我们刚分析过，今年上海新房市场两极分化严重
一边是郊区盘去化难，一边是市区豪宅频频日光
而关于都是谁在买3000万的豪宅，我们也做过非常详尽的统计
包括中海顺昌玖里、融创滨江壹号院、滨江凯旋门
除了这些万众瞩目的豪宅之外
事实上今年上海一共诞生了3个“千人摇”红盘，除了陆家嘴的滨江凯旋门
还有浦东唐镇的安高申宸院和普陀长风的宸嘉100·嘉佰道
我们又挑选了两大热销盘，嘉定的理想之地五期和宝山的中环置地中心·润府一期
在今年3月分别收获了688组和529组认购，也都轻松实现了开盘日光
从这几个红盘的摇号数据出发，我们可以发现——
01
刚改盘和豪宅盘的客户分化加剧
先来看近期热门的宸嘉100·嘉佰道
5月首开一共422套，套均总价1464万，最贵的一套顶复543平+更是高达5655万
位于普陀长风内中环，妥妥的豪宅盘
而安高申宸院和理想之地，分别位于浦东唐镇和嘉定新城，今年供应的套均总价一个700万+、一个600万+，都是外环外标准的刚改盘
摇号以310上海人，和非310的外地人+新上海人来分，可以看到非常明显的差别
嘉佰道的上海310客户占比足足超过4成，非310客户不到6成，两者差距尚在2成以内
而安高申宸院和理想之地的上海310客户占比大大下降，连10%都没有，9成以上都是非310客户，差距之大一目了然
再到具体的本地客户画像
确实不意外，集中吸引到的以本区域内的客户为主
嘉佰道有20%的比例都是普陀客户
安高申宸院近一半都是浦东客户，理想之地近4成都是嘉定客户
而且嘉佰道的摇号遍布全上海16个区，对全市客户都有吸引力
安高申宸院则缺少嘉定、松江、奉贤客户，理想之地同样缺少虹口、松江、奉贤客户，分布的更为不均匀
此外，人数方面的认购单位也略有差异
嘉佰道一人组和二人组的摇号比例基本打平，另外还有5组三人组和1组四人组摇号客户
安高申宸院一人组和二人组摇号比例为0.34：0.66，理想之地一人组和二人组摇号比例则是0.24：0.76
豪宅盘的个人买家就很能打，往往都不需要什么贷款，直接全款就给拿下
像此前滨江凯旋门总价1.1亿元的“顶复楼王”，开场就被个人买家抢走，直接一个小目标
而后两者以二人家庭为单位的购房比例大大提升，有相当比例是刚结婚没多久的年轻夫妻作为“上车”盘，拉足了首付的贷款杠杆，也用满了两个人的公积金额度
从身份证开头到上海本地客户分布，再到不同人数的认购单位，都能看到市区豪宅盘和外环外刚改盘的目标客户差异明显
02
安徽人冲进外环外的刚改盘，山东河南跟上
相较于豪宅盘主要都是江浙人在买，直接能占到外地客户的半壁江山
尤其是南通人和温州人这两大典范
比较起来，其他外省的存在感略低
这次我们发现，安高申宸院和理想之地的安徽、山东、河南客户猛增，后者的浙江客户更是锐减
安徽老乡冲的尤其猛，这两个盘的认购组数仅次于江苏，位列第二
理想之地中，安徽和江苏的认购组数仅仅只差了4组，差距非常小了
而且基本上，省内各个地级市的认购客户都有，可以说是均匀分布
表现最突出的是安庆，在全省的购房数据中遥遥领先
我们同事巧克丽丽就是安庆人的典型代表，堪称编辑部的“购房专业户”
像巢湖这样的县级市，也贡献了几位购买力
据统计局透露，在沪外省市户籍常住人口中，安徽人占比连续5年都是第一，总数超过200万，在上海的基数确实很大
原来他们更偏爱总价在600万上下的刚改盘
第二猛的是河南，总认购数位列第三
排名靠前的城市有：周口、郑州、驻马店和洛阳
当然，山东也不甘落后，两个盘的认购组数也都超过了浙江，由青岛和烟台领头
03
苏州人也爱买上海套均1500万的新盘
嘉佰道的外地城市的认购数据中，除了南通继续领跑，买遍上海豪宅外
第二名没想到也不是温州，而是一般不怎么买上海豪宅的苏州，足足有24组客户
要知道中海顺昌玖里、融创滨江壹号院、滨江凯旋门这三个豪宅盘的苏州客户，加起来也不过只有14组
另一方面也说明在苏州的土豪心中，上海豪宅的地段、开发商品牌和倒挂空间都不是最重要的
他们最认可的还是项目的产品力
更愿意为嘉佰道这样纯粹、彻底、且极致的艺术空间买单
毕竟苏州自身的豪宅也不少，今年更是被称为“苏州豪宅的元年”
因为限价放开和品质的提升，有好几个高端项目的单价都奔着10万/平米去了，也都是个顶个的能打，甚至很多石材都是全国首用
因此，如果不是绝对满意的项目，他们也不会轻易跑到上海下手
而温州这次认购数只和扬州一样多，随后依次是盐城、绍兴、泰州、南京、常州和宁波
此外，安徽总的认购数为55组，东北三省也合力提供了46组认购
04
中外环也有春天，吸引市区客户
回顾今年的新盘表现，中外环尤其是宝山南大板块的认购数据也非常出色
中环置地中心·润府就是典型代表
项目一期不仅是积分制以来，南大板块首个触发积分的，也是今年中外环首个“日光”的楼盘
3月首开便收获了580组认购，529组进入摇号，开盘后仅用时408分钟便宣告售罄
具体看首开的认购数据，310上海客户占比近45%，非310客户不到6成
本地客户中本区宝山最多，占到了近四分之一，第二多的是紧挨着宝山的静安，占比达到18%
说明很多静安土著也认可润府的地理位置
外省客户数据，和上面提到的两个外环外刚改盘较为类似
依然是江苏以69组总数领跑，安徽排第二共36组，浙江和山东都是24组，东三省加起来一共20组，山东则为17组
05
为什么这些盘今年能“红”
不难看出，这几个热销盘都有几大特点：距离地铁很近，周围的商业或者教育配套完善，而且存在明显的一二手倒挂
但是，比起去年全年足足有26个“千人摇”红盘
在如今的上海新房市场，能实现“千人摇”这样的超高热度并不是一件容易的事
这些盘之所以能“杀出重围”，取得如此突出的成绩
靠的还是开发商在地段之上，又额外做了许多的加法
比如嘉佰道就是产品力的典型代表，开发商硬生生把房子做成了艺术品
不论是火出圈的40米长、5.2米高的门头，还是极具视觉冲击力的车库，以及多个大师级价值百万的雕塑艺术品
为上海楼市又倾力贡献了一个塔尖项目
实景图
理想之地作为去年上海楼市的单盘销冠
万科以一己之力，为一个综合体大盘，呈现了各种丰富的生活场景
有咖啡、有书吧、有轻食、有面包店、有西餐厅、有云南菜...
中轴道路更是打造成为一个慢行街区，据说每26米都会有一个支路、一个节点
效果图
让业主和来往的行人在郊区，也能充分享受小资生活
安高申宸院尽管背后两家开发商的名字听起来可能会有点陌生，而且在地产行业一直也比较低调
本质上，高速地产集团和安联公司都是实力非常硬核的企业，不断在用产品征服市场
唐镇项目的外立面和小区设计都非常用心
而中环置地中心·润府将外立面和部分小区内景观，都进行了实景呈现
还设有多个主题架空层，和约1500平米的下沉会所
实景图
健身房、常温室内泳池、休闲瑜伽、茶艺娱乐等配套齐全，有些在高端项目中不少见
06
尽管和前两年相比，今年以来，上海的积分盘、千人摇的红盘并不多
我们也必须承认，上海总体新房的基本盘依然稳定
“527新政”更是精准激活了一部分有购房需求的客户
6月已经有3个新盘触发积分，同期的认购率也普遍都有所上升
可以说，上海新盘市场好久没有这么热闹过了
文中分析的几大热销盘，除了理想之地、安高申宸院等已售罄外，中环置地中心·润府等热盘还会继续供应
今年的8批次新房也马不停蹄，正在来的路上了
谁会是接下来又一个“千人摇”的红盘，让我们拭目以待
以上为正文，来自楚然
这是真叫卢俊公众号的第5355篇原创文章
