大胆
是我对这个选题的第一感觉
政策面的文字，一般解析多过于预测，一有风险，二你也很难去预测
网签比下定晚个一两周甚至一个月，挂牌数据也只能看到前端你看不到全网挂牌，其他什么看房人数、成交周期更是市面上见不到的数据
数据不够、还有延迟，我凭什么去给各位预测
这也是为什么当我在后台读到有粉丝问我这题的时候心里蛮为难的
我也很好奇这个问题但我没法回答，泛泛而谈做个标题党又不是我们风格
于是等着吧
等着等着我就等到了三份核心数据，当他们串联起来的那一刻我感觉自己眼睛都亮了
接下来的文字希望带给身处围城内外的我们一些价值
也跟那位问我这题的粉丝说句久等了
01
这拨成交潮，三个月起步
我知道不少小伙伴呛声政策周期会跟之前几次一样不会持久，各位稍安勿躁给我个机会让我把话说清楚
还记得6月5日我跟各位说过新政后首周的单日成交破千么
那时候所有人都在说新政后上海二手网签上浮十几个百分点
但其实实时市场已经上浮了87%左右，单日早已破千
果不其然一周后各位同行和中介老师开始刷屏上海二手成交单日破千
没有邀功的意思，只是从这里各位可以看到网签数据的滞后
我现在还可以告诉各位后面还有单日破千的时候
但这不是重点
而是既然当时说的数据可以实时反应市场成交
那么通过这个数据是不是也能看到过去每个阶段市场的实时成交
过去一年上海共发布了三次重要调控
我把这三次调控里的实时成交调出来放一张图上各位可以直观看到每次政策后市场的实时反应（就是图有点小，可以放大）
链家转定单成交走势，也就是购房者下定金决定买房的单子，链家上海每月的成交市占稳定在23%左右，相当于根据市场1/5实时成交样本去看全市实时成交
从这三次政策后成交波段可以看到两件事
首先是政策就有周期
认房不认贷四周、放开普宅标准五周、放开外环外单身限购叠加三月小阳春前后持续了八周
其次这些周期在达到峰值后都会按一定速率递减
认房不认贷峰值后的递减速率平均在-16%、放开普宅标准峰值后的递减速率平均在-9%、放开外环外单身限购这个比较持久，峰值后递减速率-6%
玩数据的同学喜欢叫这个正态分布，我就叫它一个有峰值有回落的抛物线吧
帮我记下上面两点，接下来要用
政策后首周链家的转定单达到1793套，这个数据和过去三次政策的峰值对比几乎是珠峰般存在，不过这件事6月5日也说过了
但如果我们加上峰值后递减速率，你会看到只要“珠峰”够高，哪怕逃不过递减的宿命
它也有足够的高度撑起一个更长的周期
（横图看更清楚，6月17日之后为预估数据）
因为成交不可能出现断崖式下滑，除非出政策限制，眼下阶段大概率不会出台限制政策
那么这个数据大概率就会拥有一个自由回落的周期
我用过去三次政策每一次从峰值到回归平均值的平均递减速率来计算
这次新政大概会在新政后的第12周回归平均水平（5.27前近1年的平均成交套数）
也就是新政带来的成交潮大概持续3个月
这个数字和你想的一样么
说老实话比我预期的要久
而且这个数字需要注意的是，它还只是起步
正态分布是蛮好用的，但它也有机械的地方
它算得了数据，但算不了情绪
而楼市恰恰就是个不仅有数据的地方
02
能说清楚情绪这件事只有两个方法，要么我跟每一位购房者聊聊（开玩笑啦）
要么我们通过关联数据间接体现
等了好几天终于等到一个可以观察市场情绪的数据
就是看房人数
也就是此时此刻市场上到底有多少人出来看房了
现在大家都时间宝贵，除了我们应该没谁会把看房当乐趣
那么市场上有多少人在看房就是写在市场脸上的晴雨表
巧了这个数据链家也有
链家的成交市占23%左右、挂牌房源的市占70%左右
它的看房人数的市占我不知道，但我想应该是介于上面两个数字之间的数字
也是目前上海二手市场看房人数的最大样本
同时也是这个数据让我看到了这次的周期应该不仅仅是三个月
我统计了新政后链家每天的看房人数，这拨数据可以分两拨
工作日和非工作日差别明显
发现没周六日的看房人数还蛮稳定，哪怕是端午节，工作日也蛮稳定，稳定的低
不管高低、稳定就好
稳定就能根据平均值算出6月的看房人数大概是多少
现有的+4711✖7+14180✖4=23.6万人
如何看这飘在市场上的23.6万人呢
对上海人口来说肯定不是事，但是放在二手市场这应该算是“泼天的富贵”了
这个数字近3年是找不到对手的
自有这个数据的近五年以来，这也是逼近市场最高点2021年的看房数据
除了2021年1月、3月、4月超过这个6月，其他都望尘莫及
但
2021年1-3月是什么月份，是近五年绝对的市场高点，热到什么程度
不夸张的说，我2021年1月看的浦东金桥伟业三村的两房还在500万出头
3月就涨到了540万-550万，市场上是个房子都有人看，好一点的迅速成交
所以我根本想不到这个六月的看房人数居然可以和那时候相比
而这也让我重新审视了前面的机械数据
真实的看房人数意味着真实的购房需求，而这也是新政后市场的最大变数
因为三个月是数据自由回落的周期
但如果加上市场情绪这个周期还得往后推
那具体推多久呢，这个问题估计智囊团都很难给出答案，我也不敢妄下判断
但有一点可以供各位参考
2021年这拨看房潮是从2020年3月起势的，这之后走势只有向上向下两个选择，2021年这拨选择了向上
我们看看2024年这拨，起点够高，接下来也有向下向上两个选择
三个月后数据向上向下我不知道
但我知道从6月算起，3个月后就到了...9月
光想到这点我就浑身鸡皮疙瘩，不带任何感情色彩的，就觉得5月27号这个节点卡太准了
金九银十是十年前房展会上开发商斗法的时间，虽然这几年失色很多，但依然是每年的成交小高峰
也就意味着三个月的成交潮结束后大跌是不可能了，因为还有九月十月成交托底继续往前
所以你说三个月后市场会怎样
可能会回落，但有九月抗事，大跌是跌不下去的
所以这拨热度大概率会延续到10月
03
十月之后呢
这个我真不知道了
但我想最后分享一个最近看到的成交现象
也是之前跟各位提到过的成交总价段的变迁
就是通过前面提到过转定单，只不过是各个总价段的转定单
可以清晰的看到新政后链家每周的转定单爆单价格段是有变化的
准确的说是发生“变迁”
从新政首周500万以下的爆单
到第二周、第三周，500万-1000万开始蠢蠢欲动
一两千万的成交样本比较少就算了，但1000万以下的两个价格段的热度
正在从500万以下，向500-1000万过渡
说白了成交发生了轮动，低总价房东被释放出来，相对较高总价段开始有人入手
还记得527政策那些关键点么
放开外环内单身购房、放开离婚赠与、放开公司买房但必须买70平以下、2000年以前竣工的房子、同时市区老破小房东以旧换新还有补贴
有时候真不得不拍下上海的马屁，就这轮政策要的根本不是大锅饭
而是跷跷板
刺激刚需进场市区内老破小、释放老破小房东进入刚改赛道，然后进一步释放更高阶的购买力
让刚需敢买、刚改能买、改善可以买
所以“轮动”大概是新政后最妙的地方
机械的数据好算、情绪也能通过数据去摸索
但这些都是消耗型数据，三个月刚需能用完吧、九月十月续上了也有到年底的时候吧
唯有成交本身可以形成循环，才是真正有意义的地方
所以哪怕这个数据只有两周，而且并不明显
但我也觉得这是新政后最好看的数据
这之后我还会时刻关注这个趋势，有新消息再跟各位分享
04
所以你会看到系列连锁数据
议价空间收窄了
挂牌价起来了
这些其实都是结果映射了
更多时候还是成交带来的议价空间收窄、去化推高的挂牌价
是不是跟各位以为的大相径庭、南辕北辙
不管这些结果和各位想的是否一样
想要分享给各位的一点是很多时候我们都在以点状视角去看整体市场
楼上房子卖掉了所以市场还不错、我房子挂这么久还没人来看市场一定不行了
这背后是数据滞后、现象点状、关键数据不可见带来的
总体市场和个人体感的鸿沟
所以我们经常能在评论区杠起来
其实有时候大家都没错都说的事实，只是不是最大概率的情况
当我们站在更全面数据样本、更及时数据的时候
我们才有可能知道更真实的楼市，而不是人云亦云
总之
新政后持续力可能比各位以为的要长久些
也希望各位能在这场买卖之间做出最利于自己的决定
以上为正文，来自巧克丽丽
这是真叫卢俊公众号的第5359篇原创文章
