前不久，多家媒体报道了这样一个消息：郑州部分银行首套房贷利率宣布下调，最低降至3.8%，包含建行、支行等知名银行。

1月5日，中国人民银行、银保监会发布了一个名为《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》的通知，明确规定：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。也就是说，凡是符合“销售价格环比、同比连续3个月下跌的城市”，能够自主下调房贷利率。统计局公布的数据显示，70座典型城市中，有38座城市符合要求。

根据中指研究院不完全统计数据，2023年以来，已经有20座城市调整利率下限，包含郑州、天津、福州、沈阳、厦门等热门城市调整了利率下限，肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门阶段性取消首套房贷利率下限。也就是说，除了郑州以外，还有许多城市也下调了房贷利率，那么为何郑州会受到这么大的关注呢？除了本身是新一线代表性城市外，更多的原因在于其是春节假期后首地首套房贷利率突破下限的城市。

按照市场标准，当前5年期的LPR基准利率为4.3%，而根据央行的规定，各城市的首套房贷利率下限为5年期LPR基准利率下调20个基点，也就是说对于普通城市来说，最低利率可以降至4.1%，随着央行发布《通知》后，符合要求的城市可以在上述基础继续下调利率，许多业内人士也将4.0%的房贷利率称为当地住房市场的“生命线”，而郑州则是首个将房贷利率下调至“生命线”以下的城市。

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事实上，自2017年下旬以来，郑州的房价就处于持续的“阴跌”过程中，纬房大数据库公布的调研数据显示，郑州房价最高点在2017年8月，至2021年初平均房价已经下跌了13.1%。进入2021年后，整体楼市开始持续遇冷模式，销售面积、销售金额、土地成交率、开工面积都数据出现了断崖式下跌。郑州也不例外，郑州北四环的“绿都青云叙”，开盘初期单价为1.5万元/㎡，最高价格接近2万元/㎡，在国庆期间的持续降价抛售下，已经跌至精装房1.28万元/㎡，毛坯房不到1.2万元/㎡。

公开资料显示，2022年前11个月，郑州全市商品房销售8.4万套，同比下降44%，达到近几年最低点，二手房成交量同比下跌10%；土地方面，成交总额324亿元，同比2021年下跌62%；房贷利率方面，2022年初郑州房贷利率为6.1%左右，5月中旬已经降至4.4%，今年初更是直接降至3.8%。公开数据显示，2022年上半年全国烂尾楼排名top50，一二线城市中，昆明以10%的烂尾率排名第一，郑州以9%的烂尾率排名第二，烂尾总面积高达440万平米。

由此可见，当前郑州楼市的确面临很大的考验，按照每套房100平计算的话，意味着有4.4万套房子烂尾，背后可能对应着几万家庭半辈子的财富蒸发。正因如此，过去两年郑州持续发布救市措施，3月1日，郑州市发布五大项19条促进地产行业健康发展的政策，包括支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等。

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根据经济学家预测，一旦我国楼市突破“两个18”，即销售额超过18万亿，销售面积超过18亿平米，则意味着楼市已经发展到了顶点，原因是无论怎么计算都不会有更好的数据了。2021年住房销售金额18.7万亿，销售面积18.3亿平米，已经突破了“两个18”，2022年楼市随即进入下行周期。正如独立经济学家马光远说的那样，当前的楼市已经出现了自1998年房改以来，大家首次形成的共识，那就是房地产要往下走了。

有人认为，随着一系列救市措施发布，2023年楼市会出现“反弹”的情况，未来房价将会大涨，事实真会如此吗？答案显然是否定的，去年年底的高层经济会议上，已经明确定调了未来楼市的发展方向：加大宏观调控力度、支持住房改善、保交楼、保民生、保稳定、因城施策，支持刚性和改善型住房需求，要确保房地产市场平稳发展。

也就是说，未来楼市更加偏向于支持无房刚需买房，而不是增加住房的投资属性，当前楼市持续下行，根据过去房价长期大涨市场形成的“买涨不买跌”心态，很多刚需即使有想买房的想法也会转变为观望态度，由此导致市场整体遇冷。那么未来楼市的新趋势也就很明显了，即通过各种扶持措施让无房刚需重拾买房信心，相较于2022年来说，会“反弹”的是销售数据，并非房价数据。

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根据央行公布的数据显示，2019年我国城镇家庭住房持有率已经超过了96%，换言之没有买房的刚需群体占比已经不足4%，反观住房供应方面，数据显示2022年100个新建城市狭义库存接近6亿平米，广义库存达到35亿平米，意味着还有接近3000万套房子没有卖出去，算上空置的二手房，足以满足上亿人的住房需求，因此未来需要担心的并非是房价大涨的问题，而是多余的房子该如何解决的问题。

也就是说，未来很多城市也会进一步降低房贷利率下限。主要有三个方面原因，其一是当前郑州楼市出现的问题在其他许多城市也在纷纷上演，只有进一步下调首套房贷利率才能够促进刚需买房，其二是作为代表性城市，其发布的调控措施具有一定的参考价值，比如去年郑州开启“救市”后，后续许多城市也开始发布放松措施，其三是从人口结构来看，郑州作为人口集中流入的城市，住房有一定的抗跌属性，但还是出现了明显遇冷情况。新趋势下，房子或“不得不降”。

你会选择在2023年“买房上车”还是“继续观望”？