北京买房|海淀区西三旗学区小区踩盘分析

上一篇写了西二旗片区的踩盘小区，接着我们就写写西三旗。想看之前西二旗踩盘的可以看这个：

北京买房|海淀区西二旗片区小区踩盘分析-刚需和改善盘都有

全网各平台同名:《深度思考的买房经验分享》，聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

我还是会从地理位置、生活配套、学校情况、小区踩盘几个方面来介绍西三旗片区。

1、地理位置

同样西三旗也是海淀和昌平、朝阳的交界地，位于北五环外，海淀的东北边，挨着清河学区。

包括西三旗街道和东升地区，大体的范围是这样的，手绘的不那么精确。

片区内主要是8号线育新站、西小口站、永泰站

西三旗的主要受众群体还是海淀北边工作的互联网职工。

2、生活配套

西三旗这边的商场有西三旗万象汇、新都生活广场；周边还有华联生活超市，未来生鲜等超市

医院：昌平区中西医结合医院、北京睿养中医医院

公园：新都公园、翡丽公园等。

这块跟市里比还是人少，偏一些。

3、学校情况

这个片区其实在海淀来说根本就不算学区，买这边的也很少是冲着学校来的，实在是平平无奇，所以我们粗略介绍一下。

1、石油附属实验小学，是石油附小承办的，2011年新建校，硬件不错，普小

2、石油附第二实验小学，普小。

3、永泰小学，二流二类。23年有调剂到石油附属实验的

4、育鹰小学：二流二类比较靠前的，，在西三旗片区属于不错的小学了，有东西两个校区，西校区是总校，是原空军装备研究院子弟小学，东校区硬件好，整体教学水平不错，被称为“少年军校”，但学位不充足。23年有调剂到枫丹实验的

5、清河四小，渣小，金隅翡丽入住以后硬件进行了改善，目前硬件不错，但是还是渣小

6、枫丹实验小学，普小，硬件很好，操场很大，停直升机没问题

7、育新学校小学部，二流一类，片区内最好的小学了，隶属于首师大附中教育集团，就在育新花园小区里，原先是为了解决育新花园小区的高校老师子女入学问题，后来又和昌平协定，昌平新康园小区的业主也可以上，所以新康园这个小区就很神奇，昌平的房产，海淀的学籍。育新学校有小学、初中、高中，但是他并不是九年一贯制。目前是只有这俩小区能上，所以预算不太够，又想有海淀学籍的，这个小区可以考虑。

这个小区的部分业主可以享受直升育新学校初中部，但是要满足以下条件，如果是1911后买房的，就不再享受直升了，但是育新学校的小学部虽然很热门，也很不错，初中其实一般，在西三旗片区还算可以。

8、中关村外国语学校，民办，普小

9、二十中附属实验小学，九年一贯制，硬件不错，初中一般，不是直升二十中

10、北大附中西三旗学校，这个学校没有学区房，西三旗摇号，学校不错，九年一贯制

11、北大附新馨学校，公务员小区配套房子，学校不错，没有学区房，目前入住率不够，线上报名也可录取。

再说说初中。

十一龙樾，上地实验学校，北大附中新馨学校，二十中这些都是片区内很不错的派位学校，不过能上的概率还是小一些，像十一龙樾上地实验之类的，听听就行了，北师大二附中海淀学校据说也还不错，19年开始招生的，育新学校还算凑合吧，其他初中都比较一般，二十中学新都校区是个大坑。

4、小区介绍

这边有一些新的改善小区，价格在海淀来说不算太贵，还有很多老小区，本次就不做介绍了，毕竟老小区在这块的受众比较少。

1、知本时代（枫丹实验）

知本时代2004年建成的商品房，楼龄较新，共10栋，5栋板楼，5栋带电梯的板塔结合，共1414户，集中供暖，封闭小区。人车不分流，有地下和地上停车位，车位配比1:1。还有自行车、电动车停车棚，看着很整齐。

北京宁远物业，物业费2.0元/月/平。物业还行，有门禁，门口有保安值班。小区卫生也好，有保洁专门打扫。环境也不错，楼宇之间有绿化园，有广场，花园里有各色花草树木，还配备健身器材和儿童娱乐设施，还配有长椅或凉亭，可以休息、娱乐。均价7.4 W/平。

楼间距大，采光充足。黄、橘色的外立面，看着也很干净。

离地铁站比较远，地铁8号线育新站，大约1.2 km，地铁13 B 号线霍营站，步行距离大概2.4 km。

小区配套齐全，底商有超市、洗衣店、药店等，主打户型67-100平米的两居，大概售价500-700 W

小区一居到三居都有。下面这个是一个二居室88.3平米，中楼层/共18层，南北向的，报价640W.

动街区就在它的外边，临街，就一栋板塔结合楼，2010年建成，北京天鸿宝地物业，物业费1.99元/月/平，均价5.8 W/平。

距离地铁8号线育新站大约1km。

下面是在售的二居室的96平米，中楼层（共12层），报价550 W。

2、富力桃园（清河四小）

富力桃园分A、B、C三个区，A、B和C区一道之隔，这里主要说一下C区，C区建于2008-2011年，12栋楼，共计1708户，集中供暖，封闭小区，每个门都刷脸进入，人车分流，北京恒富物业，物业费2.8元/月/平。小区管理严格，门口有保安执勤，外来人员登记。C区均价，7.8 W/平。

C和A、B两个区一道之隔

小区整体品质非常好，走在小区里如同在逛公园一般，每栋楼之间都会有小绿化，自带一个人工湖，湖里还有鸭子在游泳，旁边还有个凉亭，这个是A和B区没有的。

小区还有个活动中心后面是下沉式花园，夏天有水系。还有健身房和游泳池；广场有健身设施、儿童娱乐设施。

A区和B区环境也好，绿化也不错，每栋楼前都有小花园，绿植茂密，花香四溢，夏天还有水系，还有儿童娱乐设施等。

这个B区花园

B区

B区夏天有水系

B区儿童娱乐设施

B区

楼间距大，采光充足。

缺点：C区的小户型南边临街，北侧是13号地铁和铁路，部分楼栋会有点影响，但是大户型3居都是楼王的位置，围着人工湖的。还有就是周围商业配套匮乏，购物不是很方便。

C区距离地铁13 B号线建材城东站步行距离750米；

富力桃园C区，二居室132.29平米，低楼层/共20层，报价1100 W。

3、金隅翡丽（清河四小）

金隅翡丽与富力桃园是邻居，与富力桃园的A区隔条马路。是一个比较高端的小区。金隅翡丽有蓝爵堡、铂爵郡、翡丽华庭（也叫金隅翡丽一期）和爱公馆。还有一个公租房小区；金隅翡丽铂爵郡也叫翡丽铂庭（二区）是2014-2015年建成的商品房，共9栋，251户，是由金隅集团有限公司开发，金隅大成物业，物业费4.48元。物理管理非常严格，封闭小区，人车分流，门口有保安执勤岗，有门禁，外来人员登记。均价10.4 W/平。

金隅翡丽地图

铂爵郡的一个大门有保安执勤

小区环境优美，绿植茂密，有凉亭，夏天有水系，甬道旁有座椅可以休息，走在小区里犹如在逛森林公园般，空气清晰，很舒服。小区非常干净整洁，门厅明亮。

金隅翡丽有打造自己的公园叫做翡丽公园，在蓝爵堡和铂爵郡中间，公园很宽敞，绿植茂密，有广场，有长椅，平时带娃、散步、锻炼都很好。

北京市六一幼儿院和清河四小就在这个小区里，是个渣小，硬件不错，是金隅翡丽入驻以后硬件得到的改善，但是软件还是那样，依然还是渣小，清河四小现在有一个利好是它加入了十一教育集团，但这个实际意义不大

这是学校操场

PS：这里我踩盘的时候就听到地铁嗡的一声过去了，有一点地铁噪音

下面是金隅翡丽的公租房，封闭小区，门口都有监控，有保安，没有进去，在门外看进去里面环境不错，也很干净，绿化看着也挺多的。

出行有点不太方便，距离地铁13 B号线霍营站大约路程2.4 km。

167.23平米的三居，南北朝向，高楼层/共6层，报价1690 W。

4、枫丹丽舍（枫丹实验）

枫丹丽舍是2000-2007年建成，总楼栋57栋，共计1581户，这个小区是大型社区，中间区别墅，外围是洋房，集中供暖/自采暖。封闭小区，门口有保安严守，特别负责任。外来人员不让进。北京瑞赢酒店物业，物业费2.93元/月/平。均价8.2 W/平

枫丹丽舍小区是低密度，低楼层的板楼，全部南北朝向，居住非常的舒适。小区环境好绿化率高，法式的建筑景观，很大气，有下沉的花园，里面有跑道和健身器材，凉亭，儿童娱乐设施，还有喷泉。楼间距大，采光充足。

缺点：距离地铁站较远，离地铁13 B号线霍营站大约2公里

在售两居室104.3平米，顶层/共5层，南北向，售价910 W。

5、育新花园（育新小学）

育新花园建于1993-1999年，当时是国务院、北京市为解决中央部委在京院校教师住房问题而建的高校教师住宅小区。55栋楼，共计5080户，有商品房/央产房/公房，住户大多业主也是高校教师，综合素质很好，集中供暖，小区不封闭，人车不分流，地上停车，物业是育新物业，物业费1.78元/平/月。小区目前正在改造外立面，加保温层，所以小区里面看起来有点乱，道路有点不平整，改造完之后的外立面看着还是非常干净的，小区均价8.5 W/平。