最近几年，有关“全面取消预售”的话题从未停止过。

去年6月，在网易经济学家年会论坛上，北京师范大学房地产研究中心主任董藩在受访时提出自己对于预售的观点，董藩表示：“房地产预售制度不能取消，只能完善，预售的产生有它的必要性，如果取消预售，现在开发商生产建造的能力会至少下降2/3，当我们的房子只能建设原来1/3的时候，你想想市场的关系会变成什么样，未来房价会变得怎么样？”。

对于董藩教授的观点，许多网友提出的反对意见。有网友表示，该观点的核心在于取消预售后，开发商盖房的能力就变差了，市场供应也就变少了，会导致未来房价上涨。但问题在于，当前我国住房市场已经出现了明显的供应过剩的情况，数据显示2022年我国新房狭义库存超过5亿平米，广义库存接近30亿平米，许多三四线城市的房产需要几年的时间才能够卖完，所以说根本不存在缺房的问题。

相关资料显示，1953年霍英东成立了一家房地产公司，同时也给出了楼宇预售制的基本框架：“第一期先交订金百分之五十，第二期落位二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴”，当时预售制也被人称为“卖楼花”。与此同时，自98年“房改”以后，每年都有数千万的人口流入城市，住房缺口较大，对于开发商来说，短时间内没有足够的资金建设这么多房子，而预售制恰好能解决这个问题，最终被广泛应用。

但随着时间的流逝，商品房预售模式也暴露出了越来越多的问题：

首先是延期交房的问题，根据行业规定一般预售交房的时间为3年以内，但是部分房企却经常出现延期交房的情况，甚至延长到5年以上，增大了购房者的时间成本，以及在外租房时的资金成本。其次是过度承诺的问题，在最初宣传的时候，承诺小区各种配置齐全，房子周边的各种资源正在建设，但最后交房的时候发现根本不是当时承诺的这样，业主也只能吃“哑巴亏”。最后是货不对板的问题，购房者拿到房子后发现与当初规划的有很大区别，甚至质量都存在问题。

如果上述问题都在可接受范围内的话，那么住房烂尾则是压倒购房者最后一根稻草。一旦开发商破产倒闭烂尾了，并且该项目没有其他房企接盘的话，房子就只能烂尾，对于购房者来说，不仅首付部分难以追回，后续大概率还要承担剩余的房贷。陕西西安，有一个非常出名的烂尾楼盘，烂尾长达8年，300多户刚需居民，只能住在不通水电的毛坯房里，其中13楼的某居民，买房的时候孩子才1岁，如今已经13岁了，还没等到交房。

很多人不知道的是，作为预售制起源地香港，在几年以前也废除了这种售房制度。许多专家学者同样在呼吁取消预售模式，早在2011年两会期间，就有全国人大代表建议取消商品房预售制和公摊面积，2022年的“两会”期间，四川省工商联副主席、明宇集团董事长张建明表示：预售制这项原意在于扶持房企的政策，已经到了退出历史舞台的时候，实行现房销售制度，有助于坚持住房的消费属性。

与此同时，央媒也多次发文提及到预售的问题，2018年9月，人民日报就发文《取消商品房预售制，调研可先行》其中明确表示，取消预售制，长期看或不可免。与此同时，《经济参考报》在发表的题为《多地收紧预售资金监管，或将试点现房销售》的文章中也提到了预售制的相关弊端。好消息是，目前已经有三个省份开始探索，分别是广东、海南、湖南，积极探索取消预售的模式，坚持现房交付，其中湖南省更是明确要求“交房即交证”。

为什么说当前已经到了预售制真该取消的时候了呢？我们先来看一组数据：

据易居研究院《2022年全国烂尾楼研究报告》数据显示，截至2022年7月16日，全国楼盘烂尾率约为3.85%，烂尾面积为2.31亿平米，其中二线城市116个楼盘烂尾，占比58%，三四线城市79个楼盘烂尾，占比40%，即使是一线城市都有4%的烂尾率。一二线城市烂尾率最高的5个城市是昆明、郑州、福州、天津、合肥，烂尾率分别为10%、9%、8%、8%、8%，三四线城市中南通、启东、绍兴烂尾率最高，整体烂尾楼贷款金额高达0.9万亿，按照150万每套房计算，相当于150万套房子烂尾，其背后或许对应着150万个家庭。

此外，在预售模式下，许多房企都开始无脑建房模式，导致整体负债率十分高，部分房企甚至处于“拆东墙补西墙”模式，在过去房价大涨时期，房子卖得快还能够勉强应对，但随着最近两年楼市持续遇冷，越来越多的购房者选择观望，房价下跌，投资炒房的群体也开始纷纷退出，原来越多的房企房子卖不动，没钱还负债，最终资金链断裂纷纷暴雷，公开资料显示，2022年全年我国有450余家房企破产倒闭。

可能有人会说，期房相对于现房来说要便宜一些，取消预售后会导致房价上涨。这种观点并不正确，对于房企来说，当前能够把房子卖出去就很不错了，因此不可能提高出售价格。此外，实行现房销售，对于炒房客来说，也就失去了投资空间，有利于整体住房投资属性进一步消除，未来房价也会加速回归理性。

因此对于今明两年准备买房的家庭来说，建议还是优先选择现房，这样不仅能够避免期房可能出现的一系列问题，同时住房质量问题也能够一眼看清，住着也更加安心。如果选择期房的话，一定要谨慎选择，优先选择负债率较低且资金实力雄厚的房企。如果房子已经烂尾了，购房者可以与贷款的银行进行协商，由银行出面与开发商沟通，也可以向银行申请暂停房贷合同。