前不久，有网友晒出了2000年左右深圳各区的房价数据：其中华侨城东方花园小区，按揭高达7成，特惠十年分期付款，如今房价已经超过20万/平；锦绣花园开盘价格1000~1500元/平，如今已经涨到4万元；桃源居两室一厅，15万元随便挑，现在入手至少要350万元，还有许多区普遍在2000元/平左右，整体均价5470元/平，职工平均月工资1378元，房价收入比4:1，现在深圳房价收入比32:1。作为房价领跑城市，当年房价如此低超出了许多网友的想象。

不得不承认的是，过去20年我国房地产市场迅速发展的确创造了巨额的财富。央行公布数据显示，2000年我国M2规模为13.5万亿，2021年末我国M2规模为243.1万亿，2000年我国个人住房贷款余额为0.34万元，2021年末我国个人住房贷款余额为38.32万亿，M2规模增长了18倍，住房贷款余额则是足足上涨了112倍。有专家进行过测算，每往房地产投资1块钱人民币，就能拉动8.2元的GDP增长。

无论是早期投资房产的人，还是中期炒房的人，甚至是晚期的拆迁户，许多都因为房价大涨而赚得“盆满钵满”，事实上，不仅是深圳，许多热点城市的涨幅都超过了10倍，即使是过去10年投资典型城市房产，同样能够实现“翻倍赚”，国家统计局公布的数据显示，而2010年全国平均房价为4725元/㎡，2021年突破了万元。显然，在大多数人眼里炒房已经成为了“稳赚不赔”的生意，那么问题来了，2023年买房，未来还能够实现“翻倍赚”吗？答案是否定的，有三个方面原因：

首先是调控层面，自2016年我国正式提出“房住不炒”的核心理念后，各地纷纷开始了积极调控，过去房价大涨的趋势很快被遏制，取而代之的是泡沫的不断收缩，在“限贷令”、“三条红线”等一系列硬核调控措施下，当前楼市已经出现了明显遇冷的现状，特别是刚过去的2022年，新房、二手房价格普遍下跌，成交金额、成交面积纷纷“腰斩”，年末召开的经济会议同样明确了未来的楼市方向：要确保房地产市场平稳发展。显然房住不炒已经成为长效调控机制。

其次是供需关系，说到底住房本质上也是商品的一环，其价格会受到供需关系的影响。中国人民银行公布的数据显示，当前我国城镇家庭住房需求已经不足4%，并且有四成以上的家庭持有多套房产。反观住房供应，新房方面，狭义库存高达5.94亿平米，广义库存增至28.5亿平，50城去化周期已经超过20个月的警戒线。二手房市场同样不容乐观，多地挂牌量迅速增加，不少热门城市整体挂牌量已经突破10万套，由此可见当前的楼市住房已经出现明显过剩。

最后是人口问题，经济学家任泽平曾说过，房价短期看金融、中期看土地、长期看人口，由此可见人口对于房价起到了决定影响。但目前我国人口正面临较为严峻的考验，自2016年以来新增人口、出生率都在逐年下跌，2021年新增人口仅为48万人，许多权威机构预测人口将很快进入“负增长”周期，换言之未来多余的房子或将面临“无人接盘”的问题。

种种迹象表明，当前楼市已经进入了新的周期，房地产的黄金时代已经过去。正如万科总裁郁亮所言：钱比过去更金贵、更重要了，房地产行业正在回归普通行业。由此可见，即使是2023年买房，10年后也难以实现“翻倍赚”，因此不要抱着投资的心态去买房，更不要去持有多套房。但需要注意的是，尽管当前楼还是正在下行周期，并不意味着未来房价会暴跌，因此还是可以买房的，那么对于近年准备买房的家庭，100万元的房子10年后能值多少？我们可以参考几位“前首富”的观点：

第一位是马云：提起马云，大家最先想到的就是2017年马云发表的类似未来房价会如葱价的言论，尽管目前来看房价并没有跌到葱价，但马云给出的判断依据却很有参考价值。马云表示，随着我国进入深度老龄化社会，未来一对年轻夫妻将会持有至少6套房，双方的父母一套，爷爷奶奶一套，外公外婆一套，到时会他们可能管理都管理不过来，多余的房子甚至都成为了负担。

第二位的王健林：很多人不知道的是，万达早期同样是靠房地产发展起来的。王健林在接受采访时表示：“没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年，万达向文化产业转移，正是为了今后的长久发展”。在提及对于未来房价的看法时，王健林直言不讳的说道：“未来10年一二线城市的房价还会上涨，其作此论断的依据是中国城镇化的发展。但是，对于人口净流出的三四线城市来说，尤其是县城，房价没有多大上升空间”。

第三位是李嘉诚：作为连续15年的华人首富，李嘉诚进入楼市的时间更早，李嘉诚对于楼市同样有着自己独到的看法，李嘉诚认为，“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。值得一提的是，自2014年以来，李嘉诚就在不断抛售手里的房产、地产业务，累计套现了几千亿，即使是后面全国房价迎来了一次大涨，也没有继续投资。

不难发现，通过上述三位“前首富”的观点，不难发现未来决定房价走势主要来源于两个方面：

其一是“需求”：上文已经提到过，当前楼市整体已经出现了供过于求的趋势了，但为什么有些城市房价在常年阴跌，有些城市却仍在上涨呢？主要原因来源于人口的“分化”，当前的楼市存在很明显的分化情况，即人口更加偏向于前往一二线热点城市，因此对于这些城市来说，不断增加的住房需求给予了房价支撑，因此住房的抗跌性比较强。但对于地段偏远、人口持续流失的城市来说，面临的则是住房需求持续减少，房价抗跌性较差，容易出现下跌的情况。

其二是“地段”：地段对于房价的影响同样明显，以深圳为例，深圳福田区的上步路，仅仅相隔一条马路，两边的房价就存在明显的区别，平均每平米差价高达10万元。究其原因，主要在于房价高的那一边各种配套资源齐全，学校、商圈等各种设施完善，因此房价要高出不少。但房价低的一边则缺少这些配套设施，因此房价相对较低。

因此，对于今年准备买房的家庭来说，买房的观念也应该改变，不要抱着投资的心态买房了，也不要寄希望于未来房价会大涨，与此同时也不要背负过高的负债买房，未来房价走势逐渐平稳，就算今年买不起明年买也是可以的。在有经济能力的条件下，可以优先选择核心城市的热点地段，这样房子抗跌性比较强，有更好的保值效果，未来房价也有一定的上升空间。