这两年的房地产,搞崩了不少人的心态,尤其是买了公寓的……
讲个身边朋友的亲身经历。
人在深圳,少年得志,不到30岁就全款买房,并且手上还有几百万闲钱。
18年那会儿,全民谈通货膨胀。
他就开始担心起这笔钱,
放着花,怕坐吃山空。放着不花,怕莫名其妙通胀没了。
然后就开始研究投资,
研究来研究去,盯上了当时就已经很多人不看好的公寓。
为啥他看好呢?
本质还是对房子有执念,同时住宅的名额又用掉了。
身在一线城市,他坚信:
“一线城市的一线地段房产,是保值的”
落到实处,则是当时的公寓有非常不错的租售比。
用现在比较时髦的话讲,就是可以创造“现金流”。
所以,他最终选择了深圳罗湖区的核心地段国贸边上的一套公寓。
单价接近9万,
花了310万,买了一个37平米的复式小公寓。
在选购的过程中,当时说开发商给他画了一饼,租金12000。
谁想,2019年刚拿到房子,马上又来了疫情……
深圳房租大跌,
出租的过程中,刚开始还有人愿意8000租,结果转眼就找不到租客,最后只能6000左右草草租出去。相比开发商所说的12000,已经腰斩。
更要命的事还在后面,到2023年,全国各地的房价都开始松动,
来到2024年,一线城市的房价完全守不住了。
我这个朋友的那套公寓,市场报价已经从310万跌到了200万不到。
疯狂跌价!
上半年有中介,甚至给他报了个185万,他气得直跺脚,差点就把人家拉黑了。
回头看,
6000-7000的租金,如果按现在的200万市场价算租售比,还算是一个过得去的现金流收益。
但如果按310万算租售比,只能说是巨亏。
这几年,公寓就像一根刺一般,刺痛了太多像他这样被公寓“伤害”的人。
01
众所周知,目前国内的房地产市场一片惨淡,房价是跌跌不休。
比起住宅,公寓的情况更不容乐观,早就已经崩了。
像北京的公寓价格已经跌回13年前了,据统计2017年北京公寓成交均价35668元/㎡,2023年成交均价21366元/㎡,跌了40%。
连北京这种保值的超一线城市,都能跌40%,其他城市可想而知。
虽然没有找到全国的平均数据,但结合其他城市的数据,
以及财子也问了身边买了公寓的朋友,大概有个预估,
过去几年,大部分公寓的跌幅都在30%-40%这个区间。
还有个别地区的公寓,跌幅超过50%,甚至达到70%,实在太过疯狂。
虽然价格在暴跌,但还是卖不动。
2023年,广州一手公寓供应仅8115套,成交9647套,
这是自2012年以来供求首次跌破1万套。
截至2024年3月,广州公寓库存达到28155套,去化周期长达31个月。
2024年,长沙酒店式公寓的库存量为367万方,去化周期长达16年。
即使不再新增供应,长沙现有的公寓库存需要16年的时间才能去库存。
……
所以,越来越多的城市开始陆续推出公寓利好政策。
例如最近长沙推出的商改住就引发了不小的争议,这在过去可是想都不敢想的。
其实公寓本身有非常多的缺点。
什么产权时间短,生活成本高,无法落户等等,
但用来投资的话都不算真正的大问题。
真正导致公寓市场崩溃的问题在于,公寓的投资属性越来越弱了。
主要有两个方面:
第一,房价持续下跌,本金大概率会亏损。
根据《2024年5月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据显示,
1-5月,商品房销售额继续下跌,同比下降27.9%,其中住宅下降30.5%。
连住宅的房价都在止不住的下跌,更别说公寓了。
所以如果能本金都保不住,那也没有必要进行投资了。
第二,投资收益越来越低。
在前几年租房市场还较为火热的时候,哪怕房价高一点,
只要租金高,整体的投资收益还是很可观的。
但现如今,虽然房价下来了,但租金跌的更多,
整体收益大不如以前,甚至还没有存银行来的多。
买公寓还要折腾自己,自然是被大众所放弃了。
过去这些年,想要靠公寓获取赚钱的朋友,几乎都是血亏。
80%买公寓的人,都和我朋友一样,想要靠公寓赚现金流。
但是,不是随便买套公寓就能赚钱,在选择上难度还是很高的。
不否认一些好的地段可以有不错的收益,
但大部分的公寓都很难达到理想的收益。
来简单算笔账,
按照全国租金回报率水平大概在2%左右来说,
正常一套房子要出租50年才能回本…
对比一下国外:
日本东京5%左右、美国纽约6%左右、英国伦敦5%,
大概只要出租15年-20年就能回本。
而公寓的租金回报率比住宅高一些,大部分在2%-3%之间,
也不算高,都没一些商业银行的存款来的高。
只能说有些一言难尽……
即便买对了公寓,如果急用钱,本金也很难拿回来。
一个是找不到人“接盘”,入手容易出手难。
还有就是交易成本非常高,
各种税费加起来通常达到物业交易总价的10%至14%,
相较普通住宅的二手交易税3%左右高出许多。
所以,靠收房租的方式来赚现金流,对大部分人来说非常不划算。
重要的是,这不是存银行那么简单,不用耗费什么精力就能获得收益。
而且还要考虑要空置期,就算托管给中介,租金少了不说,
时间一长也难免会遇到和租客的各种纠纷,什么家具损毁、拖欠房租、退还押金等等。
就为了赚点钱,把自己搞得心力憔悴。
02
那么问题来了,如果不买公寓,
其它有什么可以获取稳定现金流的投资或者理财产品呢?
答案非常残忍,很少。
下面这张图,是我把能想到的,能带来现金流的产品进行的一个简单罗列:
(后面有时间细讲,大家也可以补充)
1、先来说无风险的产品,毕竟安全第一。
存款:最近刚下调了利率,5年期的收益是1.8%,
就是100万每年只有1.8万的利息。
问题在于无法锁定长期收益,最长就是5年。
国债:5年期的国债利率是2.97%,100万一年不到3万收益。
比存款好那么一点点,但是需要很大的本金才有不错的现金流。
最要命的,份额非常难抢。
年金险:年金险收益较高,100万可以在你退休后提供每年10万左右的现金流。
目前能看到的,现金流最好的一个产品了。
当然,也有缺点,本金几乎锁死了。但是优点也很明显,在未来降息的预期下,收益也锁的死死的。
货币基金:类似余额宝的活期产品,目前仅有1.4%的年化。
这不是重点,重点是这家伙是活期,就这点收益率,未来还能给你继续降。
2、再来看其他风险产品,虽然收益高,但亏起来比啥都狠。
房产:房子可以通过出租,获取稳定的现金流。
但是目前国内的房子租售比很低,只有2%,100万的投资1年也就2万的。
公寓稍微高一点,但是也高不到哪里去,平均下来有个3%已经很不错的。
最要命的,还不是现金流多少,是现在的房子在下跌通道,现在入场,本金亏损的风险非常大。
股票:最近几年的股市,跌得爹妈不认。
但是有一类股票,最近这两年挺火,就是分红股,最典型的就是长江电力这种。
这类分红股,每年大概有4%左右分红。
现金流,横向比下来,还是可以的。
但是呢,股票终究是股票,股市有一句话讲的好“投资有风险,入市需谨慎”。
股票背后是公司,只要是公司,就有经营风险,就有经营业绩的波动。而这些,又会影响股价的波动……
普通人,其实还是死了这条心比较好。
基金:今年,国内的基金公司开始学“失去20年”期间的日本基金公司,推出每月分红的基金。定位很明确,每月可以提供现金流的基金产品。
靠谱嘛?
想想都能把“养老基金”运营到清盘的国内基金男神女神,对于普通人,想想还是算了吧……
03
上面的分析想必大家已经发现,就创造现金流本身,年金险的优势还是比较明显的。
最后一个问题,
现在有什么不错的年金险?
篇幅有限,这里直接讲目前收益表现最出色的2款产品。
PS:其实财子团队已经对比分析了市场能找到的120款年金险产品,过些天就给大家奉上一篇详细的筛选攻略。
第一款是大富翁3.0。
这款产品的收益,几乎能秒杀市场大部分养老金(如果你像我一款款产品扒着看的话,会更深有体会)。
持有到85岁,内部收益率能达到3.51%,折合单利足足有5.7%。
另外,选择这款产品的话,可以早早躺平。
30岁买的话,最早40岁就能躺平退休。
60岁买的话,65岁就能开始领,内部收益率最高能冲上5%;
当然,躺平早的代价是“现金流减半”。
理性操作,还是早点买,极限操作,30岁投入50万,这样退休可以每年能拿到68000元。
第二款产品,龙抬头3.0A款。
龙抬头3.0A款的收益表现更为出色。
同样30岁买的话,60岁开始领,每年可领71500元,相当于每月能拿5958元的退休金,
80岁时,保费翻三倍,IRR接近3.5%,折算单利6%。
如果有幸能活到到101岁,IRR超过4%,折算成单利可以到8.75%。
写在最后:
回到开头,我深圳这个哥们,
在手上有闲钱的情况下,把钱变成现金流的思路一定是对的。
追求“稳定”,一直都是刻在中国人文化基因中的智慧。
尤其是经历这几年口罩+经济下行带来的“兵荒马乱”,考公成了就业的主流趋势(虽然过独木桥),观念上,大家也从提前消费也变成了攒钱为王……
这个世界,真正能带来稳定的安全感的其实就是“现金流”的稳定。
这就是为什么虽然公务员工资并不高,
但是全天下的学子依然削减脑袋往里“涌”。说到底,还是在一个工作稳定的情况之下的“现金流”稳定。
但是具体怎么选择“现金流”的获取方式,大家也要三思。
不要头脑冲动,买了一些不恰当的产品。
这里是肆大财子,关于保险,关于现金流,有什么问题的,可以留言沟通,也可以加我私信私聊。