、八里庄休闲园等，这块免费的公园挺多的

这是我之前整理的一个表格，放在这里，大家可以先看表，然后咱们再来详细介绍小学和初中情况。

八里庄的学校被分割成了4块，不同小学对口的初中不一样，所以大家所说的八里庄其实还得细分。

我们这次按照小学和派位的初中对应关系从下到上一块一块的说。

人大附小超级牛小（银燕校区是低年级部），派位的初中和中关村和海淀学区重叠度很高，八一、中关村这都是区重点，中关村知春分校一般般，十九中中等偏下，人大附二分一般般（原名蓝靛厂中学），初中派位学校整体不是很好，但是之前咱们讲过，这个小学1911前落户的，可以登记入学海淀教进，后面买房的按规定是享受不了这个待遇了。23年银燕校区招了6个班，人大附小本部招了16个班。23年有调剂，还不少，25年上学的不太建议。

万泉小学曙光校区，普小，划片只有三个小区：曙光花园、观澜国际、诚品建筑，23年招了8个班，都收了，派位的初中，首师大二附中和理工附东校区都不错，人大附二分一般般，和本部万泉小学共享50%直升理工附东。

八里庄小学普小，但是40%直升六小强之一的首师大附中，这个buff非常强，以至于没有固定校区的情况下，很多家长还是趋之若鹜，大家可以自行查一下八里庄小学，后面可能要建新校址。海淀实验小学，老牌牛小，低调扎实的一个小学。这俩小学都有调剂，八里庄小学调剂还不少，调剂到定慧里和六一小学之类的。对口中学：海淀教进、理工附东校区、首师大二附中、理工附中分校都不错，北京实验学校就是原来的立新学校，很差，海淀实验中学也一般般。

六一、定慧里、人大附亮甲店这都是片区内的普小，六一和定慧里接受调剂，人大附亮甲店调剂自己的，也接受人大附的调剂，很有意思。六一30%直升海淀教进，定慧里30%直升理工附南，派位初中除了理工附南（原六一中学）都还不错，所以定慧里小学就是直升了个寂寞了。

分析完了，片区内的派位初中其实没有特别好的，但是坑校也不算太多，就是八里庄小学和海淀实验小学、人大附小这些热门小学反而派位初中里坑校多一些，但是派位初中数量也多，算是折中了一下吧。

定慧西里位于西翠路的西侧，小区1989-2021年建成，28栋楼，有板楼也有塔楼，2940户，集中供暖，天鸿房地产开发，房修一物业，物业费1.82元/月/平。定慧西里19号楼是一个幼儿园-明天七幼，18号楼是首都师范大学附属定慧里小学，17号楼是理工附中南校区，也就是原来的六一中学。均价7.9W/平。

小区卫生还是可以的，也比较干净，小区配套很成熟，底商有美容美发，有清真餐厅，早餐店、超市等。生活方面都是很方便的。

小区里面都是隔开的单独的几个小院的，整体环境还不错，也干净，人车不分流，都是地上停车位，车位配比1:0.6，停车紧张；楼间距很宽，采光也很好。

小区有广场，有凉亭，有健身器材；绿化也还好，有高大的树木，还有小的绿化带，在小区的南侧还有一个定慧公园-怡乐园，里面树木茂密，空气也好，平时也是蛮热闹的，溜达、散步、带孩子的都很多。

缺点：

1、离地铁站比较远，距离地铁6号线五路居站大约1.7 km；地铁10号线西钓鱼台站，大约1.6 km。

2、北边的一排楼临阜成路，会有噪音影响

两居室72.8平米，南向，报价550W，中楼层/共16层

定慧东里和定慧西里隔了一条马路，定慧东里于1987-2003年建成，共计29栋，有板楼也有塔楼，板楼没有电梯。共计2546户，集中供暖/自采暖；小区进行过老旧小区改造，增加了保温层，单元门加了门禁，开放小区，人车也不分流，地上停车位，车位配比1:0.3，有点紧张。楼间距大，居住舒适，物业是各单位自持物业，物业费1.82元/月/平。均价8.4 W/平

小区管理还可以，由于是各大央企单位的福利分房，所以都是单独的小院落，院区内还算干净，也比较安静。没有太多的绿化，在小区的南侧是定慧公园，平时遛弯，散步也很方便。

小区内有幼儿园

小区里面有个广场，有健身设施和长椅，平时可以锻炼身体，在此休憩。

总体感觉小区还是很不错的，干净，周边配套相对齐全，生活方便。

离地铁站稍远距离地铁10号线，西钓鱼台站大约1.3 km；距离地铁6号线五路居站，大约1.9 km。同样北侧临阜成路。

下面 59平米的两居，报价510W，中楼层/共6层。

八里庄北里于1989-2002年建成，共47栋楼，3698户，集中供暖，封闭小区，人车不分流，车位有点紧张。电动车较多，比较凌乱。北京万科物业公司，物业费1.34元/月/平。物业管理还行，有门禁，进出登记。均价8.6W/平。

没有改造过的楼，外立面有点破旧了

小区底商有超市，菜篮子等，生活也很方便。

小区绿化也不错，有小花园，凉亭，有的楼栋前面也会有个小的绿化带。在小区的外面还有一个公园，可以晨练或饭后去散散步，也是不错的。

小区内还有一个艺术幼儿园。

交通方便，位于三环和四环之间，北门是地铁慈寿寺站，大约步行距离800米；可通地铁6/10号线。

一居室43-62平米，大概370-470 W之间。二居室50-88平，大概500-800W。

在售76.8平米的两居室，报价589 W，西南向，中楼层/共16层。

恩济庄96号院是1996-2000年建成的。总共4栋楼，共计249户。小区集中供暖，门口有门禁，人车不分流。地上车位，车位紧张。物业是北京东方大洋物业，物业费1.2元/月/平。均价7.1W/平。

小区管理一般，卫生还算是干净，没有太多的绿化，小区门口有几个小的绿化带，小区中间有个亭子，有点健身器材，电动车自行车都堆在了亭子里有点乱。

距离五路居站地铁6号线大约1.3 km。慈寿寺站地铁10号线大约距离1.5 km。

下面这个79平的两居，报价580W

恩济里小区，建于1989-1999年，共计23栋楼，1976户，有塔楼有板楼。小区集中供暖，不封闭，地上停车；北京北宇物业，物业费0.85元/月/平。物业管理不错，小区比较干净，绿化率35%，在公房社区里非常高了。小区居民素质不错，还被评为首都文明居民区。

恩济里小区在八里庄片区的老小区里面算很不错的小区了，一直卖的都算比较贵的，均价9W/平

小区里面有一个一级一类的幼儿园恩济里幼儿园，六一小学就在这个小区里，上学非常方便

小区绿化很不错

距离地铁6号线五路居站大概800米；地铁10号线慈寿寺站（可以换成6号线）大约1 km。

下面是一个59.8平米的两居室，售价550 W，中楼层/共6层，南北朝向。

永安东里分东院和西院，建于1998-1999年，共8栋楼房，414户，集中供暖，算是半封闭小区吧，门口有保安，进去的时候会询问，地上停车，小区比较干净，外立面有点旧了。北京普瑞物业，物业费1.68元/月/平。均价7.8W/平。

东院各区楼栋之间有个绿化带，西院的就有点一般了。

距离地铁6号线五路居站大概930米。

需要注意的是永安东里有一排楼临西八里庄路，临街有噪音

84.1平米的两居室，报价670 W，南北向，中楼层/共6层。

亮甲店小区也叫恩济庄61号院，共8栋楼，1997-2000年建成的公房社区，都是6、7层的小板楼，里面的楼栋也是分单独的小院，底商也很多，有很多吃饭的小店，均价8w左右，很多车和人要穿过这个小区去地铁站之类的，显得这个小区有点混乱。

小区已经经过了改造，有的加装了外挂电梯。

人大附小亮甲校区就在小区里面，上学很方便

距离地铁6号线海淀五路居站很近的，进小区向北走到头就是地铁口，大约500米左右。

下面这个61.5平的公房南北两居，报价518w，中间楼层/共7层。

定慧福里北区，均价在8.2 W/平，建于2009-2010年，回迁小区，共2栋楼，638户，塔楼带连廊，集中供暖，封闭小区，人车不分流。有地下车库。自行车、电动车的比较多，不过有个专用的棚子，看着还挺规整的。物业是正源和美物业，物业费1.5元/月/平。小区里面有凉亭，有长椅可以休息，小区中间还有一个算是小广场吧，绿化不是很多；小区底商也很多，日常生活的也算是很方便的。

外立面看着比较旧

定慧福里北区也是有临街的楼的，看房的时候可以自行关注一下。

虽然小区内绿化不多，没有花园，但是小区的外面有个很大的公园，里面有儿童娱乐设施，有健身设施，遛娃，散步都很方便的。平时也有好多老人和小朋友在这里玩。公园里绿植也比较多，景色也还不错的。

与之相对的是定慧福里南区，这是商品房小区，均价10.5w左右，在这块我们就不多介绍了，之前在八里庄片区商品房的踩盘文章里我们详细说过，感兴趣的可以去翻翻。

距离地铁6号线五路居站大约860米。

下面这个76.5平的2居，高楼层/共16层，报价620w。

定慧北里小区建于1994-2003年，都是单位的福利分房，20栋楼，大部分都是板楼，也有塔楼，共计2294户。集中供暖，人车不分流，都是单独的小院，布局也很规整，有的小院管理的比较好，门口有门禁，有的门口有保安大爷看着，外来的人和车也不让随便进入，不同单位的分房物业分别管理，物业费0.9-2.2元/月/平，小区均价8W/平。

小区正在做老旧小区改造，有改造完的，改造的非常彻底，厨房和厕所的下水都换了，窗户也换了，小区里的路也都修了，改造完以后还是很不错的。下面这个是正在搭架子要改造的，其实没改造前也不算太旧。

距离地铁6号线海淀五路居站步行大约1.7 km，有点远。

下面是一个81.35平米的两居室，报价616W，南北向，中楼层/共12层。

好了，以上就是八里庄片区的刚需公房小区及学校情况介绍，至此，八里庄这个最复杂的片区就完结了，群里关注八里庄片区的小伙伴非常多，刚需、改善都能在这里找到适合自己的房子。

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