12月16日，国家统计局公布了2022年12月房价数据，意味着2022年全年房价走势已经明朗。

数据显示，70个大中典型城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个；二手住宅销售价格环比下降城市有63个，比上月增加1个。其中，一线城市新房价格持平，二手房跌幅扩大0.1%，二线城市新房价格跌幅扩大0.1%，二手住宅销售价格环比下降0.4%；三线城市新房价格下跌0.3%，二手房价格下跌0.4%。70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.2%。

种种迹象表明，与许多“专家”预测的不同，2022年末楼市并未出现“翘尾”的迹象，不仅如此，整体的跌幅较上月还出现了扩大的迹象。可能有人会说，下跌零点几个百分点对于房价来说不痛不痒，但需要注意的是，上述都是环比数据，并且2022年全年楼市几乎持续处于下行趋势，也就意味着上面下行趋势已经持续12个月。相较于其他机构，统计局公布的数据真实性更高，也更具有参考价值和代表性。

为什么12月房价数据如此重要呢？原因在于12月数据起到了“承上启下”的作用，有可能影响到明年上半年的房价走势。对于开发商来说，年末数据持续下行，第二天也不会扩张建筑面积，相反会收紧投资，想办法把囤积的房产卖出。对于购房者来说，许多人都喜欢在年末买房，希望第二年有个新气象，但随着数据的发布许多购房者也转变为观望态度，相较过于的楼市来说今年会冷清很多。由此可见2023年楼市将迎来新一轮“变价潮”，未来房价或“令人心酸”，有三个方面原因：

首先是住房供需关系：我们都知道，当前房价之所以能够涨到这么高，主要原因来源于住房的投资属性，许多个人甚至企业过去都加入了炒房行列，推动了房价大涨。但事实上，最初导致房价上涨的契机来源于城镇化发展初期，每年都有数千万的人口流向城市，住房供不应求的大背景下，房价才开始上涨。但随着越来越多的开发商不停建房，楼市住房供应数量直线增加，整体需求则不断减少，供需关系也因此改变。

央行发布的数据显示，2019年12月，我国城镇家庭住房持有率已经超过96%，换言之刚性需求已经不足4%，当前需求肯定会进一步减少。另一方面，克而瑞研究中心调查报告显示，2022年我国百城住房广义库存已经达到29.8亿平米，按照每套房100平米算，意味着还有3000万套房子等待出售，足以满足上亿人的住房需求。由此可见当前住房已经出现了明显过剩的情况，未来住房市场会进一步向买方市场偏移，房价将加速回归理性。

其次是调控导向：公开数据显示，自2016年我国正式提出“房住不炒”的要求后，各地纷纷开始了积极调控，过去房价大涨的趋势也得到了明显改善。一方面，调控次数在不断增加，数据显示2022年我国楼市调控次数累计超过千次，同比增长80%。另一方面，调控力度也在不断加大，比如“限贷令”、“三道红线”、“土地两集中”，还有蓄势待发的房产税等等。

可能有人会说，现在很多城市都纷纷发布促进购房的调控措施，取消限购、限贷的门槛，并且央行也开始出手稳住房价。但需要注意的是，调控的目的并不是为了让房价出现暴跌，而是通过不断的调控让其尽快消除楼市泡沫，一旦房价出现全面大跌的情况，可能会引发更为严重的后果。而对于2023年的楼市发展，高层也早已用“12字”定调了：“要确保房地产市场平稳发展”。显然，“房住不炒”已经成为了长效调控机制。

最后是二手房影响：一般来说，业内都将二手房称为反映楼市的“晴雨表”，原因在于二手房属于个人买卖自由，受到限制较少，因此更能够反映楼市。2017年西南财大发布的数据显示，我国整体空置房已经超过了6500万套，空置率也超过了20%的警戒线，有专家结合过去5年住房销售情况以及整体控制情况进行过测算，得出当前整体空置房数量已经超过一亿套的结论。

房价大涨时期，二手房同样很抢手，一些地方甚至出现了二手房价格倒挂的情况，而房价一旦下跌，二手房同样会出现“房满为患”的情况，原因在于越来越多的炒房客投资者，都开始将手里持有的多套房子抛售，这也是为何当前二手房价格下跌会比新房更加明显，相关数据显示，当前北京、上海、广州、武汉、南京、重庆等多个热点城市挂牌量全部超过10万套，说明越来越多的炒房客正退出市场，以免未来房子更加卖不出去，二手房价格变动同样会影响新房市场价格。

对于2023年的楼市，许多机构也发表了自己的看法，中指研究院在《2022房地产市场形势总结&2023趋势展望》中表示，悲观预期下，2023年市场调整态势或延续，开工、投资仍面临下行压力。克而瑞研究院发布的《2022年总结与展望城市篇》提到：更多居民购买力已经透支的弱三四线城市则无力支撑楼市成交规模恢复，重点城市成交规模预期跌多涨少，2023年或将延续持续下滑走势。

也就是说，当前的楼市的底层逻辑已经变了，住房不再是过去那样随便投资坐等升值就可以了，在新趋势下，未来80%的投资性需求都会退出市场，这也就意味着2023年楼市将迎来新一轮“变价潮”，主要体现在两个方面，其一对于房价泡沫高的城市，其价格变动会更加明显，泡沫低的城市则相对稳定；其二是人口持续流失的城市将会面临更大的下行压力，而人口持续流入的城市房价抗跌性更强。

因此，对于2023年准备买房的刚需群体来说，买房的思路也需要改变了，不能像过去房价大涨时期那样无脑买房，未来房价已经失去了大涨的支撑，因此不要抱着投资的心态买房，同时也不用担心房价会出现大跌甚至暴跌的情况，有条件的情况下可以尽量选择人口持续流入的核心城市买房，经济不足的情况下也没有必要背负过高的负债买房，就算今年买不起等第二年再买也是可以的。