今年的海淀小升初DZ难度非常大，唉声一片，群里的小伙伴们也在讨论这个事。这个咱不多说，咱们要说的是如果海淀没有了DZ，是不是要买东西城？还能买海淀的学区房吗？如果海淀能买，又要买哪里？

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先来讨论一下。

海淀由于DZ比例特别大，而每个片区内派位初中又几乎都有坑校，所以海淀的鸡娃氛围特别浓，又因为DZ，海淀被称为到处都是学区房，一旦DZ取消，必然会对一些初中派位有坑的末流学区是一个极大的利空。

前两天我们也在群里讨论过，生源和老师的问题，其实两者都很重要，生源占比会更重。比如，拿我自己举例子，我们县城一中，以前在市里就是倒数前3的水平，所以很多好学生都跑到别的县去上高中，但是从我们这一届起，换了一个校长，他把绝大部分生源都留下了，只有几个走了的，去了更好的县上高中。校长进行了小班制改革，并且抓学习抓校风，我们那一届高考打了一个漂亮的翻身仗，走的那几个同学，并没有比我们考的好。几年以后我们高中在市里稳定在前3的水平，可见生源对于一个学校是多么重要。

当然老师、校长也很重要，学习氛围也很重要，大家买学区房主要就是看中这两点，这些外部因素可以使一个普通小孩的下限不会太低，牛娃的上限又能被提高。

再比如德胜和月坛，很多坑校也是慢慢被好生源改造的，海淀这么大面积，肯定不可能像西城那么均衡，即使东西城面积这么小，片区与片区之间也是有很大差异的，所以以后海淀不会像过去所说的那样，遍地都是学区房，学区属性只会集中于几个片区，之前咱们也在文章里分析过。而且大家都会发现海淀六小强也就分布在这几个区域附近：

北京学区房|海淀学区梯队排名，700w三居买哪里？600w两居也适用

没有了DZ这个途径，派位就显得特别重要，其实对海淀的普娃，不想拼DZ的家庭来说，是一个非常大的利好，这意味着，很多被DZ占用的学位名额，会投入到一派，甚至二派里，普娃上岸好学校的概率会提升，同时鸡娃的情况也会有所缓解。

会不会大家不买海淀了，跑到东西城去？我感觉会有一部分，但是也只是会利好那几个强学区以及一些直升校，比如随着入学人数减少，上学的确定性增强，西城的德胜月坛、东城的安交和平里龙体这种初中派位没啥坑的片区，以及像宏庙小学、西单小学、雷锋小学等这种强直升校学区。

但是这种片区一直很抢手，不买是怕被调剂出区，以及通勤和价格问题，取不取消DZ，这种片区都很热，只是如果海淀没有了DZ，一些原本考虑海淀的，可能更愿意牺牲居住体验转向这种学区，从而加剧这些学区的需求。

比如咱们在群里分享过，德胜5月份成交暴涨，已经超过了100套，而平时比较好的时候也就是50-60套的样子。原因有三个，1、价格已经跌出了性价比，具体成交价已经在群里分享过了；2、人们对学区的预期增强，以后小孩少了，德胜的确定性会增强，最起码不出区；3、5月份政策的推动作用。

所以像德胜这种强学区，好多人都在盯着呢，如果海淀的预期下降，这种溢出会加剧需求，26年虽然入学人数减少，但德胜也有可能被买爆。

而一些西城的弱学区，它也有坑校，只不过掉坑的概率可能会比海淀的片区要低一些。如果没有了DZ，海淀的好初中学位名额投入一派中，也会降低掉坑的概率，同时好生源也会留下一部分，一些坑校也会被生源改造，不见得就比东西城的某些片区差，毕竟海淀娃的底子在那呢，对海淀普娃来说是利好。

扯远了，咱们再扯回来。（没办法，我就是想给大家传递更多的信息量）

那如果DZ没有了，我们又该怎么买海淀学区房呢？

有以下几个需要关注的点：

海淀小升初大概会有40%多的学生会在一派的时候上岸，以前这40%多基本上都是DZ的牛娃，一旦取消DZ（当然不会完全都没有），这些名额释放到一派中，那一派的学校就会很重要。之前跟大家科普过，海淀是分为五个区域去进行一派的，毕竟海淀这么大，不可能全区给派位，所以分了5块。下面是五个区域的学区划分以及一派的学校名单。

区域一：羊坊店、万寿路、永定路

区域二：北太平庄、花园路、学院路

区域三：中关村、海淀学区

区域四：八里庄、紫竹院、四季青

区域五：西三旗、清河、青龙桥、上地、上庄西北旺、温泉苏家坨

方便大家查看，再放一张总的区域派位学校的图。

这个咱们之前在文章里也做过总结：杜绝掐尖？集团化办学大趋势-东西海朝集团校、九年一贯制学校、对口比例直升学校大盘点

还有就是关注九年一贯制学校，比如育英学校、八一学校，理工附这种，上面的文章也有总结。特别值得一提的是育英学校，这是海淀最牛的九年一贯制，无论小学还是初中都很好，硬件也很好，红色基因也很重，25年以后调剂情况应该会减少。以后随着DZ难度加大，这种比较好的九年一贯制，会更受追捧。

还有一些对口比例直升的学校，毕竟有更大的概率进好初中。

咱们再来说一下，片区内派位初中还不错的学区。首先海淀初中派位最好的片区就是上地，这里特指上地实验小学划片的7个小区对口的派位初中，最差也是海淀中上的学校，没有坑校。但是上地在北五环外，而且价格比较贵，很多小伙伴不太适合；

预算少一些的，可以考虑羊坊店，这是我写了非常多次的一个片区，也是我们群里群友转学、小升初、幼升小买的最多的一个片区，在西三环公主坟、军博那块。原因是：一是价格便宜，现在400多万就能买到翠微小学这种牛小对口的2居室；二是位置比较靠里，很多小伙伴的通勤是可以考虑这个位置的；三是最关键的一点，初中派位下限高，片区内的属地校，玉渊潭中学，也是羊坊店的兜底校，在海淀排中等水平，而且其实他并不差，只是因为片区内的57中，人翠之类的崛起太快了，衬得玉渊潭成了片区内垫底的了。其实很多学校比如永定路片区的一派就填玉渊潭，不然更容易掉坑。

而且羊坊店今年还有一个利好，就是人翠的小学部4个班只在羊坊店摇号了，以前是在八里庄和羊坊店两个片区摇号，这对八里庄算不上什么利空，毕竟能摇进去的是极少数，但是对羊坊店可以说是利好了，中奖概率大了一些，这可是九年一贯制而且学校非常好，羊坊店的家长又要开心了。

然后是中关村学区，中关村的重大优势是小学，牛小太多了，但初中派位也不错，就有一个中关村知春分校差点，但是这个学校只招4个班，掉坑概率其实是不太大的。

万柳这边的海淀学区，派位初中十九中最差区重点，不算太好，但也不是坑校，以后这边的生源要是DZ减少了，对十九中是个利好，哈哈，有好生源也得自己努努力啊十九中。

再就是万寿路片区，其实万寿路的初中派位跟羊坊店差不太多，就是把理工附南和育英航天校区纳入派位里面后，把排面拉低了一些，不过这俩学校的派位主力也不是万寿路片区，而且有很多对口比例直升的，大家也可以关注一下。育英学校也在万寿路片区。

总之，以后海淀的学区会更向头部这几个：上地、中关村、羊坊店、万寿路、海淀学区这几个集中，我上面提到的信息，大家可以重点关注。

好了，以上就是我现阶段想跟大家分享的，虽然只有3000字，但是信息量很大，大家可以好好看看哈，6.5号海淀小升初一派的结果就出来了，据说，点的都说不保，得参加摇号，具体啥样咱们看结果吧。

哎，喊了那么多年，落到了今年小升初娃的头上，不过也不用灰心，牛娃哪里都会牛，小升初只是一个小小的节点，想当初我妹就在一个非常差的初中读的，最后也考上了top4的大学，大家的条件比当时可强不止1000倍，哈哈，加油！

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